崇明买了房会影响到上海买房吗（竟然想把房买在崇明）
崇明买了房会影响到上海买房吗（竟然想把房买在崇明）地铁和学区，是这4个项目都有的王牌，同时他们在各自的户型设计、配套上也都各有亮点：这样的项目，还有3个房子都卖到商场里来了......来往的人群不是被销售手中的康乃馨（当天母亲节）小礼物吸引，就是被销售言简意赅的广告语打动仿佛每个字都是香的：总价300w崇明别墅，地铁30分钟到金桥，上海实验学校学区房
说到崇明，你会想到什么？
空气好，环境美？可能你会去那旅游，但你会把房子买在那吗
也许你会轻叹一声我脑子瓦特了，但是上周末，有很多人跟我一样，头一次对崇明的房子产生了冲动
那天，当我急匆匆在「金桥国际」找美食店的时候，一个广告吸引了我
房子都卖到商场里来了......
来往的人群不是被销售手中的康乃馨（当天母亲节）小礼物吸引，就是被销售言简意赅的广告语打动
仿佛每个字都是香的：总价300w崇明别墅，地铁30分钟到金桥，上海实验学校学区房
这样的项目，还有3个
地铁和学区，是这4个项目都有的王牌，同时他们在各自的户型设计、配套上也都各有亮点：
仁恒海和院的品质、光明墅的全南户型、东滩花园0.5的“绝版”容积率、以及东滩云墅高性价比的90㎡联排等
各家开发商都在挖空心思吸引客户，毕竟这个板块上的楼盘正在呈“井喷”式出现
开发商们为什么都选择在这扎堆拿地？难道现在拿地也走团购？
一切还得从轨交崇明线说起
先复习下销售的原话：
总价300w崇明别墅，地铁30分钟到金桥，上海实验学校学区房。
我查了一下：
这个30分钟地铁就是传了很多年但一直没落地的“轨交崇明线”。
2019年7月31日，上海崇明官微正式宣布“轨交崇明线”将于年底动工，全长42.9km，共设8个站点，预计2024年开通
其中，离上海市区最近的一站就是“陈家镇站”，这让陈家镇到人民广场原本需要2.5h的公交车程，缩短到1小时左右
陈家镇到金桥板块更是只需要30分钟
这也是为什么开发商会集中去陈家镇拿地，同时精准定位在金桥商圈打广告
毕竟30分钟地铁能到达的地方，对金桥及其周边板块的客户还是非常具有吸引力的
金吉路站、申江路站可换乘9号线、12号线
还有一个致命吸引力
除了交通，对购房者来说，这里的学区也非常抓眼球
而且还不是一般的学区，是上海学校中神一样的存在——上海实验学校，一直因为优质的教学质量和超高的升学率被膜拜
现在它也出现在了崇明陈家镇——上海市实验学校附属东滩学校，成为陈家镇上这些住宅项目的对口学区
这所学校是上海市实验学校委托管理的9年一贯制公立学校，即小学五年、初中四年，目前已有1600个在校生
尤其在私立摇号政策出来之后，这个9年一贯制的公立学校就更加受到家长们的关注了
除了交通和学区，这里还有覆盖日常生活娱乐需求的“名岛生活广场”
之前的崇明是很欠缺商业的，但从这几年的拿地情况来看，这里的商业配套正在逐步完善，2018至今，陈家镇挂出的9块地中，有5块都是商业/办公类用地
可以预见未来地铁“陈家镇站”通车之后，这周围的商业体应该眼见的变多变好
除了外部的商业，开发商们也在项目内部补充建设了一些自有的商业配套。
像「东滩云墅」、「中信泰富仁恒海和院」，都自带1000多平的配套，泳池、健身房、会所等常规配套都在其中；「东滩花园」配套已经比较成熟，各种娱乐配套覆盖了全年龄段；「光明墅」背后的光明企业，持有崇明八大农场，以后项目业主蔬果供应是不用愁了
此外，这周边还被布局：智慧岛数据产业园、国际论坛岛、东滩国际会议中心、金茂凯悦酒店、喜来登酒店等产业和商务配套
也就是说，陈家镇的交通和学区等配套，正在呈次方速度升级
可能有人还记得，2018年11月5日，在首届中国国际进口博览会上，长江三角洲区域一体化发展，被正式宣布上升为国家战略
这让位于长三角核心区位之一的崇明等来了发展机会：1条地铁 1条高铁 上海实验学校 智慧岛产业园 北面南通机场 南面上海东站
未来长三角一体化示范区也将在上海、江苏、浙江交界处选址，崇明很被看好，不过这都是后话了
总之，2018年之后，崇明的土地市场火了
背靠国家战略，脚踩新基建浪潮，如果你是开发商，你能不去崇明拿地吗？
所以，2015年之后，崇明的土地市场沉寂了2年，2018年又开始活跃了
除了开篇的那4个项目，2019年陈家镇又成交了4块住宅用地，5月18日，也就是本周，陈家镇还将挂出一块新的住宅用地
拿地的方向，基本就这两大块
2017-2035年的崇明战略规划
只不过受地铁规划影响，15年和18年拿地方向完全不一样
因为崇明线“陈家镇站”的出现，18年后开发商基本都围绕着这个地铁站附近拿地（住宅用地）
而且，还有一个有趣的现象
「东滩云墅」、「中信泰富仁恒海和院」、「光明墅」这些项目，都有一个共同点：
小面积、总价少、门槛低
它们都主推90㎡面积段，90㎡放市区不算小面积了，不过放在别墅产品里，是绝对的小户型
尤其和周边类似「保亿风景水岸」、「金茂逸墅」这类大面积独栋别墅相比，90㎡是妥妥的刚需了
为什么这拨项目潮都主推90㎡左右面积段？其实这个问题倒推一下，就解决了
以开篇四个项目旁边最近的两个成交地块为例：
平均成交楼板价，在10879元/㎡，加上规划设计、基础设施、绿化、建安、融资成本等等，开发商每平的成本价，粗略估算下大概在2w
我们可以看到现在新开盘项目均价也在3w左右，而这样的均价，大户型的总价段明显不如小户型有竞争力
对于那些想要超大户型的高净值客户来说，周边还有已经成熟落地的别墅项目可选择，比如：保亿风景水岸、览海高尔夫国际社区、金茂逸墅等等
而像陈家镇这样，有一梯队学区加持、30分钟地铁到浦东金桥的楼盘项目，也更符合刚需客群的胃口
另外，还有一个不能忽略的硬性条件，像那种≤0.5容积率的低密度别墅用地，国家也不批了，目前这些项目除了东滩花园以外，容积率都在1.01左右
90㎡对崇明意味着什么
现在的崇明就像一个穿着Prada的原始人
路网完备，但空旷没车，基建全新，但一趟公交可能就得等2小时
人太少了
那未来90㎡的刚需产品井喷式的出现，对崇明意味着什么？
首先可以预见的是，未来崇明的人口密度会比现在高
以前的各种别墅项目，业主户数非常少，像保亿风景水岸，349户；览海国际只有184户
但是即将开盘的几个项目户数都很多，像光明墅有681户，东滩云墅有864户，最多的是东滩花园，7期加起来共有2700户，而且前几期的入住率号称达到了70%
高密度住宅小区在市区不一定受欢迎，但对崇明来说，崇明非常需要有这样的项目
随着这类项目不断入市，未来崇明的人口密度肯定会逐渐增加，而这意味着崇明版块新盘产品力即将升级迭代
这从需求端反推商业配套的逐步完善、以及崇明人居体验的一点一点的提高
比如我们前文提到的各种已建、在建的商业体，以及开发商自带的优质商业配套
这些都让我们对以往的崇明人居条件观念发生了改变，多了很多烟火气
像配套已经基本落地的「东滩花园」，小区内部娱乐配套覆盖全年龄段，湖边垂钓、恒温泳池、健身房、网球场、彩虹跑道、儿童乐园等等，一天去一个地方，一周都不带重样的
而且它的配套中，还有一个社区食堂，你会不会觉得去吃的人少？no~看下普通工作日饭点的人流量
这样的项目在崇明，可以说很烟火气了，而未来的崇明，这样的项目会越来越多
交通、教育、产业资源的输入，会为崇明吸引更多的优质楼盘和商业配套，这是一个良性循环的开始
未来在崇明生活的人会越来越多，这里人情味也会越来越浓
回到一开始，我们想说，交通对一个地方的改变是具体且深远的
崇明线的开通对崇明来说，可能意味着两个时代的交替
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