买房中常见的八大陷阱是什么（楼市315买了质量最差）
买房中常见的八大陷阱是什么（楼市315买了质量最差）1、前两年土地市场疯狂，房企花大价钱拿了最贵的地，但大部分城市开启“限价”，高地价卖不了高房价，成本高企，利润降低，为保利润，不少房企选择给房屋质量降标……为什么说这两年的房子是质量最差的？业内分析原因大概有三：为什么说这两年“房子质量最差”？开发商有动机啊！2018年8月，绿城董事长李军语出惊人，说“近两年的房屋质量是最差的”！在2018年博鳌房地产论坛上，他说：他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。也是应了预测，最近两年楼市维权四起！大家经常能看到不少房子因质量问题被曝光，例如：楼板开裂、地下室渗水、高楼墙体脱落、交付白蚁成灾、墙体开裂、小区绿化偷工减料等等，一系列屡见不鲜。
又到了一年一度的3月15日——国际消费者权益日，楼市维权，一直是房地产市场”敏感又沉重“的话题，而今年又有所不同，因为购买了“近两年质量最差房屋”的购房人，如今又碰上了“延期交房”潮，实在是太坎坷了！
受新冠肺炎疫情的影响，延期交房成为今年楼市常见的问题，全国各地多个楼盘发来的“延期交付告业主书”，吊着一颗心等待收房检验成果的业主只能再缓一缓了，毕竟“疫情突发”确属意外，大多数人都能理解。
不过有购房人担心：开发商是否会以“不可抗力”为借口无限期地顺延交付？从法律层面说：到底可以延多久？今天猫姐也来给大家捋一捋。
Part 1
为什么说这两年“房子质量最差”？开发商有动机啊！
2018年8月，绿城董事长李军语出惊人，说“近两年的房屋质量是最差的”！在2018年博鳌房地产论坛上，他说：他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。
也是应了预测，最近两年楼市维权四起！大家经常能看到不少房子因质量问题被曝光，例如：楼板开裂、地下室渗水、高楼墙体脱落、交付白蚁成灾、墙体开裂、小区绿化偷工减料等等，一系列屡见不鲜。
为什么说这两年的房子是质量最差的？业内分析原因大概有三：
1、前两年土地市场疯狂，房企花大价钱拿了最贵的地，但大部分城市开启“限价”，高地价卖不了高房价，成本高企，利润降低，为保利润，不少房企选择给房屋质量降标……
2、融资环境收紧，开发商普遍缺钱，连万科都喊着“活下去”，压缩成本成为不得已之举，在高质量方面，房企就有些顾不上了。这两年不难发现，就连一些高口碑房企也被拉下神坛，屡爆质量问题。
3、钢筋水泥等上游原材料价格上涨。这说的也是开发成本变高，房企利润率降低，但是开发商又很想“保利润”，该怎么办呢？你懂的……
但即使这样，过去几年在土地市场以及各种因素的推动下，房价涨势可能趋缓，但始终没有下跌，尤其是一些“地王”项目，甚至开出了区域“天花板”价格，但：付出了最高的房价，买到的房子是最好的吗？答案是：恐怕不是！
因为即使是你眼中的天花板价格，房企依然是不赚钱的，或者是“亏损”的，不赚钱的项目除非房企只想做口碑，否则标准或多或少都要打折……
也许你会说，我买的楼盘地价不高啊，那我是不是不用担心质量问题？只能说你太天真了，你所购买的楼盘只是房企全国千百个楼盘中的一个，一个项目出现亏损，很可能是连累兄弟项目降标，以保总体利润……
为什么就连开发商自己人都喊：这两年的房子质量最差？因为他们确实有作案动机啊！
Part 2
延期交房潮全国漫延！这些楼盘宣布延迟交付
受新冠肺炎疫情的影响，交通封锁、工地停工，工程进度受到影响，2月份以来，一场延期交房潮正悄然袭来。
在南京：2月19日，河西的金地中心菁华发布致业主家书，这也是南京最早发出延期交付通知的楼盘。
其中提到，由于疫情的严峻形势以及政府管控措施的持续等不可抗力因素，我司暂时无法评估对本项目工程进度、房屋交付等具体影响，因此原定交付时间可能会延后，具体将结合疫情后续发展、政府相关政策及本项目实际情况，另行告知。
紧接着，南京10余家楼盘都发布了延期交付通知，这些楼盘有：绿地海悦、仁恒桃园世纪、电建洺悦府、仁恒大吉凤凰山居、毅达汇创中心……详情点击：《河西、城北、江北，南京这些楼盘宣布延期交付！》
不仅是南京，南京周边以及全国多个城市都是如此……
2月份，位于句容宝华的泰禾金尊府也发布一封家书，称建筑工人无法五期回归岗位，部分建筑材料尚未能恢复生产，受这些不可抗力因素影响，泰禾金尊府的工程进度也不可避免的收到了严重影响，项目可能会适当延期交付。
3月2日，句容雅居乐花园发布顺延交付通知书，其中提到，项目商品房交付时间将予以顺延，具体顺延时间另行通知，该商品房的不动产登记手续办理时间也将相应顺延。
2月12日，宁波杭州湾绿地海湾发布了一则延迟交付的通知：因新型冠状病毒肺炎疫情影响，尚未交付的项目（包括车位）可能顺延交付。
2月13日，北京城建开发的滁州市珑樾华府、国誉锦城项目原定于2020年2月28日交房，现延期交付，暂定延期至2020年3月31日。
2月18日，徐州蓝城蘭园发布延期交付通知书，具体交付期限根据疫情控制情况另行约定。
2月19日，杭州新天地集团开发的时光悦酩公寓项目原定于2020年3月交房，现延期交付。
Part 3
律师：本次不可抗力事件的起止时间，江苏大约是1个月
在各个延期通知中，我们都看到了“不可抗力”这一字眼，那么，那么，“不可抗力”对购房者来说意味着什么？开发商能否以“不可抗力”为借口无限期地顺延交付呢？
江苏永伦律师事务所工程法主任闫中军对此进行了深度解答（据都市晨报）。
我们先跟大家拎一下重点：
1、“新冠肺炎疫情”符合法律上的“不可抗力”。
2、根据惯例，本次“新冠肺炎疫情”不可抗力事件的起止时间，江苏大约是1个月！
以本市政府宣布抗击“新冠肺炎疫情”之日起为不可抗力的起始时间（例如江苏，各市基本是在2020年1月24日24时起宣布进入一级应急响应），以本市政府宣布复工复产之日（江苏在2020年2月24日24时起宣布降为二级应急响应），即疫情不再影响开发商复工建设之日为不可抗力终止之日。
3、无论是不是因为疫情影响的延期交付，买房人都可以主张解除合同，但购房人需提出合同目的无法实现的证据。
以下为具体律师观点：
Q:
许多楼盘在通告中提到了“不可抗力”。2月10日，全国人大常委会法工委也明确指出：当前我国发生了“新冠肺炎疫情”这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。法律上是如何认定合同约定的“不可抗力”？
A:
答：此次“新冠肺炎疫情”符合法律上的“不可抗力”。根据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条之规定：不可抗力是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。
2020年“新冠肺炎疫情”是建设工程合同、购房合同的当事人在签订合同时不能预见，而且该疫情的发生对合同当事人而言是不能避免和克服的客观情况。所以“新冠肺炎疫情”符合法律上的“不可抗力”。
根据法律规定，不可抗力是一项不归责事由，可以用来对抗合同相对方的请求权。
Q:
我们注意到徐州开发商官宣顺延交付的楼盘，在通告中并没有提及具体的顺延时间。购房者担心开发商会以此为借口无限期的延长。“不可抗力”的起止时间是如何规定的？
A:
虽然2020年“新冠肺炎疫情”构成法律上的“不可抗力” 但并非每份合同的债务人都可以以“不可抗力”来对抗对方的请求权。只有该合同处于正常履行期间内发生了不可抗力事件时，债务人才能以此对抗合同相对方的请求权。如果是合同债务方的过错导致合同履行期限延误期间发生不可抗力事件，债务人则无权以不可抗力为由来免除自身的责任。
如果2020年“新冠肺炎疫情”是处于开发商购房合同正常履行期间，开发商应在疫情发生后及时向业主发去《关于“新冠肺炎疫情”导致延期交房的告知函》，由于告知函发出时疫情并没有结束，所以无法计算准确的延期时间。所以，在疫情结束后28天内，开发商需再向业主发去《关于“新冠肺炎疫情”导致延期交房告知函》，在最后一份告知函中可以给出准确的延期时间。
法律并未对不可抗力起止时间进行明确规定，但根据惯例，针对本次““新冠肺炎疫情”不可抗力事件，应该以本市政府宣布抗击“新冠肺炎疫情”之日起为不可抗力的起始时间（例如江苏，各市基本时在2020年1月24日24时起宣布进入一级应急响应），以本市政府宣布复工复产之日（江苏在2020年2月24日24时起宣布降为二级应急响应），即疫情不再影响开发商复工建设之日为不可抗力终止之日。
Q:
如果约定交房时间分为疫情前；疫情管控期间；疫情后三种情况，开发商是不是都可以用“不可抗力”向购房者提出“顺延交房”？
A:
如果合同约定交房之日在疫情发生前，由于开发商原因未能及时交房，而延期履行交房义务，在合同延期履行期间恰逢本次疫情不可抗力发生，此时，开发商无权以不可抗力来主张延期交房，因为之所以遇到不可抗力是由于开发商延期交房的过错造成的。
针对于合同约定交房时间在疫情管控期间和在疫情结束之后的情形，符合《合同法》第一百一十七条之规定，疫情事件是开发商所不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力，属于法定的免责条款。开发商可以以不可抗力为由延期交房，但延期交房的时间应仅以不可抗力事件所影响的时间为准。此处值得注意的是，此次不可抗力发生在春节期间。开发商可以延期交房的时间应扣除国家规定的节假日时间和建设工程惯例的休息时间。
Q:
很多购房者关心，既然开发商可以“不可抗力”延期交付，我们是否能能延期偿还贷款？
A:
根据《合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是法定的免责条款，意思是说，不可抗力发生期间，因为不可抗力给合同双方造成的损失由合同各方自行承担，所以，开发企业具有延期交房的法定免责事由，不应对延期交房承担法律责任。作为购房者关心能否延期偿还贷款的事情，不属于购房合同约定的事项，能否延期还贷是购房者与贷款银行之间的合同关系，购房者不应以开发商延期交房为由，来主张与开发商没有合约关系的延期还贷义务。
在疫情发生之后，各大银行分别及时出台相关政策，解决因疫情不可抗力影响而无法及时还贷的问题。将疫情期间逾期还贷的行为不视为违约，不将逾期还贷计入个人征信。请购房人及时与各自贷款银行联系，了解具体政策。
Q:
对于购房者来说，开发商延期交房，客户能不能要求解除合同？
A:
这个问题需要从两种情形来分析：第一种情形是开发商延期房的原因不是因为疫情影响导致的，纯粹是因为开发商单方违约造成的。针对第一种情况，购房者可以根据《合同法》第九十四条第四款之规定，主张解除合同。第二种情形是因为本次疫情不可抗力原因导致开发商延期交房的，根据《合同法》第九十四条第一款之规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。
也就是说不管是因为本次疫情影响，还是开发商单方违约或其他原因导致的延期交房，只要造成购房人的合同目的无法实现，买房人均可以主张解除合同。但是买房人应按照合同法第一百一十八条规定向开发商发出通知，同时在合理期限内提供开发商不能履行合同的证据。
Q:
在疫情发生前支付的定金，受疫情影响无法签署正式合同，购房者能否要求退还定金？
A:
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
根据司法解释的立法精神，本次疫情归属于不可抗力，当然属于“不可归责与当事人双方的事由”，所以，由于本次疫情影响无法签署正式合同的，购房者可以要求退还定金的。
