利用公寓收租足以维持日常生活（打算在贵阳买一套小户型收租）

利用公寓收租足以维持日常生活（打算在贵阳买一套小户型收租）30年后，不考虑通胀、折旧损耗和房价波动等因素，还是按照70万的估值来计算，相当于房东就挣到了70万-42.8万=27.2万，相当于每年挣9066元，每月收益约755元。也就是说，这套房如果对外出租稳定每月2000元租金收入，最终房东要付出的钱是首付14万 28.8万，也就是42.8万。拿贵阳而言，一套70万的小户型，首付两成，大概是14万左右，贷款56万，买下一套市中心区域（比如花果园）的小户型，按照4.5%的利率，30年等额本息，每月还月供2800 左右。但是，这套70万的小户型，如果对外出租，不考虑空置期的话，保守估计，每月大概能有2000左右的租金收入。考虑到月供2800，相当于每月还要支出800元来供房，每年9600元，30年就是28.8万。

房屋租赁市场，无论短租日租房，还是长租公寓、托管模式，前几年是比较火热的赛道，但现在也是爆雷的爆雷，破产的破产，剩下房东和租客一地鸡毛的纠纷。

无论是二房东，还是买房后出租，或者是资本大牛拿地自建模式，最后都玩不转，很大一部分原因，就在于租金回报率太低。

因为一二线城市的房价基数太高，租金还不够还贷款利息的，而三四五线城市，虽然房价低，但是很多属于人口净流出城市，并没有那么多租房客群。

所以，找到一个房价基数低 人口净流入的城市，就显得很关键了。

拿贵阳而言，一套70万的小户型，首付两成，大概是14万左右，贷款56万，买下一套市中心区域（比如花果园）的小户型，按照4.5%的利率，30年等额本息，每月还月供2800 左右。

但是，这套70万的小户型，如果对外出租，不考虑空置期的话，保守估计，每月大概能有2000左右的租金收入。

考虑到月供2800，相当于每月还要支出800元来供房，每年9600元，30年就是28.8万。

也就是说，这套房如果对外出租稳定每月2000元租金收入，最终房东要付出的钱是首付14万 28.8万，也就是42.8万。

30年后，不考虑通胀、折旧损耗和房价波动等因素，还是按照70万的估值来计算，相当于房东就挣到了70万-42.8万=27.2万，相当于每年挣9066元，每月收益约755元。

这个时候，再回过头来看，如果只用首付14万的本钱，能否实现每月755元的收益？

按照目前银行存款，最为乐观的年化收益率，就算按4%来算，14万的本金，每月顶多能实现466元的收益。

如果要达到每月755的收益，年化收益率要达到6.4%左右了。

所以，算下来，如果能够做到70万总价的房产，月租金达到2000 的话，买房对外出租，还是一笔相对不错的资产配置的。

不过，如果房价再高一些，或者租金再低一些，空置期长一些，恐怕就没有那么高的回报率了。

因此，对于贵阳当前的房屋租赁市场而言，越是小户型，带来的租金回报率，往往是越高的。

相对于其他热点一二线城市普通住宅的租金回报率只有1.5%甚至更低而言，贵阳的租金回报率，还是有可圈可点的地方的。

而租金，很难像房价那样快速上涨，因为对于很多租客而言，人均1000的租金，已经算是比较高的的水平了，已经占到工资收入不小的比例了。

很多城市租金回报率低的原因，主要还是在于有房价这样一个巨大的分母存在。

而贵阳，之所以租金回报率比其他一二线城市可观，也正是由于房价这个分母，目前还没有那么高的缘故。

同时，为了缩短空置期，提升租金坪效，买房最好选择市中心区域、入住率高、人气旺盛、写字楼集中的区域，对于贵阳而言，房子最好出租的地方，无外乎老城区的花果园等商圈，未来地铁站通达之后，地铁房源仍然有一定升值潜力。

所以，总体而言，只要购房预算控制在70~80万左右，在贵阳买一套小户型二手房，对外出租，总体来说，还是要比单纯地把钱存在银行，获得的回报更丰厚的。