范冰冰在丛溪庄园拍什么（中兴和园昔日罗玉凤）
范冰冰在丛溪庄园拍什么（中兴和园昔日罗玉凤）“屌丝”的初见！022010年夏天某个清晨，我从叠山路口挤上了堪称一代人早晚高峰的噩梦----5路车，一路摇摇晃晃到了终点站高新停车场，这个位置在我脑海里就是南昌的极限边界了。然后在终点站继续乘坐一路803微型公交车，绕过风光旖旎的艾溪湖，达到了艾溪湖的东岸，然后我站在了中兴和园的门口。（如今803改路线了）我是谁？我在哪？我在干什么？那时候，这个地方在我概念里，已经突破了南昌的边界了。
转载自洪楼News微信公众号。
今天的主角是中兴和园，本文理论上是一个测评，但是由于我与中兴和园之间的特殊渊源，就不用了传统的方式来写这个“屌丝逆袭”盘了。
01
曾经远出了南昌的边界！
2010年夏天某个清晨，我从叠山路口挤上了堪称一代人早晚高峰的噩梦----5路车，一路摇摇晃晃到了终点站高新停车场，这个位置在我脑海里就是南昌的极限边界了。
然后在终点站继续乘坐一路803微型公交车，绕过风光旖旎的艾溪湖，达到了艾溪湖的东岸，然后我站在了中兴和园的门口。（如今803改路线了）
我是谁？我在哪？我在干什么？那时候，这个地方在我概念里，已经突破了南昌的边界了。
02
“屌丝”的初见！
2010年我第一次到中兴和园的时候，一期已经交付了，入住率很低，而且还有少量的尾房在售，一水全部是5层的楼梯房，售价有点记不清楚了，4000多还是5000多。
此时正在开发二期项目，是高低搭配的社区，2010年下半年高层售价5200元左右。
二期的洋房是5层带电梯的，在那一年的理念也算是领先的。以至于那一年看洋房的客户会质疑：5层也搞电梯，那不是得房率低了？
如今这种质疑已经很少了，大家对房子的理解也比之前进步了，居住的体验更好一些，得房率低一些就不会太计较了，看来大家确实更富裕了嘛！
中兴和园的开发商就是做手机的那个中兴，总体来说在地产行业里算是比较边缘的，属于玩票的性质，也是“业余爱好”。
所以当时的房屋质量就会水一些，据传一期的洋房很少有不漏水的，不是顶楼漏水，是窗沿渗水。而且主体结构上都能看见明显的不整齐，园林和社区的设施也乏善可陈，屌丝的气息浓郁，和当年的我可谓气质相符，气味相投。
不过从肉眼看过去，每新做一期的设计和质量看起来都有进步。
中兴和园是艾溪湖东的拓荒盘，当时人烟稀少，唯一的优势就是紧紧靠着湿地公园，至今仍然是唯一紧靠湿地公园的商品房。（高知公寓除外）
03
屌丝顺风翻盘！
在那一年艾溪湖湿地公园就已经成型了，我都感慨原来南昌还有这么却杀的公园，但是很多人根本不知道。
对于当时消费还未升级的国人来说，环境不是最重要的，所以中兴和园的房价一直都是环艾溪湖最低的那一个。
后来湖东开始大开发，陆陆续续多个楼盘开发，城泰湖韵天成一开始都要卖6000，就知道当时在湖东中兴和园的“屌丝”地位了。
世事难料，谁能想到这个“屌丝”几年后竟然逆袭了？
如今中兴和园二期高层，因为旧一些，售价大致在1.5万左右，三期的高层还要贵个几百到一千每平，而湖韵天成只在1.2万 徘徊。
湖韵天成的业主此时内心泛起一阵酸楚，世界上最痛苦的事，莫过于当初最看不上的穷亲戚翻身了，在你面前人五人六的！
市场的喜好也总是在变化，以前觉得艾溪湖远，现在艾溪湖俨然一副高新区核心的调调，学区、地铁都过来了，一时间成为了城东置业的主力。
随着艾溪湖湿地的游客越来越多，中兴和园每到节假日就处在巨量人流的曝光之中，这都是天然的广告和曝光率，而且曝光的打开方式非常优秀。
新城虽然更远，但是优势就是空白之处可以随意填充，而老城没有空间，一些资源只能往新城注入了。
好几个新城的房价迎来“暴击”就是在于学校的入驻，比如朝阳，比如艾溪湖。而中兴和园就是其中典型被学区拯救的项目。28中与中兴和园的距离近的令人发指，出门过个小马路就是了。
政府大笔一划，四号线终点站设在门前，艾溪湖天空中的候鸟再这么成群结队的飞过，这场景简直烈火烹油。
在趋势中“屌丝”就这么顺风翻盘了，正所谓在风口上，猪都能上天。
04
另类的操盘方式！
中兴和园这个楼盘开发时间非常早，如果没记错大概是2007年就开始了。据说这块土地是高新区批给中兴做产业的，然后中兴修改了规划，把其中一半修改了土地性质，做了地产开发。
中兴通讯这个模式不仅在南昌，在其他城市也有类似的操作，而且楼盘也叫中兴和园。
项目总占地345亩，一共分四期开发，开发周期超过了十年，这个操盘思路也是中兴一贯的思路。我又不是专业搞地产的，也不会拿钱去买地，快速开发快速完成的高周转对我来说毫无意义，甚至是不划算的。
曾经极低的价格拿下土地，开发周期越慢，时间拉的越长，到了后期周围的地价上升的越多，我的利益也就越大。
中兴和园的销售策略就是尽量把价格标高，高出市场对其的预期，增加利润率，有人就喜欢我的环境，愿意出高价，我就卖，慢慢卖。
有一回二期高层开盘，去化率达到30% ，管理层被总部领导diss了一通，原因是：你们定价肯定太低了，开盘去化率高于20%，就是你们定价过低，失策了。
把地产开发当成“业余爱好”的也不只是中兴一家，其他也是这么操作的，慢慢搞，慢慢卖，越到后期，利润越大。
今年的高新爆款洋房，中兴和府，也就是四期被严格限价了，不然我估计它能上天。
05
中兴和园二手房如何？
1
一期
最早的开发的项目，全部是五层的多层，无电梯。最靠近艾溪湖北路，离地铁站最近，也是离湿地公园北门最近的的一期。
不过建筑的质量比较水，没有电梯，在未来的竞争力也不是特别强，虽然得房率不错。设计和园区设施都是比较早的，个人感觉一期的优势并不会很大。
推荐指数：☆☆
2
二期
二期距离地铁430米左右，是业态最多的片区，有高层、电梯洋房，还有联排别墅和独栋别墅，独栋对外宣称是不卖的。别墅区是单独管理，和高层、洋房是隔开的。
比一期的设计感略强了不少，不过产品的面积依然是比较早期的设计，比如高层90的两房，120的三房。这在当时确实属于主流的面积段，三房就是要比两房多30个平方，也不知道为何。
高层总共18层，典型的品字楼设计，中间两房完全不通透，北面无连廊设计。不过得房率高一些，超过了80%，二期高层的价格在1.5万左右。
二期的洋房面积也比较大，137和139的面积做的是三房，走进去一看这个客厅大的有点丧心病狂，估么着有20多个平方，不包括餐厅。这么多年看惯了小的样板房，面对这么大一个客厅真的有些不知所措，洋房价格在1.6万左右。
二期配有一个篮球场，人车依然不是分流的设计，地面上可走车，停车位配比不是特别够，不过租车位也不贵。
中兴和园的二期高层外立面比较鲜艳，刚刚交付之时，看过去还可以，但是在用色上真的有些迷之审美了。
如今可以看见明显褪色，比较显旧。所以，通常我也比较喜欢深色的外立面，不容易显旧。
总体来说，设计较早，面积偏大，总价上优势不大，而且略微显旧了。
推荐指数：☆☆☆
3
三期
三期距离地铁站700米，业态就是高层与洋房，三期的设计就比二期要先进一些了，在外墙配色上虽然依旧鲜艳，保持了类似的风格，但是没有用反差太大的颜色，视觉效果要好一些，更重要的是新不少。
另外三期的面积段显然更加贴近目前的需求，高层三房114平米，洋房的面积也在110 也有，不过高层的设计依然是品字楼的设计，端户只有半天阳光，中间户完全不通透。
三期在最南面一排的一楼做了综合文体活动中心，算是一个简略版的会所吧，而且园林中的设施也更多一些，要新不少。
三期还有几个特点，第一是楼间距特别大，第二是总算实现了全部的人车分流，第三是距离学校的距离非常近。入住率还不错，果然自带学区属性的房子，入住率都还可以。
三期的高层成交价在1.5-1.6万元的样子，还可以。如果是碰上那种二楼带超大露台的，可能要到1.7万甚至更贵，洋房也要1.7万左右。
推荐指数：☆☆☆☆
4
四期
距离地铁930米左右，四期全部是洋房设计，最高有11层的。因为严格限价的原因，这个项目被无数人盯上，连开盘都要偷偷摸摸，前期认筹就爆满，而且要求一次性付款，据说有不少Z家大佬买了。
四期的位置非常适合“隐贵”居住，出门左拐即使湿地公园，右拐就是28中，坐落在艾溪湖周边最安逸的一个角落里。
到了四期设计风格又有了变化，整体在用色上依然还是有些配合之前的风格，但是建筑形态已经不是那么欧式了。而且户型的设计又比之前有了进步，面积段也还比较合适，120 的三房和140 的四房，能买到四期也是不错的。
因为还没有交付，所以也没有推荐指数了，二手售价肯定比三期洋房又要高了。
06
隐贵聚居，“魔改”社区！
当初这里荒无人烟，现在俨然一副新城半成熟社区的既视感。最靠近湿地公园那一侧的房子，观景与观鸟的效果极佳，尤其是候鸟成群结队的在屋顶上空盘旋，感觉住这里人都要多活几年。
中兴和园有个特点，一楼都是带院子的，不仅洋房带，高层一楼也带。而且商铺的顶也被利用了起来，住在高层二楼的，正好是在商铺的上方，就会拥有巨大的露台，少则1、2百平米，多则500多平米。
因为存在这样的土壤，在中兴和园可以随处可见业主对自身居住环境的“暴力魔改”。整个小区的物业管理不算严格，不过整体打扫还是比较干净。
比如走在三期的社区的，因为楼间距大，院子的可发挥空间就更大了。有人在一楼院子搭门头，搭凉亭；有人从院子直接开门入户，在院中撑起了大凉伞；有人在院子门口放一对石鼓，俨然一副大户人家的感觉；
顶楼的“魔改”就比较暴力了，洋房的顶楼是尖顶，上面可以利用。而且顶楼做了退台设计，业主可以在北面露台上现浇一层，然后再从阁楼打破外墙开一个门出来，妥妥的双层空中大别野。
二楼的露台（商铺顶上）可以搞园艺，不过可能“魔改”的成本太高，暂时没有看见大范围使用露台的。但是如果想弄，这露台上能踢球！
据说中兴和园的业主里卧虎藏龙，物业想管理估计也很难干涉，只能任由这些大户人家纵情发挥他们的“闲情逸致”了。
如今这个地段也有些城市隐居的味道了，虽不如万科青山湖那般张扬，但是环境却也别有风味，可能喜欢低调的业主更加心水。
06
总结：南昌楼市的“凤变冰”
个人以为三期是比较合适的，中产朋友能够够上，设计和楼龄都偏新，间距大，人车分流，到学校近，南门出来右拐直接进公园，距离地铁的距离也还行，综合看来是最合适的，所以售价也在1-2-3期中最高，1.6万左右。
当然二手房价差比较大，涉及到房东的心态，买家的心态，装修的程度等等。三期面积虽小，功能和二期的差不多，但是居住体验更佳。当然三期的物业费要更贵，接近3块吧，二期不到两块。
这个楼盘户型没啥说的，都还可以，虽然没有现在这么主流、精致，但是布局都是很合理的。
我是一个非常重产品、设计和物业的人，这个涉及我们居住的体验如何。实话说，中兴和园的产品其实一般般，建筑风格太过鲜明，容易过时，质量也好不到哪里去，开发商品牌无甚可说，物业也没有口碑，至少当时一期的业主反应不咋地。
但湖东这一块，被它占据了一个非常优越的位置，真的是十年湖西，十年湖东，这个屌丝地段简直上演了一出“凤变冰”。
如果说仅仅是公园和地铁，还不会这么傲娇。关键这个学校离的近，真的会击中很多买家的心里。
因为周边的楼盘，如果是在28中读书，全部都要过昌东大道来上学，这是一条跑大车的主干道，特别不方便。
而在昌东大道西侧，就是一幅独享静谧的安逸社区既视感，只有中兴和园占据了学校、公园、地铁全部的资源。至于商业，大家都没有，whatever！
