高端养老社区兴起说明了什么（养老社区4大困境4大趋势及顶层打法）

高端养老社区兴起说明了什么（养老社区4大困境4大趋势及顶层打法）养老社区面临的四大困境康养公寓——既有酒店、旅游、学校、工厂、商业体等进行一定适老化改造，提供相关康养服务。城市康养综合体——在充分市场调研基础上基于某一细分市场，结合不同兴趣爱好或服务，挖掘特色主题，打造差异化核心。旅居康养基地——位于旅游目的地，建设符合老年人生活习惯的康养项目，通过连锁或联盟形式形成全国多地互动，以房产销售、租赁和会员卡模式为主。康养组团——大型项目中拿出部分楼盘建设康养组团，与社区其他组团共享配套服务设施和资源，是混合年龄社区中的康养部分。

养老社区英文全称是“Continuing Caring Residential Community”，简称“CCRC” 音译为“持续照料退休社区”，2000年，被北京太阳城的创始人朱凤泊从美国引入国内。

到如今，“养老社区”概念不在特指“持续照料退休社区”，而是逐渐被泛化，伴随着房地产行业的发展，逐渐由1.0地产配套时代、2.0养老地产时代进入3.0健康住宅时代，3.0时代养老社区表现出复合型产业特性，全龄社区、健康住宅、城郊康养大盘都可能成为3.0阶段市场关注焦点。

根据不同区位，不同规模，不同客群，不同产品，养老社区开发运营类型有很大差异。大型开发主要模式为康养小镇、城市康养综合体和旅居康养基地，中小型开发主要模式为康养组团和康养公寓。

康养小镇——选取距离一线及强二线城市中心在2小时车程内，50-70公里，有一 定自然环境资源和规模。围绕城市群大量中产及以上人群休闲、养生、康养、独家需求，打造距离较近、切换感较强、消费频次高的休闲康养度假小镇产品。

城市康养综合体——在充分市场调研基础上基于某一细分市场，结合不同兴趣爱好或服务，挖掘特色主题，打造差异化核心。

旅居康养基地——位于旅游目的地，建设符合老年人生活习惯的康养项目，通过连锁或联盟形式形成全国多地互动，以房产销售、租赁和会员卡模式为主。

康养组团——大型项目中拿出部分楼盘建设康养组团，与社区其他组团共享配套服务设施和资源，是混合年龄社区中的康养部分。

康养公寓——既有酒店、旅游、学校、工厂、商业体等进行一定适老化改造，提供相关康养服务。

养老社区面临的四大困境

经过前些年超常规发展后，房地产市场受到频繁且愈发严格的调控，政策层面对地产出台一系列抑制政策，使得房地产企业谋求战略转型和产品的多元化。康养社区项目目前面临的四大困境：

1.开发战略不对路。无法摆脱传统房地产思维模式，对于目标客户特征及需求缺乏客观精准认识，缺乏能够匹配需求的或特色化的开发模式，重视硬件忽略软件与服务。

2.盈利模式不清晰。大量老龄房地产项目处于亏损状态，投资规模大、回报周期长、运营成本高、收费能力低的产业困局，与大量企业未对盈利模式进行清晰设计便轻易开工造成盈利困境。

3.运营能力发育提高缓慢。产业未发展，房地产先行。开发建设者缺乏长期持有并提供养老服务的运营能力，在前期开发建设过程中未能够与运营相结合，缺乏对于运营合作伙伴及运营人才的提前布局与谋划。

4.长期资本投入匮乏。资金密集型产业，自筹资金无法支持。传统养老产业盈利模式难以跑赢地产融资资金成本，针对养老项目的融资模式一般主要对象为刚需型养老项目且对项目整体要求较高。

什么是“好”的养老社区？好的养老社区销售率高，入住率高，客户满意度高，当然在这三者之间会要有一个平衡。

养老社区的四大趋势

1.市场需求长期持续攀升。从人口、消费能力与消费意愿三大市场要素来看，老龄人口不断增多，高收入，追求高品质生活人群逐步进入老年阶段。

2.品牌化、连锁化成为战略选择。从品质提升到品牌建设、实现连锁化经营是老龄房地产从业者的必经之路，也是老龄房地产实现资产升值与利润增长的重要方式。

3.金融创新提供强大动力。老龄房地产业具有资金密集型属性，从项目开发到老年人支付房产与服务费用，都需要金融产品支撑。通过金融工具对房产的财产属性进行开发将成为重点与热点内容。

4.复合型项目受到多方青睐。房地产逐步成为生活方式与生活理念的载体，老年人对于品质生活的要求以产品功能的多样化与复合化在老龄房地产市场得以体现。

康养社区产业战略规划，要把“投、管、退”整个链条去想清楚，我们有一个思考框架，从这几个角度问自己一些问题：钱从哪来？地从哪来？项目如何经营管理？如何变现？也就是下面这张图：