成都房产投资解析（房产投资两个关键点）
成都房产投资解析（房产投资两个关键点）回答： 这次止跌令出台透露这几点信号： 1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。 2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。 出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。 3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房
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提问：请问一下，我把泸州的房子卖了，想在成都买，但是现在又在犹豫是在成都追南门还是打新房？主要是担心追高了。就目前形势来看你觉得成都的房价，大降的可能性有多大？
回答： 你置换方向是对的，有资金，有房票坚定不移买成都，建议速度进场。成都在调控升级之后，现在也处于一个僵持阶段，成交量是下降了，但是价格还没有大跌。 1、房子的价格不会脱离本身的价值而存在。按照目前各大城市的供地规模来看，并不缺普通的房子，这种房子价格并不贵，缺的是被附加上了“地段，房龄，教育资源等”这样的条件后的好房子，这样的房子还是少数。 2、成都这类大城市，人口一直有净流入，产业机遇对人才的吸引力大。长期来看，对房价有一定的助推作用，但人口的流入与房价的上涨不能划等号。合理的产业结构、稳健的信贷政策，充足的土地供应，严格的预期调控等等，这都是保持房价在合理范围内的保障，否则只会助推泡沫增长，酿成“破裂”风险。 3、房地产市场，其实也是一个风险市场，因为人们的预期是买房了，房子价格就会随着时间推移，价格上涨。但只要是商品，自然会因为各种因素，对价格形成波动，没有只涨不跌的市场。目前房地产的发展模式和增长趋势，还有待继续转变，其中也蕴含了相当大的金融风险、民生风险和市场风险等。如北京、武汉等，这几年也一直在经历房价涨涨跌跌的起伏过程。 4、在大城市买房，本质就是一个筛选的过程，如果你的收入暂时不如别人高，并不意味着你一定就丧失了买房的机会。上车的时机还是很重要的，另外买房的决心也很重要。如果大的买不起，就先买小的；好地段的买不起，就先买相对次一点的。
提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1 2 3 7任意一号线)买哪里合适呢？
回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。 当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。 至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。 龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类； 龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸； 龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月； 龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。 川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等； 川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项； 四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源； 最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。
提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何 能否分析一下？
回答： 这次止跌令出台透露这几点信号： 1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。 2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。 出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。 3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。 4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。
提问：雕叔你好，中港东湖壹号这个楼盘怎么样？觉得位置很好，但开发商很一般，如果后期是开发商的物业那更一般了，72亩修14栋，容积率4，感觉小区修得很密，偏刚需。建发央玺还有两批次高层，看中央玺的品质，喜欢东湖壹号的位置，很纠结，望指点。自住兼投资。
回答：中港这种怎么能和建发相比呢，中港在这边陆续开发了几个刚需盘，最后的市场反响都比较一般，如果不是位置（其实你也只是看重位置），很难说跑赢大盘，中港的几个盘几乎都是趁着地段和楼市行情，在被动地浮浮沉沉。 整体来说中港的产品主打的是刚改、改善类的大户型，这点和建发的高层有点类似，预估单价不会便宜，总价和建发旗鼓相当，从我们的经验来看，买房虽然很看重地段，但是内在品质和楼盘的号召力也要讲究，综合来说建发是更好的选择。
提问：雕叔你好。我是刚需首套首贷，两人分别为武侯户口和高新社保资格，准备买入套三，手头资金65 夫妻税后年入32。现在看过航空港次新，如大成郡，及对面棠湖春天，以及成都新天地二期春天里。 这些次新交通便利配套比较成熟，但由于增值税和评估差价，现有资金无法覆盖。新盘看过城投梧桐馨园和新力东园125平户型。梧桐馨园环境好，但无地铁覆盖，紧挨芯谷，但后续发展未知。 新力东园紧邻地铁17 19号线交汇的九江北，绕城以及成新蒲快速，交通较为便利，但周围无配套，无产业，板块也有点孤悬，是否会因九江北地铁的带动发展也不确定。爱人是老师，除增值考虑外，学区需求稍弱。因为有老人，五年左右可能有置换需求，所以要考虑一定的增值和房子的流动性。请雕叔分析一下，我是该筹资入手次新，或者新盘二选一，或是有更优选择推荐？
回答：您好，手头资金65，如果买新房，贷满7成的话，理论上可以够到220万左右。买二手房的话，现在就很不好评估，一方面有税费中介费，另一方面评估价格又偏低（包括指导价这类），所以二手房最后办下来，可能至多能买到170万的房子，因为你65万要先扣除很多税费中介费。 那么回到航空港的话，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天里，整体来看都还算是符合你们预算的，可以上到套三，但是这个板块的城市基本面比较一般，地铁是最大优势，但地铁不是万能的，嘈杂混乱拥挤和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮里，航空港可以说都是跑输了大盘的，到目前为止也是小有涨幅，而接下来双流的指导价到了这一区域还将继续恶化后期的涨幅和楼市的流通性，当下买入，属于接盘操作。 整个二手房市场都是如此，尤其是在170万以内的预算情况下来看。 如果买二手房，一是产品更好，二是杠杆更大，三则是市场认可度高，流通性好。 梧桐馨园产品好，价格低，但是没地铁是硬伤，居住和增值都很差，直接放弃。 新力东园倒是个挺不错的顺销楼盘，17号线就已经稳了，到主城区、南门都比较方便，周边还有两个万科，华润的楼盘支持人气和商业等，至于教育的确是荒芜，但是你们不太看重这一点。 就产品的话，新力东园单价1.6万，你们可以看到一些洋房小高层产品，性价比和产品都是很不错的了，应该着重看这个楼盘，具体问销售是否还有房源。
提问：雕叔你好！500万总预算，想在天府新区买房投资，看了鹿溪樾府马上二期加了，请问这个楼盘怎么样？
回答：如果是普通资格或者刚四这种资格，我觉得可以大胆一试，但是如果是刚一刚二，我认为还是尽可能看看天府公园的这些配套地段好一些的楼盘。鹿溪樾府整体还是不错的，刚改属性，但是地铁配套比较差，周边还很荒芜，比较适合预算300左右，然后资格顺位度不高的人。
提问：我是锦江区刚二（集体户多年，无社保）资格，已报名建发央玺8月批次，准备购买叠墅。目前其单价并不高，从33000—34000多，但总价其下叠在1100万元以上。比较满意其品质，但总价比较高，担心后期保值、转让难等问题，想请教一下您的看法。
回答： 建发此前都是熔断的，但现在市场，包括新房，开始真正转冷（此前三四月有一次假的转冷），另外他开是也是大户型，所以熔断太难，因此你单纯靠户口的话的确是刚二，想买入建发央玺的话，从资格和资金预算上，都绰绰有余。 别墅这种产品在保值上是两极分化的，一是偏僻郊区或者近郊，非核心地段的，比如以前的牧马山，温江，万科五龙山，东山新城这一带的别墅，说实话，保值吗？一点都不保值。 但是另外一些核心地段的别墅，又很保值，比如攀成钢的，大源金融城的，麓湖这些的，因为地段好，而且属于偏稀缺的资源，所以非常保值，甚至增值也随着楼市大环境而收益颇丰。建发央玺我认为是后者，地段好的稀缺的保值增值产品。 另外转让难这个则是别墅的通病了，毕竟是小众产品，而且是高总价产品，市场上本就和普通住宅没法类比，流通性肯定是受到影响的，就算是金融城，浣花溪或者麓湖这类顶级的别墅产品，转让都是不容易的，但这并不影响它的价值体系。 别墅的转让，需要耐心和缘分。你如果是自住，完全可以不用着急，你如果是纯投资，那么可以把周期拉长一些，还是能套现转让的。
提问：户口社保在锦江，工作地点在市二医院附近，预算新房230，二手房190以内，目前边等锦江新盘，边在看龙潭寺城投置地梧桐玖宸和9月份开的龙潭九章，除以上两盘还在看大面二手房（单价低面积大），还有其他推荐吗？主要考虑舒适度、通勤和以后结婚换房。
回答： 锦江区新盘还有230万的吗？你是锦江的刚需第一顺位吧？目前来说这种级别的新房，可遇而不可求，不要刻意地去等它。更多的还是建议偏向务实地看现在的一些新房和二手房。 你工作地点在市二医院，不知道是太升南路这边的市二医院还是龙潭寺的市二医院新院区？如果是龙潭寺的话，就近考虑梧桐玖宸和龙潭九章倒是不错的选择。 龙潭九章胜在产品好，价格低，但是配套差，需要苦等很多年，只是说距离龙潭寺市二医院确实也不远，自驾或者以后坐地铁都很方便，比较适合打算今后扎根于此的人。 梧桐玖宸是人才公寓，现在面向所有购房者开放了，整体来说优点是当下龙潭寺综合配套最好的一个新房了（此前是金融街，但是基本卖完了），不论是商业、地段、地铁还是医疗等，都处于龙潭寺的核心区域，对于你自住、工作的话，很方便，而且因为地段尚可，所以不需要苦等很多年，未来的流通性是可以的（卖房没问题）。 但缺点则是产品比较一般，你的预算只能够到一些单价2万左右的高层了，这些高层我都看过，要么朝向不好，要么户型不好，要么视野遮挡，多多少少都有些小问题。但整体来说，我觉得还是优于龙潭九章的，我们买房，综合考虑下，务实精神最重要。 最后说下大面的，你预算190万的话，一些改善点的比如龙湖也不好入手，只能看一些刚需的世茂城、炜岸城等，当下指导价贷款难度大，首付比例高，而且距离你上班也比较远，今后大概只能自驾或者地铁换乘，这个通勤难度是比较大的，整个板块虽然是优于龙潭寺，但是要常年奔波单程15公里 ，压力需要自己去评估。 其实你总价190万左右的话，我建议你可以看看成华东北的一些二手房呢，比如成渝立交的万科魅力之城、首创国际城；比如槐树店的明信鹭湾、紫东芯座；比如杉板桥的恒大豪庭、中海新华府；比如二仙桥的富临理宫、蓝光乐彩城和交大归谷建设派，都是比较符合你综合预期的楼盘。 或者说，你就是想纯粹买个大房子的话，像富临理宫、电建地产美立方、蓝润V客尚东二期等等，都是可以考虑的二手房。
提问：雕叔，成都主城区教育好的比如青羊、锦江和高新是否值得置换过来（想给孩子换学区，但是还有两年时间）。温江永宁生态环境好，还有华西医院，为什么价格比周边的便宜，可否入手？现在楼市买入还有机会吗？房价后面会不会下跌，现在感觉各方面要求好严格啊。
回答： 两年后上学，当前就卖吧，低位卖，再低位买，低卖低买，其实是有利于纯置换的改善群体，买的金额大于卖的金额，划算的。当下成都试错的成本越来越高了，早已不是闭着眼就能买的时代了，进入楼市下半场，更应该审时度势，不要乱买，尤其是温江永宁这种地方。 房地产每次调控深冬时期，各种空军各种流言都会重新蔓延，但是这改变不了房地产地位的本质。 现在是平稳期，关键是稳！ 如今楼市盘整期，今年打算买房的购房者，这4类房子“贬值快”建议远离： 1、非一二线城市的房子。随着人口外流，产业收缩，三四线及以下城市购房需求进一步减少。在整体楼市下行背景下，三四线城市房价加速下跌，且未来增长空间有限。 2、非商品房住宅的房子。例如公寓房、商住房、商铺、小产权房等类型。这些非商品住宅性质的房子，因为产权或者居住舒适度等问题，价值不大，普通购房者远离。 3、高龄房产。房龄过高的老破房，尤其还不带学区的，在银行难以办理贷款；同时高龄房产居住舒适度差，买了之后如何转手也成为大问题，这类房子升值空间不大。 4、远郊房。远郊盘比如永宁，周边配套差、竞品多、居住环境一般。远郊盘在这一轮下行中，最快出现价值回落。
提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂 心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。
回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。 为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。 的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。 但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。 更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。 你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。
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