重庆老牌房企协信易主（一家老牌房企的陨落）
重庆老牌房企协信易主（一家老牌房企的陨落）那时吴旭想不到，2021年中国房地产开发企业500强龙湖排名第七，而协信早已不见了踪影。2003年，吴旭在时代天骄大摆宴席，招待地产界各路风云人物，很多地产大佬都有到场。就是在这次活动上，当时天津顺驰董事长孙宏斌扬言要超过万科。此外，在这次活动中，有人提到龙湖发展很猛烈时，吴旭说了句：“他们算什么！我们的发展接下来会非常快！”。1994年，吴旭结束了长达十年的国企铁饭碗，创办了重庆协信实业总公司（协信控股的前身），开始着手打造自己的商业帝国。协信先后涉足广告、装饰、驾驶培训等多个行业，最后坚定地选择了深耕房地产。重庆地产界流传着“五朵金花”，龙湖、华宇、金科、东原和协信。协信成立较早，后续也为重庆地产圈贡献了很多人才，曾经有着“重庆地产圈的黄埔军校”之称。1995年，协信开始发展商业地产，当年花大手笔在重庆朝天门打造了首个商业地产项目——协信商厦。从协信商厦开始，陆陆续续建设了黄金海岸、南
房地产行业就是一个大江湖，里面的各家各派，有的一闪而逝，有的屹立不倒。协信就是山城重庆那一闪而逝的一颗星。创始人吴旭，科班出身的他带领协信走进了中国地产50强，也带领协信走向了没落。
01 从弃政从商，到中国地产50强
协信创始人吴旭，是一个土生土长的重庆人，也是在重庆读的大学和MBA。
吴旭毕业后，在重庆市建委任职，这给了他在地产行业丰富的人脉和资源积累。从协信早期拿地的方式来看，政府人脉在前期给了吴旭很多帮助，那时候很多土地都是协议出让，协信在此期间拿到了很多其他开发商拿不到的核心地块。
1994年，吴旭结束了长达十年的国企铁饭碗，创办了重庆协信实业总公司（协信控股的前身），开始着手打造自己的商业帝国。协信先后涉足广告、装饰、驾驶培训等多个行业，最后坚定地选择了深耕房地产。
重庆地产界流传着“五朵金花”，龙湖、华宇、金科、东原和协信。协信成立较早，后续也为重庆地产圈贡献了很多人才，曾经有着“重庆地产圈的黄埔军校”之称。
1995年，协信开始发展商业地产，当年花大手笔在重庆朝天门打造了首个商业地产项目——协信商厦。从协信商厦开始，陆陆续续建设了黄金海岸、南坪协信城市广场等多个商业项目。重庆渝派房企的另一个代表龙湖地产，其首个商业项目龙湖北城天街在2003年才开业，比协信晚了整整7年。
2003年，吴旭在时代天骄大摆宴席，招待地产界各路风云人物，很多地产大佬都有到场。就是在这次活动上，当时天津顺驰董事长孙宏斌扬言要超过万科。此外，在这次活动中，有人提到龙湖发展很猛烈时，吴旭说了句：“他们算什么！我们的发展接下来会非常快！”。
那时吴旭想不到，2021年中国房地产开发企业500强龙湖排名第七，而协信早已不见了踪影。
2009年，协信开始启动全国扩张战略。在大本营重庆之外，协信开始不断在苏州、无锡、成都、三亚等城市拿地。此后，其还涉足北京、上海、大连、西安、贵阳、南通、常州等城市。这时期，协信星光68、协信星光时代广场相继开业，此后协信又一力打造了协信·阿卡迪亚、协信彩云湖等重庆高端项目。
2014年，协信达到了高光时刻，全年销售额破百亿，达到155亿元，排在中国房企第48名。
02 从被带走“协助调查”，到上市梦碎
2014年是协信发展的转折年。这一年，吴旭被协助调查华润宋林案，一度消失于公众视野。
这件事起因是协信在2006年为了缓解资金紧张问题，曾引入华润的资本，两家在重庆成立了一家地产公司，而接受调查的宋林，恰好曾在这家公司担任过董事。也有报道说吴旭或是因为牵连重庆市原人大副主任、重庆市原副市长谭栖伟被查，因为时间也刚好是这个节点。
总之，这个事件的原因现在无从知晓，曾经成就吴旭的政商关系，此时却成了吴旭的麻烦。
为了解决资金问题，协信一直在积极谋求上市，却均以失败告终。对于一个房企来说，上市不是万能的，但不上市是万万不能的。因为上市的意义，不仅在于可以进行公开市场股权融资，还在于助其登上了资本运作的大舞台。无论是发行债券和各种资本工具进行融资，还是通过增发等手段进行并购，上市公司的平台都至关重要。所以很多房企在发展的过程中，都在努力上市。
2011年，协信地产提出要赴港上市，并且把时间定在了2012年，但因为当年融资环境非常严峻，上市计划无奈延迟。为了上市，协信不惜高负债扩张，在2012年8月到2013年3月，短短半年的时间，协信拿地和签约投资额高达约280亿元，而此时协信的销售额只有90多亿。
2013年4月，港媒爆料，协信地产将在下半年通过IPO的形式登录港交所，但是后来无疾而终。随后，因为融资环境紧张、楼市调控、吴旭被带走调查等因素，协信的上市一再被搁浅。
2015年与启迪签署合作协议之后，协信地产又再次定下上市时间表，力争2016年底上市。
2017年，吴旭耗资10.01亿代价控股狮头股份，试图借壳上市，但最终因狮头股份被冻结而宣告失败，同时由于狮头股份股价暴跌，协信被套牢。这是协信距离上市最近的一次，却依旧以失败告终。
03 吴旭归来，开启多元化发展之路
在2014年“协助调查”事件后归来的吴旭，开始迷恋商业地产和产业地产，开启了协信多元化发展之路。
这个时期地产行业内追求的是住宅规模化建设以及高周转的模式，同为重庆本土的企业龙湖和金科正式在这个时候走上规模化大幅增长的快车道，但是协信此时没有选择规模化，而是选择了商业地产和产业地产的转型。
2015年，协信联姻清华大学背景的启迪科技城，催生“启迪协信”产城平台。启迪协信有清华输出智力、科技等，契合当地招商引资的需求。之后产业业务一路拓展至特色小镇、长租公寓等。
协信的多元化发展，对外宣讲的战略定位是“商住产一体化”，商业、住宅、产业”集成开发与运营，互为促进和补充，实现“1 1 1>3”。
以“星光系”为代表的协信商业对标的是香港恒隆、新加坡凯德，与平安等金融大鳄合作，未来可推动自持商业做成REITs境外上市，“启迪协信”科技城平台极富想象力，比如低成本拿地、孵化产业与运营等。
这个模式本身确实是无敌的存在，也是很多大型房企焦虑于转型“城市运营商”所梦寐以求的。从这个模式来看，比万达多了一个“产业”；比华夏幸福多了一个“商业”，如果这个模式真的能做好，那基本可以笑傲地产界了。
但是，如果这个模式真这么好做，那大部分房企都做这种模式了。这个模式所涉及的业务虽然有长期稳定的回报，但是前期投入巨大，并且回报周期长，需要房企有充裕的资金流和超强的项目运作能力。这种模式给协信的资金状况带来了巨大的考验和压力。
相比住宅，商业、产业地产前期投入大，回报周期长，无法向高周转的住宅一样快速回款，从而实现收益。而且，协信之前的规模就很有限，无法保证新业务的持续输血。
结果就是越发展商业和产业地产，资金缺口就越大。
04 从引入战投，到破产重组
在2016年至2020年期间，协信远创在前三年业绩每况愈下。
在2016年至2018年，分别实现营收119.24亿元、94.53亿元与91.47亿元。直到2019年，协信远创才恢复到2016年的水平，实现营业收入121.81亿元。
2020年又经历新冠疫情，此时协信的营收只有55.59亿，净利润为-72.77 亿元。
随着资金缺口越来越大，吴旭在筹备上市的同时，在股权融资方面也有两个大动作：一是引入战投绿地，二是引入战投新加坡城市发展有限公司（CITY DEVELOPMENTS LIMITED，以下简称“CDL”）。
2017年12月28日，绿地控股集团股份有限公司公告称，其通过股权转让及增资的方式投资入股重庆协信远创实业有限公司事项已完成。增资完成后，绿地控股集团有限公司持有其40%的股权，汉威重庆房地产开发（香港）有限公司持有其60%的股权。协信通过此次股权融资，获取约50亿元资金。
2018年之后，随着负债越来越多，不得已之下协信开始出售资产续命：2018年，将重庆大竹林项目大部分股权卖给了融创；2019年，昆明小水井项目停工；同年7月，将湖州项目出售给海伦堡；2020年1月，将重庆哈罗国际60%股权卖给阳光城。
2020年4月，协信再出让51.01%股权引入新加坡地产巨头丰隆集团（即CDL），以获取股权和贷款投资55亿元。自此，协信远创形成了以CDL（持股比例51.01%）、协信控股（持股比例29%）、绿地（持股比例19.99%）三大股东持股的结构，控股股东变更为CDL。
其实，如果业务发展本身有问题，即使通过“卖身”也无法解决根本问题，此时协信的债务问题依然非常严重。
入股一年后，CDL方面曾公开表示：“入股协信是一笔失败的投资。”据悉在协信远创被债权人申请破产重整后，CDL方面称向协信远创投资的财务敞口作出了限制性措施。
据CDL 2020年业绩报告显示，鉴于协信远创目前的财务状况，将投资于协信的总共18.27亿新加坡元（折合人民90亿元）一次性计提减值损失17.8亿新元（折合人民币89亿），这次计提导致CDL全年亏损93亿元。此次并购案也被称为史上最惨并购案，8个月亏完90亿。
因为公司经营问题，双方陷入了一场罗生门式的互怼之中，协信公开发文指责CDL决策拖延，入主之后并无实际作用，反倒使得公司措施拿地等机会；而CDL则回应表示，董事会8个席位中仅占据4个，不对协信远创构成实际控制。
05 终局与反思
2021年10月14日，重庆市第五中级人民法院作出正式裁定，受理北京易禾水星投资有限公司对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。消息称，法院经审查认为，协信远创公司不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，具有破产原因，如不及时拯救，会给债权人、股东、员工及其他利害关系人的利益带来重大损失，其重整具有必要性。通过听证，公司主要股东及主要债权人均同意协信远创公司破产重整，具有重整价值和可行性。
协信的失败有迹可循，主要有以下两个原因：
一是公司错误的发展方向，导致企业资金周转出现问题。企业多元化的发展需要审视自身的规模和能力，绝对不能盲目扩张。
据2020年中报，协信在解释其流动性危机时阐述道：“协信现阶段资产结构偏重，项目储备构成中商业、办公型物业占比较高，住宅类产品占比较低，去化周期偏长，叠加2020年疫情影响，商办项目销售回款未达预期，造成公司现阶段出现流动性困难”。
协信的商业和酒店占比约70%，而住宅仅占比不到30%，这个住宅比例的回款很难滋养商业和酒店的现金流，导致流动性出现问题。
二是创始人长袖善舞的公关能力以及个人亲力亲为的“专业能力”，阻碍了协信的长远发展。
协信早些年依靠吴旭的公关能力，拿到很多优质地块，但市场化的招拍挂拿地方式开启后，协信就无法依靠这方面的优势继续拿地。
有熟悉吴旭的地产人士表示，为了拿地吴旭与官员的交往非常密切，协信控股旗下的协信天骄俊园有一个室内网球场，早些年不时可以看到包括市级领导在内的官员身影。创始人对一家公司的影响不言而喻，而一旦实控人暴雷，企业的前途、管理层也就会随之陷入动荡。
吴旭对于地产建筑设计、审美都有独到的见解。也正因为如此，吴旭在项目操盘中十分强势，让协信早几年的时候很难留人，之前就有三分之一的高管流失。人员流动频繁、没有稳定的管理层，大大的束缚了其发展。
参考文件：
【1】文轩财经.重庆协信：民营房企生死样本
【2】鹿鸣财经.协信远创被破产？地头蛇房企的末路悲歌
【3】焦点财经.协信吴旭：产业幻梦与自救往事｜潜鳄浮沉录
【4】地产八卦女.协信没落的3个原因
【5】21世纪经济报道.协信的“破产重整”之路：吴旭与大股东纠葛未休
【6】观察者网.重庆协信远创破产重整，又一老牌百强房企倒下
