深圳楼市预判：超山楼市幸存者
深圳楼市预判：超山楼市幸存者闭门修炼3年，万事俱备，龙悦湾信心满满地启动了认筹。记得我的一位开发商朋友，专门托我去要了一张门票，见到了读大学时的偶像，开心地和周慧敏合了一个影，发到朋友圈。持续近5年的折磨，每一个开发商的脸上，几乎都面带菜色，但依然强打精神。“假装跳个楼都有那么多人围观，我们这都真的跳楼价了，还是没人来看房！”疯狂call客、送油送米送油卡、到村里地毯式扫荡……那时候的开发商，就像溺水的孩子，拼命抓住每一根稻草，依然难逃割肉的命运。为了给认筹造势，他们还请来了“玉女掌门人”周慧敏站台，几千张门票一抢而空。
3年前的一天，天空湛蓝，空气清澈而干燥。
我站在望梅路上，沿路的龙悦湾、香醍溪岸、君廷和野风启城，大部分还处于工地状态。成群的灰色混凝土裸露在外，有一股肃杀之气。
那时候的超山，正是调控的重灾区。房价从2011年的8000元/㎡，一路狂跌到3998元/㎡。
房价腰斩，一锅乱炖，杭州房价也因此一夜回到十年前。
持续近5年的折磨，每一个开发商的脸上，几乎都面带菜色，但依然强打精神。“假装跳个楼都有那么多人围观，我们这都真的跳楼价了，还是没人来看房！”
疯狂call客、送油送米送油卡、到村里地毯式扫荡……那时候的开发商，就像溺水的孩子，拼命抓住每一根稻草，依然难逃割肉的命运。
为了给认筹造势，他们还请来了“玉女掌门人”周慧敏站台，几千张门票一抢而空。
记得我的一位开发商朋友，专门托我去要了一张门票，见到了读大学时的偶像，开心地和周慧敏合了一个影，发到朋友圈。
闭门修炼3年，万事俱备，龙悦湾信心满满地启动了认筹。
据当时的测算，整个项目的保本价，已超过了5500元/㎡。为万无一失，他们将首批公寓的起价定在4988元/㎡，小目标很低，只求保本。
虽然，当时杭州商品房的库存，已历史性突破17万套。
但从业界对样板区的美誉，以及暖场活动的人气看，龙悦湾都认为自己能走出一波独立行情。
可残酷的现实，就像歌里唱的那样：全都是泡沫！
PART 2
龙悦湾的置业顾问小K，至今仍记得开启认筹的那一天，受到的暴击。
为了吸引更多客户到场，他们宣布每个到访者都能领到50元油卡。结果当天还没开门，售楼处就排起了长龙。9点刚过，200张油卡一抢而空。
小K长出一口气，总算是开了个好头。后来才发现，自己太天真了。
在领完油卡后，“客户”们装模作样地在沙盘徘徊了几分钟，随后一哄而散，留下置业顾问在风中凌乱。最后一盘点，那天真正的意向客户，是0。
从这一刻开始，东晖才真正感受到市场的冰冷。与龙悦湾合作的电商机构，在整整一个多月的时间里，只认筹了个位数。
后来这家机构的负责人分析，除了行情因素，超山不上不下的尴尬位置，也是造成悲剧的原因之一。“临平的有钱人，并不会来。没钱的人，就会去更便宜的塘栖。”
降价，几乎成了摆在龙悦湾面前的唯一出路。
“既然没的选，我们决定索性搞个大新闻。”认清现实后，管理层的果断让小K十分佩服。
于是2015年底，龙悦湾如愿成为杭州楼市的震中。起价3388元/㎡，均价3998元/㎡，比原先计划削掉了1600元/㎡。
这也是时隔10余年后，杭州楼市再次出现3字头的价格。
我仍记得这个消息传到办公室时，所掀起的激烈讨论。
“一套103㎡户型公寓，总价只要30多万。”“首付只要一辆Polo，要么车不买了吧。”“好啊，要么组团抄底啊？”“算了算了，房价还要降。”
PART 3
在龙悦湾的白菜价之前，香醍溪岸的五重园林，是超山楼市的一张名片。
一幢幢托斯卡纳院子，掩映在样板区的樱花、八棱海棠、榉树和水杉林间，天际线高低错落，美不胜收。
按照龙湖原来的定位，别墅的预期售价是500-600万/套。但2011年10月首开，一头撞上了调控，首开起价，被硬生生压到了350万/套。
没错，只要拿出一百万首付，你就能成为买房路上的终极赢家。但置业顾问在卖出房子前，先要战胜一个最大的敌人，距离。
当时，秋石高架三期尚未开通，对大部分杭州人来说，超山是神秘而遥远的北境。
在龙湖内部，从杭州总部到香醍溪岸考察，被称为“超山一日游”，还能享受出差待遇，领取出车补贴，顺便采摘很多新鲜的水果，回去与同事分享。
S小姐，曾是香醍溪岸的置业顾问。每次约了客户来看房，她都会开启祈祷模式：一定要来一定要来。
很多时候，一些出门前没有做好充分“心理建设”的客户，会在越来越荒凉的路上，开始怀疑人生。
“有客户开到一半打电话给我，说觉得不安全，不来了。”
对每一个来到售楼处的客户，她们心里只有一个信念：今天就杀下来。
示范区和外部环境，就像开着暖气的房间和零下10度的户外，很多人一出去就清醒过来，再也不会回来。
为了把房子卖出去，她们几乎尝试了所有可能性。
龙湖香醍溪岸曾经的广告
S小姐记得，当时她们组织了七八十个实习生，不间断打了几个月的电话，漫天撒网。
“发传单，去临平、海宁许村拓客，能拉一个是一个。送东西，大米几千斤几千斤地送。周边的村民家家户户都吃我们的米，就求着他们能给我们带客户。”
因为工作强度太大，置业顾问几乎全年无休。有人接完一个客户就吐，还有人边接客户边流泪，看得客户一脸懵圈……
不过极端恶劣的生存环境，也附赠了一个副产品，这里成了龙湖磨砺人才的黄埔军校。
在香醍溪岸的天寒地冻里，走出了龙湖大连、厦门与合肥公司的营销总，还有宁波公司的总经理，还有一帮分散在杭州各大房企的营销总。
这大概是龙湖在超山开发的最大收获。
“我做梦也没想到，地价会飙到1万多。” 在S小姐眼里，一切恍如隔世。
PART 4
在几个项目里，野风启城其实结结实实地过了几天好日子。
2009年就在超山拿地的野风，是区域最早的拓荒者。2011年6月首开时，野风·启城均价可以站上8000元/㎡，并且两天就卖出了100多套。
但没多久，整个市场就狗带了。临平山北的东厦·东港以5800元/㎡以起价入市，启城一下站在了高岗上。
等到2012年3月，启城加推的均价已经降到了5600元/㎡，正好是首开的7折。
最激动的不是购房者，而是财富一夜缩水的老业主。好在，杭州开发商的情谊仍在，野风提出了“补偿车位 装修款”的方案，平息了降价导致的风波。
2015年夏天，启城的促销价，已降到了90㎡只要36万。
野风启城众筹抽房活动（图片来源：钱报地产）
为了吸引客户，还搞了一次“10元抽奖”的活动。一套价值25.8万的房子，最终被一位男士以10元的代价领走。
几天前，金地地王出炉后，有媒体采访了这个被命运之神眷顾的幸运儿。
“如果我当年中了是现金，也许就不会买房。但偏偏是中了房子，还没的选择。再看看现在的房价，相当于我中了两次大奖啊！”
造化弄人，当时没人会想到，野风启城的洋房如今卖到了13000元/㎡。打开我爱我家，香醍溪岸公寓的最新的二手成交价，已升到了14250元/㎡。
曾经对龙悦湾嫌弃得不要不要的一位朋友，在朋友圈哀叹，“错过了好几个亿！” 。
新地王带来的喜悦，早已将曾经的血色往事，放进记忆的高阁，它仅仅在开启香槟的“砰砰”爆气里被偶尔提到。就像L总所感慨的，人性不会改！
2016年初，这里还是短兵相接，刺刀都是红的。刀上的血肉，都是我们这几个开发商的。
但是，从开发商哭爹喊娘求人买房，到购房者各种托关系、拼全款、绑车位跪求一套房源，剧情的翻转，只不过用了短短一年多。
有条件一定要买，没条件创造条件也要买。房子，重新成为人们的信仰。
无数的开发商，则面不改色地拍下一块块“天价面粉”，把所有的身家，押在亚运会、新一线城市和独立行情上。
据说，鱼的记忆只有7秒。楼市参与者们的记忆，大概也不会超过7年，甚至7个月。
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文∣林小北
编辑∣咸鱼
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
