重庆楼市走势如何（三维度解读重庆楼市走向）

重庆楼市走势如何（三维度解读重庆楼市走向）在高周转时期，一旦销售跟不上，高周转就变为高库存，盘活存量非常苦难，目前重庆的市场存量已经由年初的近1000万方扩至1200多万方，去化周期拉长至8个月。另外，因为土地市场溢价率过高，容易导致产品错配，从下图来看，重庆近两年楼面价高于3500的地块约占30%，加上开发成本、开发商的人力成本和利润空间，房价很可能超过该地块周围楼盘卖价。这样“面包”与“面粉”的不平衡现象进一步加剧楼市风险。一般，降价效应呈递减势态，多数项目有效降幅处于10%-20%，并且降价时间越晚，开盘有效预定水平越低，比如恒大照母山率先低价开盘，恒大5月备案数据是万科城的6倍。目前，重庆市场5月底全面进入降价让利期，巴南、大学城、照母山等各个板块的价格探底在陆续进行中，随着时间的推移，红利效应会慢慢退却，在未来一到两月内会形成新的价格体系。土地价格过高不仅仅是影响房价，同时还会引发两个隐患，一个是库存过高，二是产品错配。

文/克而瑞重庆房 首席分析师 何旭

成交量下滑、降价、金融紧缩、库存增加……各种因素纠结在一起的重庆楼市，究竟是何面目？所谓的“降价”，怎样是能探测价格底线？地价上涨带来的两大隐患是啥？下面，我从周期、价格探底、两大隐患进行分析。

重庆市场一直以稳定著称，从上图来看，2008年、2011年算是两个低谷，2008年因为512地震影响，楼市萎靡，下半年政府救市；2011年因为政府调控对楼市有较大抑制。而今年，重庆楼市再次进入低谷期，今年第一季度环比比值下滑16%，5月成交面积环比、同比皆出现大幅下滑。有人说重庆楼市低迷时因为银根收紧，但是银根收紧的背后透射出国家产业经济的调整，与2008年和2011年有本质的不同。上周开盘新推6盘，开盘成交率37%，市场供应和成交双双下跌。此外，开发商拖款严重，政府的“微刺激”对楼市引导作用并不大，曾经丁祖昱预测，7月楼市将回暖，但目前看来，丝毫没有放松的基调，下半年楼市形式可能越来越严峻，房地产面临一次巨大内部调整。

五月重庆已经进入全面降价时代，降价有三大特点，一是分期首付，主要是在城市拓展区的楼盘，多数项目首付一层起；二是以超低建筑面积单价吸引人；三是优惠折扣，从一般刚需盘到高品质纯别墅盘，折扣、抵款高低不一。以上降价优惠信息多为噱头，真正的房价探底还得从同区域同类型产品房价比较。

一般，降价效应呈递减势态，多数项目有效降幅处于10%-20%，并且降价时间越晚，开盘有效预定水平越低，比如恒大照母山率先低价开盘，恒大5月备案数据是万科城的6倍。

目前，重庆市场5月底全面进入降价让利期，巴南、大学城、照母山等各个板块的价格探底在陆续进行中，随着时间的推移，红利效应会慢慢退却，在未来一到两月内会形成新的价格体系。

土地价格过高不仅仅是影响房价，同时还会引发两个隐患，一个是库存过高，二是产品错配。

在高周转时期，一旦销售跟不上，高周转就变为高库存，盘活存量非常苦难，目前重庆的市场存量已经由年初的近1000万方扩至1200多万方，去化周期拉长至8个月。另外，因为土地市场溢价率过高，容易导致产品错配，从下图来看，重庆近两年楼面价高于3500的地块约占30%，加上开发成本、开发商的人力成本和利润空间，房价很可能超过该地块周围楼盘卖价。这样“面包”与“面粉”的不平衡现象进一步加剧楼市风险。