上海的房子什么人会买（在买上海的房子）
上海的房子什么人会买（在买上海的房子）1这篇文章希望大家和聊聊我的一些想法和心里话。因为近期我们的SVIP用户成交量在不断的放大，所以我也跟很多人交流了下。我就想搞清楚两点：到底是谁买走了上海的房子？从这些买房的趋势行为中，能够对未来做出哪些预判性的行为？
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助众多朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
我最近非常关注上海楼市的买房人。
因为近期我们的SVIP用户成交量在不断的放大，所以我也跟很多人交流了下。
我就想搞清楚两点：
到底是谁买走了上海的房子？从这些买房的趋势行为中，能够对未来做出哪些预判性的行为？
这篇文章希望大家和聊聊我的一些想法和心里话。
1
先说说新房这端。
最近有个数据我看了，得出一个结论，上海的人口结构正在换血。
给大家举个例子，有个新房项目，叫融创未来金融城，在浦东川沙那边。
最新一期的购买客群分布出来了，有75%的人，不是上海人。
通过身份证后判定，排名靠前的有江苏、浙江、安徽、河南这些地方的人。
最远的有从黑龙江来的购房者，占比2.5%。
这是说明什么？
说明上海土著越来越少了。
现在在上海买房子的，绝大多数都是外地来沪的精英。
还有一件小事，你注意到没有？
临港那边的新房，要3.1人才才能买，这个认定标准，周围本地的土著都不能买。
很多人说，你说的地方都是浦东呀，浦东是全国的浦东，浦西才是上海人的上海。
那我再说一个数据。
浦西的黄埔、静安、虹口、长宁等等这些区加起来，面积还不到浦东的三分之一。
而且，像闵行、松江、青浦这些大区，也是非户籍比上海土著多得多。
现在这个趋势大家肯定没什么感觉的，但等10年20年我们再看。
那时候就：呦上海土著啊？珍惜品种啊！
而且，非上海户籍的购房人数也日益呈现了多元化的特征，江苏、安徽、浙江、山东、河南等省份的购房人群比例也都比较多。
2
再来聊聊二手房这个端口，买房人的结构也呈现了明显的变化。
最近一段时间，很多城市为了抢人以及刺激楼市，纷纷出台了各类眼花缭乱的买房补贴政策。
我为什么一直强调上海楼市的稳健和抗击打能力，在全国来看都是第一位的。
其中支撑的逻辑就是城市能级足够的高，城市运营的玩法可以是多样的。
区别于其他城市买房直接补贴的政策，上海如果真的想要刺激楼市，可能都不需要动用到楼市政策，光是一招就能平定天下，就是落户政策。
而且光这一招，就能秒杀全国99%的城市，而且这招很隐秘，也不违背房住不炒的宏观政策。
我们先说说今年上海的落户情况。其实落户增量从2020年有了明显跃升，2021年的增量趋势更猛。
2021年前面2个季度的总人数，就比过去两年的单年总数高。三个季度加一起，也比前两年加在一起的总数高。
这些源源不断的增量房票，也在给上海楼市，注入信心。
从我们平米近期成交的SVIP用户看，留学生用户和人才引进落户的比例大幅提升。
而这些新上海人也正在加快进行异地置换，把老家的房子进行腾挪，买上海的房子。
我认识两个体制内的新上海人，一个最近刚买了房，一个正在看房。
买了房的小李，在上海做公务员，一个月到手工资1万多。父母在广东老家做生意，海边有一套别墅，市区有两套大房子（非广州深圳），还有三百万存款。
为了给他买房子，家里卖了别墅和一套市区房，加上存款凑了首付800万，买了一套中环附近的新房。
110平，总价1200万，贷款400万（商贷），一个月还3w多，他爸妈还。
没买房的小陈，事业单位上班，北方省会城市人，父母都是央企的小领导，家里住着单位分的房子，又在市中心买了一大一小两套房。
为了儿子在上海扎根，卖了两套房子凑首付，大概500万。
但小陈不想让父母把养老钱都拿出来，这让他很愧疚，正在看总价600w的房子……
坦白来说，他们两个都是家里条件还不错的新上海人，有父母支持，但自己收入不算很高，无论如何，都在上海扎下了根。
也有不少很厉害的年轻人，完全靠自己在上海买了房。
小强，91年的码农，年收入大概50w，最近才买了一套老破小，地址在字节跳动新入驻的杨浦尚浦领世附近。
他本来没想着买房，一直租房住，一个月租金6000，但字节跳动入驻的消息传出之后，他的房租又涨了1000。
众所周知字节跳动这类互联网大厂的房补对周边租金的拉动能力极强。
他算了下：7000房租加上公积金完全覆盖房贷，还另外多出来一些，出个首付就相当于白嫖一套房。
而且可以把公积金拿出来用掉，两边公积金和补充公积金加起来每个月有五千多，考虑通胀的话，每个月五千放在账户里不用就很浪费。
由此也可以看出：地段好的老破小，有个优势是租金高，外环和郊环远大新在这一块就不太行。
像小强这样完全靠自己在上海买房的新上海人还有很多很多。
他们有的是大厂码农，拼多多，携程，哔哩哔哩，有的在金融行业，基金，券商，信托，还有一些网红，自媒体创业者，个体户。
我认识不少这样的年轻人，他们学历高，能力强，更重要的是比其他人更能拼，我很佩服这群人。
当然，落户规模更大的上海留学生群体，2020年上海留学生落户名额超过2万：毫不夸张的说，现在是上海有史以来留学生最容易落户的一年。
留学生落户这个口子，现在非常火热，而户口就是房票。
这些人家境优渥，他们很多人买房都是全款，在上海楼市能量很强。
但是因为他们社保积分不够，买不了新房，因此很多优质板块比如徐汇滨江、碧云板块最近二手成交量也在慢慢走强。
3
当然，上海本地人当然要买本地的房子，这是最基本的需求。
我举个身边的例子。
小翁，外企女白领，父亲公务员，母亲在银行，2015年的时候三人家庭年收入加起来70w左右；
当时把家里在黄浦自住的一套学区房卖了拿到800多w，贷款买了一套翠湖天地四期的房子。
下面说拆迁户。
拆迁户还是喜欢买在离自己以前的生活圈近一点的地方。
比如现在杨浦的拆迁户，喜欢买在外高桥、高行、金桥。
黄浦的拆迁户，喜欢买在南码头、世博，再偏一点的就是三林、北蔡。
总结来看，土著的特点，是资产富足，但现金流紧张，因此他们买房的首付都比较高。
拆迁户更是如此，拆迁款一到手，就去全款买了房子。
今年有多少拆迁户入场呢？
2021年上海旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户。
几万户手持大几百万拆迁补偿款的家庭，也属于市场上的刚需购房群体，而且因为是老上海人，还会具备高积分，妥妥的社保巨子。
这些人无论在新房还是二手房市场，都是很强的购买力。
我举的这些例子，只是上海置业群体中的冰山一角。
还有很大一批人，我没提到，比如限购之前，很多北方的煤老板矿老板来上海买房，他们都是整栋整层地买。
还有江浙的企业家，大老板，小老板，港台的投资客，演艺明星，体育明星等等。
限购之后，这样的人群少了很多，但企二代开始登场了。
一些家境富足的人送孩子来上海读书就是为了拿到户口在上海买房，他们比一半以上的本地人买房都要轻松。
总结来看，能在上海买房的都有两把刷子，要么有家底，要么自己强。
这些来自全国的精英和富豪，再加上土著，构成了一个真实的上海买房群体画像。
4
我每周都会在上海人广附近举办线下分享会。
每次线下分享会的时候，都会有朋友问我：观观，请问买哪种类型的房子，以后最好脱手，回报也不错。
我其实也会和大家分享不少买房经验，其中有一条就是：买房的时候一定要想清楚未来的接盘侠是谁？
我在看房的时候，会站在客厅的中央，对着阳台窗外，静静待上5分钟。脑海里思考的是，未来5年后，会有什么样的人来买这套房子。
- 是在附近上班，刚需首套的单身小白领？
- 是忧心忡忡的中产家长？
- 还是成功升阶，举家迁入大城市的新移民？
如果我5分钟内想不清接盘侠是谁，我就不会买这套房子。
事实上，我建议不管是增值保值的投资客，还是自住买房，都应该有这样的思考。
想想到底是谁，会买这个板块的房子？他们的偏好是什么？他们需要买多大的房子？
因为哪怕自住，你也有卖房改善的需要。今天买房上多走100步，明天卖房上少跑1万步。
所以我买的房子，都是符合主流审美的：
最好是热点板块，至少不能是冷门区域。
最好是5年内的次新房，至少是房龄2005年以后。当然，市中心的老破小带XQ的，看地段如果出租溢价率高，也可以。
最好是140平米以下的3房，至少是80平米的2房。
距离市中心公交通勤的时间最好是控制在单程1个小时以内，至少不超过1.5个小时。
最好是外立面干挂石材，物业配套完善，至少不要出现室内是欧洲，室外是非洲的惨状。
最好小区户数不要超过2000套，这样挂牌时竞争少一些。
远郊不带地铁的，不能碰。否则未来不仅出售难，出租也难。
学区社区里不带学区的，也尽量回避，地段不能错配。
豪宅社区里的老破小，中产社区里的大户型，都是错配的产品，尽量不碰。
因为要符合主流审美，大家都喜欢这种，我通常会因为这些因素而买不到折扣太深的房子。
但是没关系，我自己也想的很明白：这些就当作我因为流动性支付的溢价。
在房圈里混得越久，就越知道流动性的重要性。毕竟年纪越大，越怕死。
所以呢，千万记得买房的时候要有接盘侠思维，把房子买的好一点。
因为这是你在卖房的时候，唯一能占到主动权的环节。
在本周四晚19点，我会举办年末最后一场买房专场线下密讲，想知道“在上海如何买到好房子”欢迎私信报名。
