华润外滩九里历年房价：华润外滩九里70-400

华润外滩九里历年房价：华润外滩九里70-4004、卫生间干湿分离设计；3、各功能间布局合理，客厅和主卧连接一个打通的南向阳台，视觉上更开阔一些；优势：1、面积小，总价低，入手门槛较低2、户型整体非常方正，基本没有空间浪费；

黄浦区作为上海传统中心城区，得益优越的地理位置和稀缺的土地资源，目前普通商品住宅销售均价已经达到了9-10万/㎡。而且上涨趋势明显。黄浦区热门在售项目的具体位置和产品报价请看下图和下表：

从表中我们不难发现华润外滩九里和其他竞品的不同，其户型面积落差极大，从70几平米的一房到400多平米的四房，这样的产品定位，一方面，小户型拉低总价，降低了入住黄浦滨江的门槛，很大程度上扩展了潜在客户。

但另一方面，总价门槛事实上对客群也有一个过滤筛选的作用，使得客户圈层相对比较统一；而外滩九里户型面积跨度较大，一方面小面积产品虽然降低了部分购房者的置业门槛，但同时也意味着潜在客户范围更加广泛，业主能级可能会存在非常大的差异，无法对业主圈层进行有效筛选。

功能性优劣势分析：

优势：

1、面积小，总价低，入手门槛较低

2、户型整体非常方正，基本没有空间浪费；

3、各功能间布局合理，客厅和主卧连接一个打通的南向阳台，视觉上更开阔一些；

4、卫生间干湿分离设计；

劣势：

1、只有一个卧室，实用性较低

2、户型厨房采光面非常小，卫生间无法自然通风，辅助功能间舒适性较低

潜在客户分析：72㎡一房这个户型，是华润面积最小也是总价最低的户型，总价在800-1000万，是入住华润最低的门槛。但是其只有一房的局限性，让想入住黄浦滨江的家庭望而却步。

如果是预算在1000万左右，想跻身黄浦滨江住宅的客户，分析师更建议入手周边竞品复兴珑御的88平两房，实用性和性价比更强。

分析师认为这个户型更适合并非长期居住，而是作为临时居所的商贾人士，作为酒店式公寓使用的同时兼具投资属性。 这部分客群的层级比起大户型的业主都应该不会低。

  

107㎡两房两厅两卫

功能性优劣势分析：

优势：

1、107㎡户型三开间朝南，均带南向阳台，采光和景观视野都很好；

2、主卧做了套房设计，带卫生间和衣帽间，舒适性和私密性都比较不错；

劣势：

1、该户型没有公共卫生间设计，而且次卧卫生间也不通风不采光；

潜在客户分析：该户型是华润200平以下小面积户型中，功能性和实用性最强的户型，因为面积控制的较小，总价也较低。

所以分析师认为对于想入住黄浦滨江，预算在1000-1500万之间，并且家庭结构较简单的三口之家，该户型是不错的选择。

另外从社区的户型占比来看，两房占华润所有供应的近三分之一。可以说两房的业主是社区的主流圈层。

  

414㎡三房两厅四卫

功能性优劣势分析：

优势：

1、八角客厅设计，南面和东面均可观赏黄浦江景，阔绰公共会客空间彰显业主身份；

2、三房朝东，每个房间亦能俯瞰沿江景观；

3、主卧带超大步入式衣帽间和卫生间，两个次卧也是套房设计，空间舒适度好；

4、主仆动线分离；

5、该户型位于景观楼王10号楼，可直面黄浦江及沿岸风光，景观视野开阔，享受一线江景资源。

白天可见的黄浦江江景

潜在客户分析：这个户型是华润最大也是总价最高的户型（5000万以上），在保障舒适型的基本前提下，突出奢华大气之感。该户型的客户当然是身份地位都颇高的有钱人，其层次和其他小户型的业主自然要区分开来。

事实上华润也做到了这点，400平的户型房源并不多，且只分布在10号楼王（也是唯一能正面俯瞰黄浦江的楼栋），和其他层级的业主有明显的地域划分。

   

总 结

综合来看，华润外滩九里的业主层级并不混乱，主流的客户层级是两房、三房的业主，小面积的一房更适合层级较高的商务人士作为临时居所。400平大面积豪宅在社区规划上也有明显的划分。因为客户层级不同造成档次拉低的情况并不会发生。

反而对比周边区位类似的绿城黄浦湾，华润的入门门槛较低，让想入住黄浦滨江，但预算只有1000-2000万左右的客户如愿以偿。所以分析师建议，这部分客户可以多多关注华润外滩九里。