性价比最高的韭菜（成都这5种韭菜盘）
性价比最高的韭菜（成都这5种韭菜盘）远郊盘、商办、文旅、双限盘底跃、危险房企期房都知道楼市行情差了，风险也随之增加，有些垃圾房产现在要是碰了，铁定涨不动又卖不掉。原因也简单，一是价格贵，二是产品鸡肋极其不实用，就这谁敢碰？看吧，这一到年末节前，大家伙买房的心又开始蠢蠢欲动了买房没问题，但壮壮给大家提个醒：
大噶下午好呀，楼市小灵通壮壮上线！
前两天，有个普通资格房友向我提问↓
大概就是说，4环边某顺销新盘，底楼跃层降价50多万，究竟能不能买？
楼盘名咱就不提了，懂得人应该能猜出来，查了下该楼盘去化，开盘至今1套没卖出去
原因也简单，一是价格贵，二是产品鸡肋极其不实用，就这谁敢碰？
看吧，这一到年末节前，大家伙买房的心又开始蠢蠢欲动了
买房没问题，但壮壮给大家提个醒：
都知道楼市行情差了，风险也随之增加，有些垃圾房产现在要是碰了，铁定涨不动又卖不掉。
远郊盘、商办、文旅、双限盘底跃、危险房企期房
这5种都是典型的“磨刀霍霍向韭菜”，买这些楼盘的人，不是人傻就是钱多被忽悠了。
当然，后者有钱任性可以随便挥霍。
要是前者，再不不好好反省下，镰刀说不定已经挥到你面前了......
忽悠刚需，主打低总价
城市远郊“韭菜盘”不要买
提到远郊盘，老伙计们的第一印象大概率逃不过这几个：
北京燕郊、河北廊坊、眉山视高，堪称中国楼市远郊“碎钞机”三巨头
靠着临近核心城市的优点，打点政策擦边球：XX新区，宇宙第一。
在远郊买房，薅的就是城区打工人，自然不忘直击刚需痛点：
没钱？没关系，低首付低总价，最低10万给你一个家（首付分期）。
没地铁？放心，xx市域铁路已经动工，站点就在家门口，半个小时到城里。
没未来？开玩笑，产业园金融街全整起，未来3万打底，5万可期，买到就是赚到。
仔细品一品，这些是不是远郊大盘的常用销讲套路？
一顿洗脑下来，是不是立马觉得你可以了，你又行了？
醒醒吧！你一个铁刚需，哪里想不通跑到几十公里外鸟不拉屎的地方去买房？
每天上下班通勤耗费2-3小时，还非要安慰自己环境好，未来有潜力，一定能升值。
不说远了，就眉山视高，你去街上走走看看，是不是只有本地人、是不是遍地钢筋水泥住宅楼，是不是商业要死不活。
视高现状（摄于保利天府林语小区旁）
你再去二手门店瞅瞅，看看曾经炒房客纷纷割肉回血、含泪甩卖的模样。
里面的人想出去，外面的人挤破头也要冲进来，借用离场的炒房客一句话：一旦掉坑里，小心摇裤儿都给你赔光。
别沉浸在销售给你画的大饼中无法自拔，在动辄10多万的分销佣金面前，很少有人能守住底线。
买房子买的究竟是什么？你真正需要的是什么？这些问题要好好想清楚。
房子价值不只是冰冷的住宅，更是这套房所处区域的经济、教育、商业、医疗、生态等配套的总和。
你最需要的通勤、教育、生活氛围这里能不能给你满足？
如果连最基本的生活需求可能还要抠哈脑壳，在主城上班远郊买房的想法，劝你尽早打住。
迷惑年轻人，不限购不限贷
40年产权“公寓”不要买
（注：此处的公寓特指40年产权商办产品）
不要买公寓！不要买公寓！不要买公寓！这话应该说了无数遍。
但是都2022年，还是有人不停往火坑里跳，拉也拉不住。
不限购不限贷，花普通住宅的首付就能买套公寓，单身女性的婚前财产，婚后收租美滋滋。
打住打住，公寓便宜？你怕是又遭洗脑了噢，先不谈居住体验，你知道公寓的成本有多高不？
最多贷款10年，利率7%以上，即使只借50万，每个月都要还6000块！
你还想过居住成本不？水电商用，每月至少又多上百块！
你再想下交易税费？除了个税、增值税、印花税等，综合税高达20%，买了可就永远别想脱手。
更重要的是，它几乎没有变现能力，即使后期房价涨了，在高额交易费面前，基本也会吃掉公寓涨幅。
再不济，给大家看个2个数据。
①成都商办类产品存量约150000套，不用数了，是4个零。（截止2021年10月）
按每月4000套的速度来算，完全去化还需要30个月，也就是两年半。
成都的二手房存量才14万套，公寓反而更高，每年还在不断新增，未来谁来接盘？
②合理租售比为1:300~1:200，而成都的租售比为1:611。
也就是说，一套房子要出租42年才能回本，出租回报率仅有2.38%。
公寓靠长期持有收租赚钱，但成都的租金回报率低得不正常，烂在手里的一大把。
更重要的一点是，随着全国大力发展“保障性租赁住房”，就瞄准的年轻人。
租金又低还更适合居住，你觉得未来商办租赁市场不会受到冲击？
可能很多人会给你讲，公寓可以买，但10个公寓8个都是坑，挑那20%就行了。
但请你再反问下自己，你能确保你就是那80%吗？
如果有钱，公寓可以买来玩玩；如果想靠它投资赚钱，除了核心地段别考虑。
如果没钱，更别因为一句“便宜”就随随便便买公寓。
收割中老年人，主打养老旅居
城市周边“造城”文旅盘别买
“文旅大盘”在中国，已经成了一种“现象级”的存在。
几乎每个重点一二线城市周边，都会有那么几个动辄上千亩、存量上万套的文旅项目，常被取名为xx文旅城。
某文旅城效果图
同样的，成都周边如黄龙溪、青城山、都江堰、峨眉山、西昌邛海等地，是该类楼盘的主力收割地点。
通常针对中老年人群，主打养老旅居，首付还只要20多万，再去示范中心走一圈，规划配套看起来有模有样，很容易就心动了。
殊不知这类楼盘看似价值洼地，实则旷世深坑。
理想很丰满，现实很骨感，买房子时给你吹得天花乱坠说是在“造城”，未来啥啥都有出门不愁。
等到交房入住才发现，哦豁，怎么除了住宅还是住宅？
商业就是个小商铺，东西西撇还卖得贵，一年到头小区里没几个人，这TM说白了就是个“睡城”。
成都黄龙溪
诚然，文旅盘主打的生态好、环境好这点不假，但你有没有仔细想过，对父母来讲养老最终的需求是什么？
优质的医疗、儿女的陪伴、亲人的问候，这些难道不应该是重点吗？这些文旅盘能满足吗？
与其让老两口孤零零在陌生的环境中度过无聊的晚年，不如把父母接到各项配套齐全又离家人近的地方，这才叫“安享晚年”不是？
当然有条件可以每年出去耍几个月，你自己可以好好算个账，租房旅居岂不是更划算？
图源：摄图网
再换个思路解题吧，开发商的算盘可比咱老百姓打得精吧？
不管是搞旅游、搞养老、搞文创，说白了，就是换个噱头卖房子。
有良心的企业房子卖了可能还给你修点配套，没良心的，住宅卖完就卷铺盖走人。
文旅大盘，其实就是生生不息的韭菜地，种一茬收一茬。
不要抱着投资心态去买文旅盘、也不要抱着纯养老的目的去买文旅盘。
搞清楚自身最主要的需求，不被牵着鼻子走比什么都重要。
羊毛出在羊身上
“双限盘”的底跃不要买
“双限项目”是近两年出现的新物种，指的是在拿地时就限定了地价和销售价的楼盘。
举个例子：清水最高均价限价1.5万/㎡，装修不得高于3000元/㎡！
“哇，带装修最高只卖1.8万/㎡啊，这不是捡便宜？”
嘿嘿，又上当了吧！看起来明码标价，实则暗藏玄机。
“清水最高均价限价”，这8个字值得细细揣摩下。也就是说，政府限制的是均价，而不是最高价。
上有政策下有对策，聪明的房企能想出1万种方法来拉低均值。
最简单的方式就是“挖地下室”，也就是做几套底跃房源。
高低配整起，高层拼命挖地下室，底跃只卖1万块，标准层抬价拉货值，轻轻松松卖2万。
三下五除二，再平均一下，是不是最高均价才1.5万/㎡
而且，这个地下室可跟一般的地下室不同，别墅的地下室是赠送的，属于“加分项”。
而双限地的“底跃”看起来便宜，实际是你掏钱买了个潮湿、采光撇、又不实用的空间，纯属忽悠人。
还是那句，开发商的最终目的是赚钱，背后大把人可不是胀干饭的，肯定比购房者会算账。
图源：网络
底跃总价400万，直降50万，亏本大甩卖只要350万，再送你车位。
看起来购房者好像捡了便宜，殊不知，开发商还含泪赚了你几十万
2021年成都14区已经出让了144块“双限地”，也就意味着会有一大批“底跃”浑水摸鱼出现在市场上，大家一定要注意甄别。
双限盘可以买！但双限盘的地下室（底跃）非常鸡肋，不要买！
警惕烂尾，一旦踩坑血本无归
“危险房企”的期房不要买
如果说以上的4类房子是“坑”，那“危险房企”的期房铁定就是“天坑”。
前几个不管亏不亏，你至少还能把房子拿到手，但买到这类房子就是“血本无归”。
2021年的楼市关键词，“暴雷”肯定排在前列，有“暴雷”风险的房企就是危险房企。
它们的房子，尤其是修到一半的“期房”千万不要碰！！！
某大就是最好的例子，房子还没建完，一看银行卡，资金链断了，没钱了完了芭比Q了
能怎么办，只能凉拌！
企业可以申请破产，老板也能套现离场，该吃吃该喝喝，小日子过得优哉游哉，资本的魔幻力量我们根本无法左右。
最惨的还是购房者，几十万血汗钱打水漂，每个月还要还几千贷款，只能拽紧裤腰带讨生活。
这样新闻应该不用壮壮再重复了，随便打开一个浏览器，搜索“烂尾”，就能看到无数因其导致妻离子散的悲惨故事。
图源：网络
其实，要避开这些房子也很简单，很多垃圾盘在销售阶段就露出了马脚。
对广大购房者来讲，重要的是拨开云雾，提前识别这些烂盘的“障眼法”。
复杂点的，可以查看机构发布的年报财报、负债率、资金短债比、三道红线等数据。
简单点的，看看有没有拖欠员工工资现象？银行还给不给它贷款？是不是无底线大降价了？
遇到那种上个月送物业费，这个月就送车位的，不是要房子稀撇就是急着跑路。
还有一个更直接的办法，关注每年的“集中供地”，看看这家房企还有没参与拿地。
如果连地索性都不拿了，或者是完全拿不起了，大概率也是要凉凉了。
这样的房企打造出来的“期房”，别买！别买！别买！
总结来看，其实“韭菜盘”的套路大同小异。
要么位置撇炒规划、要么产品有明显缺陷、要么有问题搞低价促销，自住配套差，投资没潜力。
买了，基本就是“高位站岗”，不亏就是奇迹了，10年不涨价都有可能！
最后，壮壮综合全文内容做个总结，建议大家熟读并收藏，买房前拿出来好好看看。
主城上班别买“远郊盘”，你只是被拉去“填坑”的对象。
没钱别碰“公寓”，万年甩不脱，出租回报率低到谷底。
养老别碰城市周边“文旅大盘”，租房旅居更划算。
羊毛出在羊身上，“双限盘底跃”买了一定后悔。
再便宜，任何人都别碰“危险房企的期房”，现房除外。
秉承着“能救一个是一个”的目标，大家记得随手转发给身边正在看房的小伙伴
就酱！今天的硬干货分享完毕，准备下班~
