商用公寓是自己持有还是亏本卖掉（明卖公寓实为办公）
商用公寓是自己持有还是亏本卖掉（明卖公寓实为办公）如何选择商办公寓？什么样的群体适合买公寓？与住宅有什么区别？公寓有哪些缺点、优点？公寓究竟能不能买？
近期，合肥肥西县和昌悦府花园项目，因为将商办公寓包装成住宅销售，被有关部门处以100万元的重罚，引起市场广泛关注。具体可查看我上篇文章。
经常有粉丝咨询小皖哥，某某某项目能不能买？粉丝咨询的项目中，有不少项目是商办改造的公寓，而当事人并不知情。开发商在宣传、销售过程中，往往并没有明确提示商办属性，或者即便提示了也是含糊带过。
那么
究竟什么是公寓？
与住宅有什么区别？
公寓有哪些缺点、优点？
公寓究竟能不能买？
什么样的群体适合买公寓？
如何选择商办公寓？
且听小皖哥一一道来。
什么是公寓公寓，是业内的俗称，是一个约定俗成的叫法。在官方分类中，并没有公寓这种说法。在国有建设用地分类中，只有居住、商业、工业、科研、公共服务、物流仓储等用途。所谓的公寓、办公，往往都是商业用地性质（北京、上海等城市，可能存在一些特别情况）。
市面上叫法很多，包括酒店式公寓、服务式公寓、公寓式办公楼、LOFT、SOHO公寓等等。可以这么说，多数公寓从一开始，就是在打擦边球，是不规范的。
开发企业拿的土地是商业用地，如果只建商铺、写字楼，从销售、业态、回款等角度考虑，销售回报率可能不会太理想。开发企业，往往把部分楼栋或者部分楼层，分割改造成公寓对外出售。
公寓与住宅有什么区别两者存在天壤之别！
住宅，可以落户，可以上学，70年产权，到期后自动续期，税费优惠。
公寓，不能落户，不能上学，40年产权，到期后续期办法至今未明确，税费高昂。
公寓有什么缺点1.税费比较高。住宅在缴纳契税、增值税和个税时，有税收优惠政策，税务成本在2-5%左右。而公寓，全额征收，没有税收优惠，税务成本大概在10%-15%左右。
因此，公寓的流动性比较差，不如住宅，变现成本比较高。
2.使用年限短。公寓产权只有40年使用期，而住宅有70年。而且，实际交付以后使用期不到40年。因为使用期是从开发企业拿地时候开始计算，从拿地到建设到交付，至少有2年以上的时间。
3.生活成本高。公寓用水用电，执行的是商业价格，可能达到住宅的2倍。物业服务费，也比住宅高不少。
4.不能落户，没有学区。想指望买公寓上学，是不可能的。当然，也有部分项目例外。
5.升值慢。在同样的位置、同样的面积情况下，住宅大涨，公寓小涨；住宅小涨，公寓持平；住宅小跌，公寓完全卖不掉。
6.居住人数多，环境复杂。公寓的梯户比一般比较高（比如，3梯10户，4梯12户，6梯24户），而且居住人员多且杂。住宅一般是1梯1户，1梯两户，2梯3户，2梯4户等。
7.公摊大，得房率低。公寓的公摊普遍在30%左右，住宅的公摊一般在20%左右。
公寓有什么优点当然，公寓也有公寓的优点，并非一无是处，存在即合理。
1.不限购限贷。现在全国多数城市，都执行限购政策，外地人没有买房资格。而公寓这种产品，不受限购影响，有钱就能买。
2.总价低。同样位置、同样面积，公寓单价比住宅明显低很多，而且公寓面积往往不大，所以总价会低很多。
3.容易出租，回报率较高。现在的年轻人，更愿意独立居住，独门独户，即便多一点租金。
4.位置一般比较好。公寓选址一般都不差，通常在商业中心等优质地段。
5.拆迁赔偿比例高。公寓一般参照商铺进行补偿。
如何区分公寓与住宅？最基本的方法，就是查看预售许可证。预售许可证按要求必须在售楼部现场公示，查看预售许可证上“用途”栏，注意是商业还是住宅。
什么群体适合买公寓综上所述，公寓对很多人来说并不适合。如果你购房是为了结婚生子，长期居住，那么无论如何不要买公寓。如果你想快进快出投资房地产，那么也不适合买公寓。小皖哥觉得，以下几种情况，可以考虑购买公寓。
1.买房仅仅是为了过渡。你手上有点小积蓄，想买套属于自己的房子，而且也不打算长期居住在该房子中。那么，你可以考虑一下小面积的公寓。等自己不住了以后，可以出租，获得稳定的收益。
2.小姐姐作为婚前财产。身边确实有不少女性朋友，已经买了或者正在考虑购买公寓，作为自己的婚前财产，因为公寓首付低，小姐姐自己负担得起。以后，不论是长期出租，还是作为朋友小聚的地方，都是个不错的选择。
3.想要一份长期、稳定的租金收益，可以考虑购买公寓，当然前提是选择一个好位置。
另外，像独身主义者、丁克之家，其实也适合买公寓
4.独身主义者。一个人嘛，经济能力相对有限，如果本身无房，每月房租也是一笔不小的支出。而小户型公寓总价较低，是可以考虑的选择。
5.丁克之家。两口子如果不考虑生孩子，在经济条件有限的情况下，购房小户型公寓也是个不错的过渡选择。
如何选择商办公寓1.地段最重要。李嘉诚曾说过，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！地段，对公寓来说最重要！至少要满足：交通便利有地铁，生活便利靠近商圈，如果医疗教育配套齐全那就更好了！
2.优选大开发商。选择大企业，不论是质量还是后期保障，都会更好一些。大企业也会更有社会责任感，公众接受度也更高。而且大企业的开发能力强，营销手段多，后期出租也更有保证。
3.优选精装房。公寓的面积通常不大，如果装修设计不合理，会严重浪费本就不多的面积。建议优选精装修公寓。
