惠誉研究报告（惠誉的评级报告）

惠誉研究报告（惠誉的评级报告）

惠誉预计，短期内会有更多信用状况良好的民营房企受益于各类融资支持，但债务到期状况的显著改善仍取决于支持力度和范围。

8月25日，惠誉评级在一份报告中表示，监管层面最近针对地产业推出的各类支持性措施均旨在维持楼市稳定，并避免刺激房价重新膨胀，其坚决反对地产投机的决心未曾改变。近期出台的新政主要针对三个特定领域：购房者、停工项目以及信用状况良好的开发商。而此类措施能否恢复购房者对民营房企的信心（例如能否按期交房）仍存变数。

龙湖集团控股有限公司（BBB/稳定）于8月23日公告称，中债信用增进将为其拟发行的15亿元境内中票提供担保。惠誉认为这传达出了一种信号，表明政府将向信用状况相对良好的私营房企提供更多支持，避免行业进一步出现债务违约及楼盘停工事件。此后应会有更多未陷入困境的民营房企在短期内受益于此类融资支持，但此举能否显著改善企业的债务到期状况将取决于支持规模。

惠誉指出，上述政策应能为部分开发商提供一定流动性缓冲，但流动性的全面复苏仍仰仗于物业销售。作为抵押贷款的主要参考利率，五年期LPR报价的下调将为刺激住房需求提供一定支持，但惠誉认为这并不足以扭转购房者对项目交付和房价上涨的预期。

另一方面，受困民营房企获得的支持力度相对有限，目前的政策重心在于确保停工项目的完工交付。此前据媒体报道称，中国政策性银行将提供高达2000亿元人民币的特别贷款，用于资助受困项目建设、确保项目交付，这意味着政府的首要目标是确保社会稳定而非救助受困房企。

同时，此前有市场消息称，央行和部分国有商业银行正筹备设立一个房地产纾困基金，用于收购不良住宅项目并将其转化为社会或租赁住房。鉴于许多受困项目已经资不抵债，且低线城市的租金收益率不甚理想，惠誉认为该基金在实施过程中可能面临一定挑战。

特定类型的支持措施可能会以受益人抵押部分资产为前提条件，这将削弱部分在岸无抵押债券的回收率，因为后者在负债结构中的优先顺位和资产覆盖率势必将有所下降。同时，惠誉认为此类措施对离岸债持有人的影响有限，因为他们在负债结构中已经处于次级顺位，且面临在岸资产索赔等不确定性。