上海徐汇保利天悦是否触发积分（前滩弃号近300个静安天悦）

上海徐汇保利天悦是否触发积分（前滩弃号近300个静安天悦）都是四房！我们再回头去看6月份的那套成交，我们会发现这2套房子有着一个很大的共通性：目前，金茂府正常车位价格在55万上下、微型车位便宜一些——我们就当折算掉100万车位价格，这套房子的单价已经来到3300➗179=18.43万，这可能是大宁至今最高的单价记录了。当时，房东对这套房子三缄其口，火箭哥在评论区还做过提醒、可能是假交易——但这两天，这套“假成交”出现在了网签记录中：经过多方沟通，这套房子最终成交价格在3370-3380之间，价格的确在18万 成交上：

大家好，我是火箭哥。
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今天，前滩东方悦澜481套房源在748号清盘，超过250组裸分80.5分的社保巨子选择弃号——换算成年份，如果22岁本科毕业就开始在上海缴纳社保，你只需要熬到39岁就能入围；如果25岁研究生毕业、只需要熬到42岁即可；这就是地狱难度，而且没人说你能买到、这还只是入围。昨天我们已经分析过项目弃号的原因，在现场选房过程中，大家实际都在优先选择大户型、目前剩下的房源其实都是2房85平的小房子，这故事和蟠龙府&虹桥璀璨公馆开盘一模一样：越贵的房子抢着买、越便宜的房子没人要。看到前滩弃号多，其实让在考虑静安天悦的同学瑟瑟发抖——身边一位朋友加了天悦销售，原本对自己60 180个月社保的分数非常自信，然而得到的答复却是：

01 “18万成交”

在前两周，我写过一篇《第5批过会前，大宁又18万成交了......》的文章——179平4房、3400万带双车位成交（一微型车位 一正常车位）

目前，金茂府正常车位价格在55万上下、微型车位便宜一些——我们就当折算掉100万车位价格，这套房子的单价已经来到3300➗179=18.43万，这可能是大宁至今最高的单价记录了。当时，房东对这套房子三缄其口，火箭哥在评论区还做过提醒、可能是假交易——

但这两天，这套“假成交”出现在了网签记录中：

经过多方沟通，这套房子最终成交价格在3370-3380之间，价格的确在18万 成交上：

我们再回头去看6月份的那套成交，我们会发现这2套房子有着一个很大的共通性：

都是四房！

当时那套143平四房最终是2650万成交的、但是是含车位的，所以房价应该是2600万买了143平——

可能大家看着金茂府这套18万的单价非常夸张（也的确是），但此次成交的金茂府二期143平户型是小区内有了名的偷面积神户型——

将近90%的得房率，换算成当下新房主流75%左右的得房率倒推的话，对应的都是建筑面积170平的房子。

嗯，单价18.1万，不含税。

一个小区有18万成交，很多人会觉得这个小区的价格就都到18万了，但实际根本不是——

目前金茂府18万成交的，可只有4房大户型、3房是一套没有；

而最近成交的179平也是整个金茂府三期最好的边套户型、供应极少，前排都是叠加别墅，视野很好：

02 “为什么是大宁？”

为什么金茂府能成交3000万 的四房，我觉得原因就在于一句话：

这个市场上，极致产品力的次新四房太少了。

我们来总结下金茂府的四房特性：

1.总价3000万左右

2.中环内带学区

3.配套齐全：商业学校公园都得有

4.顶级产品力

5.楼龄5年内

大宁，可是个出了名的好地方：

不说都是顶级、但绝对都是一梯队，无论是久光百货还是1号线、大宁灵石公园还是大宁国际小学 风华初级中学的九年制公办学区配套，可能单看一个不算强，可是组合在一起就是真的牛X：

放眼整个中环，能和大宁在综合配套上打一打的板块其实极少——

徐滨无学区、古北楼龄老、长风被普陀拖累，碧云联洋在浦东、张江房子少......

看来看去，大宁可能就是完美匹配高阶中产一切需求的最好选择：

什么都有、水平都在一线以上，更别说金茂府这产品力在整个中环甚至内环都是数一数二。

03 “积分预估”

前滩东方悦澜11.9万，标杆二手价格18万 ；大宁静安天悦10.5万，标杆二手价格18万；光看纸面数据，天悦可能收益比前滩有过之而无不及，所以此次积分只会更加水涨船高：个人判断，此次天悦裸分将远超上批，达到裸分80分水平可能是大概率的结局 。