广州楼市哪里升值空间大（中长期投资买哪个区域回报率更大）

广州楼市哪里升值空间大（中长期投资买哪个区域回报率更大）回答：你好。当然是选择在广州买，东莞已经涨完了。广州行情正当时。万科新里程和龙光峰景华庭比，选前者；万科城市花园可考虑；怡新花园品质不错，也可考虑；越秀星越云层没有听过；奥园春晓、保利越秀林语可考虑，能买前面这两个就不要考虑五矿壹云台了。天河星作环境一般；雅居乐一尺山居太里面了点。你这样看越多越乱的，要针对板块，主要考虑黄埔科学城，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。提问：广叔你好！我们夫妻俩一个有东莞购房资格，一个有广州购房资格，但我们年龄较大了，50 岁了，只能贷款15年。我们现在在广州有一套房在贷，现在手头有资金210元，请问一下，想做投资，需要估计5年后变现，是在东莞买房？还是在广州买？在广州买只能买320万的房子了，最近在广州看了几套房，说说我的感受：万科新里程3房（北向），龙光峰景华庭（3房）万科城市花园2房（朝向北），怡新花园2房（朝向北），白云区新房越秀星越云层二房（北向

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：您好广叔！本人计划购买总价460万左右房子，从小学学位（23年9月份开始用）和6年以上长期投资的两个角度上判断，黄埔万科之光，富颐华庭，和灵山岛湾区实验学校边几个盘，选哪个？谢谢

回答：你好。万科城市之光和富颐华庭都可以考虑，确定性更高，但是相应的增幅也会小一点；而中长期还是南沙更有钱途，回报率更大一些，但相应有一定的不确定性。稳健选择万科城光，进取考虑南沙。

提问：广叔您好！1.帮评估一下客村立交边的紫星华府小两房投资值得下手吗？2.家有大三学生，毕业70%可能落户广州，是现在在广州买房呢？或是持币待将来毕业再来确定买哪？（现在买广州的话付完首付，手上无任何余粮，月供占家庭收入60%，两三年内会比较紧张）帮判断，谢谢！

回答：你好。1、紫星华府可以买的，地段价值大

2、现在就要买了，明年可能都要涨起来了。可用你孩子的名额买，你做担保。

提问：广叔你好！我们夫妻俩一个有东莞购房资格，一个有广州购房资格，但我们年龄较大了，50 岁了，只能贷款15年。我们现在在广州有一套房在贷，现在手头有资金210元，请问一下，想做投资，需要估计5年后变现，是在东莞买房？还是在广州买？在广州买只能买320万的房子了，最近在广州看了几套房，说说我的感受：万科新里程3房（北向），龙光峰景华庭（3房）万科城市花园2房（朝向北），怡新花园2房（朝向北），白云区新房越秀星越云层二房（北向，南向），科学城长平地铁站附近的奥园春晓（3房，南向），保利越秀林语3房（北向），新房五矿壹云台（3房南向），百荣园3期（3房），我现在打算去看天河星作2房，和雅居乐一尺山居2房，如果从投资角度看，这几套房应怎么选？

回答：你好。当然是选择在广州买，东莞已经涨完了。广州行情正当时。万科新里程和龙光峰景华庭比，选前者；万科城市花园可考虑；怡新花园品质不错，也可考虑；越秀星越云层没有听过；奥园春晓、保利越秀林语可考虑，能买前面这两个就不要考虑五矿壹云台了。天河星作环境一般；雅居乐一尺山居太里面了点。你这样看越多越乱的，要针对板块，主要考虑黄埔科学城，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，请问想买房没钱怎么办？

回答：一说买房子，大家可能就会说没钱。很多人买房，因为等太久，全款就变成首付了。不能等太久，一旦涨起来就吓人了。房价短时间不涨，房子也有使用价值，迟早会涨的。没钱，要有学会跳一跳。

方法有几个：1.就是找家里，朋友借钱。这种不是啃老，就当帮家里理财了。否则钱留在老人身上，过几年就就不值钱了，还有很多大忽悠们搞理财产品忽悠老人。

2.就是银行的金融信D产品，也可以借到钱。

3.就是自己的现金流，哪怕压力大一些，也可以扛着。年轻人，只要好好干，收入增长是大概率事件。等扛几年，就缓过来了。房价一旦上涨，那么资产就坐实了。

大家会问，你怎么肯定会上涨呢？那是当然的，其实每个发达国家都有这个时期，我国现在还远远没到房价不涨的阶段。另外，跳可以，别闪了腰，这种能力也是逐步培养的。先跳一尺，觉得没事，再跳一米。

提问：你好广叔，我看中越秀区东山口一个30年楼龄的老破小，房改房，楼层高，学位一般，业主要价4万5一方，但是房子确实旧，这个价格是真实市场价吗？

回答：你好，可以简单描述一下这个房子的情况吗，比如具体小区、楼层、朝向，以及房子的欠款以及交易条件如何 4.5万一方，越秀区大部分的楼梯楼都是这个价格了

提问：广叔你好，黄埔雅苑和东荟城这两个盘怎么取舍？

回答：你好，看您的需求啊，如果追求学位，果断东荟城，如果纯投资，两个盘都可以，看价格和户型呗，目前两个盘的单价其实差不多，杠杆黄埔雅苑好一些

提问：你好广叔，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四、五期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢

回答：你好，这2个盘对比，投资 自住 首选华润城 天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是依然值得买。

提问：您好广叔，我目前住在丹竹头楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，有必要置换到福田和南山去“大房换小房” 吗？

回答：你好，丹竹头的楼梯房，首先位置很一般，跑输大盘是肯定的，这一套肯定要置换掉，越早出越好，这种楼梯房很难出手，甚至可以适当让点价给买家；深中的小面积学位房目前算罗湖优质的物业了，但放在全深圳就一般般了，这套可以先不动，刚好给大孩上学用，等大孩上完学以后出手掉，置换到福田南山。大房换小房，面积有可能变小了，但价值更高了，换房一定要看价值变化，而不是面积变化！

提问：您好广叔，我在17年买了蛇口海伴雅居的小三房，满三年，我现在纠结的是，是否要进行置换？最好是次新大三房。本人还是蛮喜欢蛇口片区的，如果置换，不知道是否还是选择附近呢？南海玫瑰园？老王有更好的推荐吗？预计首付7-800万左右。还望广叔给点意见。

回答：你好，你这个问题也让我蛮纠结的，1000万在蛇口没有太多选择，我觉得自住问本心吧，如果追求更大的居住空间就换同小区大三房，如果觉得两房够用了，就换南海玫瑰园。如果是同片区置换，南海玫瑰园肯定优于海伴雅居，但1000万的总预算只能买到70多平两房，两房换两房改善意义不大。如果换同小区三房，海伴雅居这个盘升值又弱一点。但无论选哪个，小的换大的，便宜的换贵的，加大杠杆和家庭负债率都是正确的选择。

提问：您好，广叔！我目前手里有福田区彩田片区96平（自住），罗湖区翠竹片区27平（深中学位），福田区华强北片区135平，家庭年入70万左右，小孩大的五年级，小的3岁，现在手头还有现金400万。想问问大通胀环境下，是否还需要再买房？有不有具体的建议？如果不需要买房，有不有其他资产配置建议？感谢您！

回答：你好，深圳以后的发展是双核心： 一、前海科技和金融；二、福田和罗湖金融与文化。你目前现有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨。买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是，只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。深圳宝安南山去年11月到现在这波涨幅是刚需驱动，前海巨大的前景，80万创业人口提前布局。

涨的原因是产业人口提前布局。好的板块 房价还会继续涨，比如前海、宝中等，购买力的回归之后会普涨板块会暂停上涨。我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，圈层，学位和地段都需要同步升级，资产升值速度才更快。宝中、碧海、科技园都是不错的板块。

提问：您好广叔！预算总价在650万左右，定位小三房，我在科技园上班，小孩四岁了，需要考虑到学区的因素，结合你给的思路，我现在定位了南山区西丽，大学城板块，现在关注了西林筑语等小区， 宝安这边重点关注了碧海，西乡的盘，看了玉湖湾、润恒尚园几个小区，但是考虑到飞机噪音因素，很犹豫，龙华这边重点看了上塘和红山，关注了金地上塘倒，和潜龙曼海宁两个小区，结合上述情况，想听听老师的建议，这几个区域哪个更有潜力？还是在科技园附近买个小两房？盼望广叔的回复。

回答：你好，西丽和大学城板块上一轮涨幅不错，但现在的价格有点透支。 这个片区保值，没有什么值得期待的利好，如果是纯自住，很方便，如果你想兼顾投资，做好跑平大势的准备。 前海宝中碧海都有飞机噪音，目前没有因为噪音折价的，逆势增长，领涨板块 投资角度首选宝安，次选龙华。

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