成都二手房成交参考价对市场影响：成都三次推出二手房成交指导价

成都二手房成交参考价对市场影响：成都三次推出二手房成交指导价四，笔者认为，房产属于老百姓的私产，这是受法律保护的，政府出手直接限制交易价格，这样的调控措施可能存在争议和瑕疵。政策调控的重点就是那些地段好和涨价快的小区，然而对银行来说，这些小区恰恰是比较优质的抵押物，因为地段好，升值潜力大，风险相对较小，容易变现，也不会贬值，这个矛盾又该如何解决呢？有人说，全款购买就不受这个政策影响，问题是买二手房要不是看重地段，要不是买学区房，要不是房价相对周边新房低，这些人中，最后一类占比最多，市场上花全款来买二手房的比例很少，大部分都要通过银行按揭贷款，因此该政策对经济能力弱或刚需一族影响最大。三，全国一二线城市近期纷纷推出二手房指导价，例如深圳、西安和成都，对商业银行来讲，笔者认为是喜忧参半，喜的是政策实施后，新增的二手房贷款贷款比例在降低，贷款风险减小，但是对于银行的存量抵押资产来说却不是一件好事，中国银行业近200万亿的金融资产里，房产是占比最大的一块，

成都市昨天又出台了第三批二手房交易指导价，涉及成都范围内258个小区，从5月29日开始，连续这三个月，一月发布一次，新指导一批，截至目前，成都二手房已经有745个二手房小区被指导了。这样的调控频率不可谓不高，调控力度也不可谓不大，但是调控效果最终会怎么样，目前还难以判断，但笔者认为还需要观察。

一，卖二手房的主要有以下情况，卖了去换套大的，这属于改善型，还有就是有多套房，卖房不是很急，主要看价格，卖房为了其他投资或改善生活。现在政府指导价一出来，估计这两类人都会选择暂时不卖，继续观望，市场房源会减少。

另外按照现有规定，卖价高于指导价的二手房必须在平台和实体店下架销售，这样市场上的房源信息必然减少，成交机会降低，这样无疑会推高二手房房价。

二，对买方来说，增加了购买门槛与难度，因为银行和住房公积金贷款中心是按指导价，评估价和成交价最低来核定贷款的，因此银行贷款的金额肯定少了，变相提高了买房人的首付比例。

有人说，全款购买就不受这个政策影响，问题是买二手房要不是看重地段，要不是买学区房，要不是房价相对周边新房低，这些人中，最后一类占比最多，市场上花全款来买二手房的比例很少，大部分都要通过银行按揭贷款，因此该政策对经济能力弱或刚需一族影响最大。

三，全国一二线城市近期纷纷推出二手房指导价，例如深圳、西安和成都，对商业银行来讲，笔者认为是喜忧参半，喜的是政策实施后，新增的二手房贷款贷款比例在降低，贷款风险减小，但是对于银行的存量抵押资产来说却不是一件好事，中国银行业近200万亿的金融资产里，房产是占比最大的一块，尤其是个金业务，政府指导价相对于市场价要低20%-30%，如果银行贷款出现逾期了，银行要处置这笔贷款的抵押物还款，怎么办？按指导价卖，卖价较之前低了30%，而银行的抵押率也就是评估价打7折或八折，这样很可能出现银行抵押物不能覆盖银行的贷款本息。

真不知道，这个政策出台前，各地方政府与当地银保监会事先是否进行过充分的沟通？

政策调控的重点就是那些地段好和涨价快的小区，然而对银行来说，这些小区恰恰是比较优质的抵押物，因为地段好，升值潜力大，风险相对较小，容易变现，也不会贬值，这个矛盾又该如何解决呢？

四，笔者认为，房产属于老百姓的私产，这是受法律保护的，政府出手直接限制交易价格，这样的调控措施可能存在争议和瑕疵。

五，之前我曾对房价高涨的原因进行了分析，认为要控制房价不能一味盯到买卖双方的成交价格，增加买房和卖房的难度与成本，这样的调控政策一直在搞，但房价还是越调越高。

第一，不能只控房价不压地价，目前一二线城市，地价占新楼盘总成本的一半，甚至还不止，修建和买卖过程中还有各种税和费，这才是整个房屋最大的成本，因此必须要压地价。

第二，适当增加中国老百姓的投资渠道和提高投资收益率，物价上涨幅度这么快，存款和理财收益无法覆盖通货膨胀率，股市风险大，专业性强，老百姓不敢去，没有合适的理财途径，他只有去买房。

第三，要控制开发商过高的利润，就是要限制开发商过高利润，保护合法和合理利润，也也是非常重要的调控措施。既要打击购房人和卖房人投机炒房的行为，更要坚决打击开发商捂盘销售，囤地投机行为，要对囤地行为和捂盘销售行为征收高额的所得税。

因此对于这几波限价措施的效果，笔者认为仍有待观察，而且该政策还有一些需要厘清的地方和优化的地方。