郑州特价房值得购买吗（最多再过一个月）
郑州特价房值得购买吗（最多再过一个月）在今年10月，郑州将出现一波史无前例的“特价房潮”。笔者不是悲观，在大的基本面没有改观，政策风口没有转变的前提下，尤其是人们的预期没有转好的情况下，所有的一切营销动作都是隔靴搔痒，如果楼盘做不到实质性的让利，今年所谓的金九银十，注定一地鸡毛，而面临年底的资金压力，可预见的是：9-10月，更多项目促销手段陆续推出，特价房逐渐露出水面；10月7号之后，大部分项目扛不住，特价房将如潮水般推出；12月31号，大部分项目特价房活动结束。
撰文：东哥探盘 美编：若菡 校对：紫藤
房住不炒，如今依然是各种房地产政策的前提！
笔者不才，文章开始，先做个打脸预测：
8月份，郑州房地产市场整体沉寂，个别楼盘出现特价房，比如西部某楼盘特价房1W（顶底8000）击穿区域防线。
9-10月，更多项目促销手段陆续推出，特价房逐渐露出水面；
10月7号之后，大部分项目扛不住，特价房将如潮水般推出；
12月31号，大部分项目特价房活动结束。
笔者不是悲观，在大的基本面没有改观，政策风口没有转变的前提下，尤其是人们的预期没有转好的情况下，所有的一切营销动作都是隔靴搔痒，如果楼盘做不到实质性的让利，今年所谓的金九银十，注定一地鸡毛，而面临年底的资金压力，可预见的是：
在今年10月，郑州将出现一波史无前例的“特价房潮”。
其降价之多，范围之广，影响之大，涉及楼盘之多都将超过18-21年。
——1——
开发商资金链更加吃紧
此前，开发商们为了追求规模化，不惜一切代价举债拿地，17年之后又赶上房地产的持续调控，限购限售限价等政策让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。
资金成本上涨，负债率持续走高。
龙头房企负债规模已经万亿元，部分中小房企杠杆率也非常惊人。
房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的融资能力将在很大程度上影响其发展前景。
随着调控的深入，国家又开始从金融端遏制房价的上涨，“三道红线”无疑成为压垮部分激进房地产公司的最后一根稻草。
这两年，无论是信贷、信托还是发债都紧紧锁住了开发商的咽喉，依靠外力加杠杆的路越来越窄。
本就是命悬一线的房企，在如今疫情 经济形势不明朗的悲观情绪的摧残下，更加难受。
一方面开发商损失惨重，另一方面回款似乎戛然而止。
来看一组数据，这是国家统计局2022年7月15日发布的全国房地产开发投资增速、全国商品房销售面积及销售额的数据：
具体的，就不再过多解读。
如果说2022年上半年房地产市场持续恶化，那么在7月，行情其实在进一步恶化，这种恶化不仅没有停止，还有进一步加剧的趋势：
而笔者在和郑州众多房地产从业者及二手房中介聊天时，大家均表示，郑州5月疫情之后，进入6月市场有一定的复苏，但是到了7、8月，市场急转直下。
如果用一个词表示，那就是“腰斩”！
——2——
人们信心还是普遍不足
相信有开发商还沉浸在过去，还对政策的放松抱有幻想，希望借助政策的调整来一个大翻身。
开发商也是人，我们很多购房者都期待再来一波行情，让自己解套，但开发商何尝不是这样的思路？
但是，未来几个月，这种可能几乎不存在。
因为现在高层已经给房地产企业定了主基调，那就是保交楼，救项目不救企业！
在此情况下，无论是资本市场，还是人们的信心基本降到冰点以下。
首先看资本市场，昔日的地产四巨头恒大、碧桂园、万科、融创如今加速被抛弃。
恒大暴雷不再多说，融创虽然没像恒大那样完全暴雷，但是为了避免市值进一步下跌，已经停牌！
而万科及碧桂园的股票，呈现断崖式下跌态势：
除了资本市场，我们再来分析下当下郑州人的购房心理及表现。
虽然郑州的人口在持续不断的流入，但就目前的情况下，今年相对于往年也不太可能突然出现更多新增人口，政策也没有出台大的政策吸引人才落户。
风向不变，楼市就不会有大的起色，因此在这个大环境下，除了实质性的降价，所有的营销动作很难产生质变。
另一方面，受疫情的影响，人们对于未来的收入，大部分都持悲观态度，这点，其实是最可怕的。
由于对于收入预期的不确定性，导致消费低迷。
由于消费低迷，很多东西无法循环。
要知道，你所花的每一块钱，就是别人挣的一块钱，很多人不敢花钱了，就意味着很多人很难赚钱了。
那么对于买房这件事上，首付好解决，但是面对30年持续不断的月供，面对未来收入的不确定性，相信更多的人会选择观望。
而开发商想要打破这种观望情绪，唯有把价格降到这些人心动为止！
在最高指示方面：房住不炒，保项目不保房企；
在供应端：各项目房源相对充足，去化周期长；
在需求端，疫情过后，人们对于未来收入悲观，观望情绪严重，而且来郑人口没有明显增加；
在中间开发商环节：疫情 市场低迷让企业损失惨重，无法回款，现金流吃紧。
四重特效加持下，未来一段时间的特价房潮，将比以往更猛烈。
——3——
郑州房地产市场长期向好不会改变
从长远看，笔者坚定看好郑州的城市发展及房地产的健康发展，这点从未改变。
但大趋势外往往伴随着小的趋势，这种小的趋势注定郑州房地产行业在未来一段时间，进入至暗时刻，不得不以价换量。
最后，几句话送给未来几个月要买房的朋友：
1.特价房来了，对于刚需是一个机会。但是机会背后坑也有很多。一分价钱一分货，在市场行情不好的情况下，一些项目基本都是贴着成本卖，如今又要特价，会做出什么样的品质？你要相信一分价钱一分货，开发商不会给你谈情怀，大部分特价房，必然都是烂房子。
2.选择楼盘的时候，多看开发商口碑及相关新闻，口碑好的开发商不一定真好，但是口碑差的开发商一定是真差。
3.放弃所有中小规模开发商的特价房，即便大开发商的楼盘，也要谨慎选择。因为你永远不知道下一个暴雷的房企是谁。
4.如果真的没有合适的，那就先不买，不要怕错过，即便涨价，也是热门板块的优质楼盘，短期内郑州楼市普遍大涨的可能性几乎为0。
5.老生常谈，回归主城、回归城市资源，回归居住需求。摒弃一切牛鬼蛇神的画饼。客观而言，当下的郑州，无论是房价还是利率，绝对是一个上车的好时机，一个捡漏的好时机。
但前提是，你有捡漏的眼光和足够强大的知识储备及综合财力。不然，面对各种五花八门的特价房，你不是捡漏，而是被漏捡。
你我皆是凡人，凡人做事首先考虑别被收割，然后再谈赚钱。
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