广州跌破拿地价的楼盘（曾经刚需来拓荒）

广州跌破拿地价的楼盘（曾经刚需来拓荒）不知是该说受制于岑村机场的限制，还是得益于它的限制。未来的天河智谷片区，将是一个低密度、小高层、文创气息浓郁的新区。此时我们遥看广钢，想象一下两种对比明显的生活环境。智谷片区总用地面积为15.2平方公里，其中规划建设用地面积为14.97平方公里，按目前机场控高要求编制，规划总建筑面积（不包括中小学、待定区、市政公用设施等）不大于1150万平方米，规划居住人口不超过13.1万人，规划毛容积率不大于0.76。“升值是靠教育、医疗、交通、商业等提升的。”所以家门口一座全新的中学建立，会比旁边拍一块地，更让广氮的业主们兴奋。房价上升的基础，必定是供应小于需求。我一直在找，人数不断增长，而住宅用地有限的地方。大沙东，我给它盖章算数；广氮，我也给它算数。看得见的学位需求，催生了一座新学校，而且，谁不曾想拥有天河？广氮-奥体板块，它们是连在一起的。如果你想理解我接下来说的内容，最好配合打开地图。目前广氮

这里应该算是广佛自媒体一股清流吧，每次追热点都掉线。或是你想来看：“广州房价跌了没，涨了没，买哪里好。”我们也不会给你答案。

实在受制于广州疫情反复，我不想跑太远。最近广氮土拍，还新成立一个广州奥林匹克中学，貌似话题有点多。这个区域内有三个楼盘：天健上城、阳华国花苑、广氮花园，21号线开通后，从天河公园过去只要1个站，出站还有1.5公里。我有点意外这个位置，还挺近？戴好口罩出发。

其实就在棠下、车陂上面，中海康城的左边。比起下面的密密麻麻、新老参杂、城中村聚集，以广园快速以北的天河地块，不仅没有怎么被开发，还都方方正正非常规整。我在写保利天汇与兰亭盛荟对比的那篇文章已经说过，以后天河的拍地都在这边，你现在看地图是不是更直观？

说到拍地与房价的关系，我认为在核心区是正相关，在非核心区是负相关。比如像天河寸土寸金的地方，你家旁边还有待开发土地，应该开心。而像是增城、南沙、佛山三水本来就土地一大把的地方，土地供应量越大，填补需求更大，要是拍地你不应该开心。某博上我的一位好友说：“开发商和个人的投资逻辑是不同的，他们注重企业整体成长，而你个人是家庭资产增值。拍地就像股市热点信息，骗中国大妈入场的。”他说这话时在讨论的地方是金沙洲。

1、地段

“升值是靠教育、医疗、交通、商业等提升的。”所以家门口一座全新的中学建立，会比旁边拍一块地，更让广氮的业主们兴奋。房价上升的基础，必定是供应小于需求。我一直在找，人数不断增长，而住宅用地有限的地方。大沙东，我给它盖章算数；广氮，我也给它算数。看得见的学位需求，催生了一座新学校，而且，谁不曾想拥有天河？

广氮-奥体板块，它们是连在一起的。如果你想理解我接下来说的内容，最好配合打开地图。目前广氮-奥体片区的住宅项目不少，西边主要有天健上城、阳华国花苑、广氮花园；往东是中海康城花园；再往东是牛奶厂：有金地天河公馆、龙湖首开天宸原著、华润天合、招商雍华府等项目，然后大观南路站往北，保利天汇所处的小新塘正在旧改。

上面讲的一大块地方，有一个官方统称：天河智谷。你看位置，刚好处于珠江新城CBD、琶洲会展CBD和科学城高新技术CBD，三大CBD环绕中心。

智谷片区总用地面积为15.2平方公里，其中规划建设用地面积为14.97平方公里，按目前机场控高要求编制，规划总建筑面积（不包括中小学、待定区、市政公用设施等）不大于1150万平方米，规划居住人口不超过13.1万人，规划毛容积率不大于0.76。

不知是该说受制于岑村机场的限制，还是得益于它的限制。未来的天河智谷片区，将是一个低密度、小高层、文创气息浓郁的新区。此时我们遥看广钢，想象一下两种对比明显的生活环境。

2、面貌

天健上城开盘时，都是些什么宣传口径。我找给你看：天健上城打响下半年中心城区刚需头炮、价格“解渴”天河刚需……1.9万-2.3万的单价，从2014开始卖，卖到2016年还有，其实体量并不大，为什么还卖不动？也是因为当时环境太差了，地铁没地铁、路面坑坑洼洼、还时不时有旁边工人非法焚烧塑料废品，再加上前身为氮肥厂，污染问题也受关注。

所以当年买进的一手业主们，多半是咬咬牙上车天河来开荒的刚需。可在2020年，我来看的时候。我一点也不觉得这边荒凉破乱，反而感觉新、干净、安静，舒服。三个小区全部封闭式管理，内部花园很漂亮，对外则形成了小小社区氛围。不过，底商很少确实是个问题，餐饮、商业氛围都很缺乏。

不远处的中海康城靠广园路和车陂北路有噪音和扬尘，内部楼梯楼，电梯楼混合，这边片区新反而是特色。目前看到很多车主停在路边、或者空地上，对于一个依赖开车通勤的地方，停车位特别充足绝对加分。直上广园高速公路开到珠江新城不过12公里，地段优势淋漓尽现。

值得注意的是，不仅底商少，我发现中介店铺也很少。看起来还都是人多事少的样子，再结合起我的客户咨询情况，这边的交易量不高。之前有些是证未满两年，而且住家客多，投资客少，加上买时楼价便宜，持有成本低，本身放盘也少。

3、产品

天健上城分为好几个组团，果寓为4梯18户设计，居住舒适度较低，且户型不太好。它的外墙设计我也不喜欢，看起来有点廉价，保养也一般。天健旁边这块地是被珠江实业 城投联合体以52.66亿元的总价拍下，折合楼面价34000元/平，是商品住宅用地。

天健上城离地铁、学校都远一点，阳华国花苑比它更近、规模也更大。我再加一句，比它更漂亮。名字是拗口了一点，阳华意思是明亮美丽而有光彩。国花即牡丹花，也暗指洛阳。

八卦一下，我是看了官方业主推文介绍：“原来2009年广氮首幅住宅地被中石化洛阳石油化工工程公司以底价拿下，折合楼面地价3353元/平方米，仅天河区“地王”1/3左右，堪称近两年中心城区最低楼面地价。中石化洛阳石油化工工程公司是在国内化工工业建筑设计施工行业很有名气，此次政府将广氮住宅地卖出给它，主要是为吸引总部经济南下。中石化集团知情人表示，原本有传言中石化洛阳石油化工工程公司要将总部搬到广州。”

不知道最后有没有搬来，好像没有吧？你看图片是不是觉得漂亮些？石砖的外墙挺少见的，还显得比天健要新。在奥林匹克中学旁边还有一块地，是被富力拿下的，再过去就是一大片厂房仓库，估计一时半会动不了。

总结：

我没有进小区看房，更微观的产品对比我不说了。此次的广氮之行，有点超乎我的预期。

想要在天河区找一片没有城中村、没有老破小、全部是带花园电梯次新房的地方，很难了。换句话说，想在天河区找地都很难了！据统计，2008-2018年10年间，天河合计供应宅地仅仅20宗，2015年5月-2018年末期间，更是0供应。

广氮片区上一次卖地，还是在2010年，当时楼面价为8124元/平，建成项目就是天健上城，如今二手均价为4万 元/平。时隔9年，广氮地块底价成交，楼面价都有34000元/平，涨幅高达318%。

一手供应稀缺，也是金融城、鱼珠的价值所在。保利天汇二期开盘铁定5万起，天河智谷区域慢慢开发，周边基建搞好，感观会很不错。肯定有人会拿广氮“毒地”之类的来说事，而我想说：在一个下行的市场，一点缺点都会无穷放大，而在一个上行的市场，所有缺点都不是缺点。因为在价格面前，人们常会选择遗忘。