金茂府能退房成功吗（千万豪宅的金茂府怎么就）
金茂府能退房成功吗（千万豪宅的金茂府怎么就）今年上半年，中国金茂实现营收增速的大突破，实现营业收入284.6亿元，较上年同期增长135.2%，根据业绩会预测，2021年年金茂预计整体营收将超过900亿元，距离千亿营收仅一步之遥。根据最新披露的2021年半年报来看，中国金茂在今年上半年的表现尚属可圈可点。中国金茂这几天也在网络上了“露了脸”，但并非是由于自身财务出现了问题，而是深圳龙华“金茂府”供了一年多房的业主要求退房。向来以高端精品豪宅为定位“金茂府”，业主怎么就开始高喊“退钱”了呢？集体退房，会是市场中扇动翅膀的那只“蝴蝶”吗？营收水平尚优秀，盈利能力难改善
作者：徐龙捷 编辑：江雪
供了一年多的房，怎么说不要就不要了？
近期，我国的房地产市场可谓是风云变化，以恒大为首的房地产商的财务问题，成为了不少消费者以及市场近来关注的焦点。
从2020年的泰禾，到2021年的恒大、建业、融创，不少房地产企业在新一轮的调控中，暴露出了企业在市场发展中的诸多风险。
中国金茂这几天也在网络上了“露了脸”，但并非是由于自身财务出现了问题，而是深圳龙华“金茂府”供了一年多房的业主要求退房。
向来以高端精品豪宅为定位“金茂府”，业主怎么就开始高喊“退钱”了呢？集体退房，会是市场中扇动翅膀的那只“蝴蝶”吗？
营收水平尚优秀，盈利能力难改善
根据最新披露的2021年半年报来看，中国金茂在今年上半年的表现尚属可圈可点。
今年上半年，中国金茂实现营收增速的大突破，实现营业收入284.6亿元，较上年同期增长135.2%，根据业绩会预测，2021年年金茂预计整体营收将超过900亿元，距离千亿营收仅一步之遥。
营收的增长，必然是与其销售情况有关。今年上半年，中国金茂实现全口径销售额1301.5亿元，较上年同期增长了26.5%，全年销售目标已经完成过半，完成全年2500亿元的销售目标并非难事。
在监管层面，截至今年上半年，中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%，净负债率为51.64%，现金短债比为1.26，均符合“三道红线”的监管要求，属于绿档企业。
尽管中国金茂的营收水平表现亮眼，但盈利能力却与之相差较大。
今年上半年，中国金茂实现毛利57.74亿元，较上年同期增长47.1%；实现净利润（含少数股东权益）58.11亿元，较上年同期增长25.4%；实现归属于母公司股东的净利润43.01亿元，较上年同期增长14%。
看上去不论是营业收入还是利润都是正在向好的，但事实真的如此吗？
中国金茂近年来毛利率整体下滑，2021年上半年下滑超过10%。根据同花顺iFinD数据显示，近五年来，2016-2020年，中国金茂的销售毛利率分别为37.37%、32.32%、37.53%、29.44%、20.17%，降幅显著。
中国金茂的毛利率持续下滑，与头上这顶沉重“地王”王冠有着很深的关系。
豪宅金茂府，退房金茂府
中国金茂一度频繁地使用“高进高出”模式，高价拿地高价卖出，拿下过众多地王项目。
所谓的地王项目，自然是土地成交价高，土地溢价高以及平均楼面价高。大量的地王项目影响着中国金茂的盈利能力。2020年，金茂曾计提减值30.6亿元，对此中国金茂解释为是由于市场调整而导致销售价格不及预期，但国泰君安在研报中指出，计提减值并非销售端问题，而是公开市场拿地价格过高碰上严格限价。
从中报的披露中也可以很明显地看出来这一点，商业运营与酒店业务的毛利率都有着不同程度的上升，但唯独物业开发一项，大幅度地出现了下降。
那现在正在舆论风波上的深圳龙华金茂府的情况是怎样的呢？我们尚能从历史的尘埃中找到一些过往的蛛丝马迹。
2016年，中国金茂进入深圳市场，当年便拍下了深圳首块现售试点土地，即便是与中国电建合拿，也拍出了82.9亿元的天价，楼面价高达5.68万元/平方米。而这块位于深圳龙华区上塘地铁站东北侧的土地，也就正是后来的龙华金茂府。
2019年的9月17日，中国金茂为龙华金茂府召开了一次盛大的全球发布会。
在会上，金茂深圳公司总经理详细介绍了龙华金茂府的高端之处，“我们全冠移植1212株灌木乔木，最大树龄有40岁，园林实用率高达100%，草坪的果岭毯式铺装需要6重工艺……”
“高定”、“深圳首个”、“深圳首创”等词语，为龙华金茂府穿上了最华美的衣裳。高端成为了龙华金茂府身上最为人所知的标签。
援引《华尔街见闻》的数据，据当年的测算，龙华金茂府预计将在2018年3季度入市，预测均价为11.7万元/平方米。但实际上，龙华金茂府不仅入市时间被延后至2019年11月，政府备案均价也降低至了10.2万元/平方米。
根据业内人士的测算，以龙华金茂府地块楼面价与销售情况，要做保证项目不亏损，至少需要卖至接近9万每平方米，但根据房天下数据显示，目前龙华金茂府销售价格为10.7万/平，仅是处在保证成本的边缘。
至9月24日，龙华金茂府首批住宅仍未去化完成。遭遇退房事件，中国金茂的高端亮相会就此一地鸡毛吗？
炒房热退潮，金茂标杆难保
其实在刚发售时便有一些深圳本地房产分析人士并不看好龙华金茂府这个项目。
原因之一便是，尽管龙华区被网络上戏称为“宇宙中心”，但整个区域内仍是以刚需购房为主，高端豪宅大多位于深圳湾、香蜜湖等地。
而深圳房价在近年来，一直呈现着限价后的价格倒挂现象，二手房比新房高出不少，而豪宅由于数量少，供需关系不紧张，一度也成为了在深圳能快速去化的产品。
但龙华金茂府无论是与周边新房相比，还是与周边二手房比都不存在着倒挂现象，成为了龙华区的价格“杠把子”。
而在一系列限价措施，炒房热退潮后，作为刚需区域的龙华区，也出现了价格下降的趋势，根据安居客数据，龙华区2021年9月新房均价 68733 元/m² ，环比上月下降3.79%。
这样的情况，对于以均价超过10万元每平购买金茂府的业主来说是难以接受的。
尽管金茂府业主提出了“附属的华东大学附属学校不能按期开学更长”、“额外收取品质提升费”、“涉嫌侵占架空层并且搭建违法建筑”、“出现漏水，漏烟，甲醛超标，施工质量差，装修品质不理想”、“承诺的地铁全封闭噪声，公寓不与业主共用花园和停车位未能实现”、“隐瞒底铺餐饮油烟风机设备噪音及油烟污染问题”等六条退房原因，但我们认为，高位接盘如今站岗才是业主们退房的真正原因。
深圳打新购房以成为一种另类的传统，此前深圳润府打新，号称抢到就能挣500万。而随着今年深圳第二批集中供应的20宗宅地上架，普通商品住房出现普降，在原限价基础上，进一步下调3%-9.2%。以至于有不少投资者表示了“今年不再打新，观望明年情况”。
随着监管趋严，深圳的房价得到了一定程度的控制，整体一手房市场还出现回落趋势。9月24日，深圳市宝安宏发玺玥、光明星河天地、宝安前海滨城花园、颐安都会中央4期，共计1907套住宅的新盘发售当日便遭抢空，均价约在8.5万/平；而另一面则是龙华区第一豪宅的金茂府遭遇退房，深圳市场可谓冰火两重天。
与金茂府相似的，同在龙华区的 “中海汇德理”，投入市场已经一年，价格不超过8万/平，但近期同样遭遇业主大量投诉要求退房，目前中海已同意部分业主的退房要求。
对于中国金茂而言，降价意味着对老业主的背叛、对自身高端品牌的摧毁，也意味着项目成本的无法收回，深圳首秀的失败。尽管金茂府仍存在诸多房屋质量上的问题，但主导着此次退房浪潮的诱因，还是过于高昂的价格。
在房住不炒，以及多重监管的政策下，高价拿地再高价售出这样的“双高模式”已成为了过去式。如果再戴着“地王”的帽子，即便是如今财务情况较为稳健，但恐怕也不会走得太长远。
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来源：蓝筹企业评论
