澳洲投资房应该买什么（一张图解析海外人士如何用）
澳洲投资房应该买什么（一张图解析海外人士如何用）公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。A. 所有权商法第07篇原创文章下方为完整版文字解析1为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？
文┃ Huiming Lin
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商法第07篇原创文章
下方为完整版文字解析
1为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？
A. 所有权
公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。
B. 资产保护
由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。
也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。
C. 收益权
公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。
值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。
D. 控制权
公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。
2海外人士如何开设“澳洲公司”？
A. 注册公司要求
- 公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。
- 标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。
- 董事： 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
- 股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。
B. 注册流程
- 向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；
相关链接：http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
- 向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。
相关链接：https://abr.gov.au/
3海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：
- 非澳洲常住居民的自然人；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；
A . - 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；
- 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
- 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：
B. - 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；
- 由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。
C. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。
4海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？
A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。
B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。
5没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？
A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：
案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。
此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。
B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：
案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。
* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。
6海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？
A. 转移步骤：
1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；
2. 注销或减少转让人的股份证书；
3. 出示或增加受让人的股份证书；
4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。
B. 回顾1-5步
你获得了什么？失去了什么？
注：澳大利亚各州均有相应立法权，因此各州间的法律均有不同，以上文字内容可作参考方向，但非个案的专业法律、贷款及税务建议。
谢谢阅读
本文律师：林汇铭
中澳两国法律职业资格，撰写逾50万字原创中澳法律文章，《澳洲首次置业红宝书》法律专栏作者
澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国务院奖学金）
涉猎产权法、国际商法与家庭法
林汇铭律师
声明：
- 此文于2017年3月16日首发于澳洲房产大全，相关政策法规请以刊发日为准
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