冠城大通分拆，冠城大通深度出清

冠城大通分拆，冠城大通深度出清因此主要的“不良”应该是集中在剩余未售中：22.87万方的永泰悦山郡、10.56万方的高淳华辰院、5.33万方铂珺花园、3.56万方的冠城大通华玺和3万方的蝶泉湾。冠城大通广场为自持，好像刚搬过去；处于招商中，拿地较早，地处福州二环边，整体区位并不会太差。暂时看不到减值的风险，后续继续跟踪福州商业市场情况。算中等资产。1、出租开发产品，公司按成本计量一共3.5亿的商业，一年产生差不多1亿的租金收入，综合租金收入占初始投入的28%，这个回报率在行业应该算是头部水平，这块可以算是优质资产，无忧。2、而其他两项，对应的是开发物业。从今年地产情况来看，一二线基本价格能稳住，但三四线的基本在下半年开始出现下跌，因此选取中报数据作为基础。根据中报，公司主要存货指的应该就是以下12个项目，可分三类：北京/南京核心城市项目、福州等二线项目与县城项目。其中，大通北京、南京今年市场整体并不差，项目均拿地较早（

饭后怀着悲痛的心情看到了大通的业绩预告，从近期的股价走势，其实心中已有减值的预期，但当事实真正来临的那一刻，还是做不到淡定的无视。投资逻辑本质是信心，而信心又决定了我们持股的心态。既定亏损的事实我们已经无力改变，炒股炒的都是预期，是对未来的思考，那站在现在这个时点，投资冠城的逻辑或者说是预期是否发生变化？是否有信心持股持股？要回答这几个问题，我觉得核心还是在于：1、验证未来的投资逻辑是否还在？2、现在的主要矛盾是否解决？亏损的弊端就不重复讨论。

首先是主要矛盾：目前公司广为诟病的就是两大历史遗留问题。一是持续多年保持的150亿存货，其中与地产相关的开发成本、开发产品与出租开发产品科目，合计占比近9成。二是锂电池板块相关的存货资产何时出清。这些主要涉及到财务报表中存货、固定资产科目。其中真实的价值是多少，是否有隐藏的风险，何时减值一直是我们最担忧的。

今年的减值已成事实，现在关键是看减值是否已经充分，剩下的是否已经足够优质。

对于地产存货：

1、出租开发产品，公司按成本计量一共3.5亿的商业，一年产生差不多1亿的租金收入，综合租金收入占初始投入的28%，这个回报率在行业应该算是头部水平，这块可以算是优质资产，无忧。

2、而其他两项，对应的是开发物业。从今年地产情况来看，一二线基本价格能稳住，但三四线的基本在下半年开始出现下跌，因此选取中报数据作为基础。

根据中报，公司主要存货指的应该就是以下12个项目，可分三类：北京/南京核心城市项目、福州等二线项目与县城项目。其中，大通北京、南京今年市场整体并不差，项目均拿地较早（除华辰院外），因此蓝郡、西北旺、百旺府、蓝湖庭这4个项目基本不存在亏本可能，算是优质/良好项目。

冠城大通广场为自持，好像刚搬过去；处于招商中，拿地较早，地处福州二环边，整体区位并不会太差。暂时看不到减值的风险，后续继续跟踪福州商业市场情况。算中等资产。

因此主要的“不良”应该是集中在剩余未售中：22.87万方的永泰悦山郡、10.56万方的高淳华辰院、5.33万方铂珺花园、3.56万方的冠城大通华玺和3万方的蝶泉湾。

做个测算，看看按65折的大宗交易价格出清，这块能亏多少。假设：价格参考周边售价的65折（大宗交易清盘折扣）、建安按4500元/平、三费按售价的10%。

预计这四个项目的极限亏损在9.97亿元。2021年年报拟计提存货跌价准备约6亿元至7亿元，加上2020年计提的2亿，已减值超过90%。按我的理解，后续基本不存在继续大额减值风险，最多不超过5千万。

锂电这块。今年对锂电的经营资产拟计提10 000万元至13 000万元的固定资产减值准备，加上去年简直的近1亿。这块除了瑞闽剩余的工业用地，其他资产已经基本实现出清。这块工业用地在福清融侨工业区，是福清传统的成熟工业区。虽然不具备长期大幅升值的空间，但至少减值的可能性还是比较小，整体已经脱离不良属性。是否能考虑给漆包线、添加剂业务使用，实现再利用？

其次、对于未来的投资逻辑。公司至少在短期仍是需要地产业务来提供业绩，支撑转型。因此投资逻辑主要是地产能否实现反转与新业务能否创造价值。未来反转的重点：大通的一级开发和A3地块。

一、 地产能否实现反转。

公司地产板块在三年内的支撑主要来自于存量盘活，涉及到太阳宫开发、A3回款与西北旺销售。

1、 公司西北旺60万方土储即将开始去化，地处于北京中关村，目前周边市场处于供不应求状态。未来销售业绩是有保证的。按5万元售价，35万方，第一年去化30%，保守估计2022年能贡献53亿销售，回款率按80%，能实现40亿回款。

1、 太阳宫一级开发。公告原文如下：“公司参与的一级土地开发项目为太阳宫D区土地一级开发项目，该项目位于北京市朝阳区太阳宫乡，项目占地面积79.88万平方米。截至2020年底，该项目由于地铁一体化方案尚未审批完成等原因尚未全部完成，公司将争取于2021年底前完成相关工作并实现收储。截至2020年底，该项目已投36.92亿元，尚需投入约3.08亿元。”熟悉地产的小伙伴应该知道一级开发，一般主要是代政府进行“三通一平”、拆迁补偿等前期事务，盈利模式为成本 固定收益率。一般城市是10%-15%，大通好像没有说是多少，按最低10%算，整体有望回款45亿。

2、 A3地块。公告原文：“2019年10月9日，德成置地与北京澜鑫就上述事项签署了《西北旺A3地块商业项目合作协议书》。西北旺新村A3地块计划于2021年7月取得预售证，实际取得时间受新冠肺炎疫情影响或将推迟。该项目交易金额总计约24.25亿元。2022年预计回款11.63亿元；2023年预计回款3.2亿元。”这块年内也有11.63亿的回款。

总结：一级开发回款40亿 A3地块回款11.63亿，保守估计已经有51.63亿，已接近市值，加上销售的回款。。。。整体看，低基数 高确定性，目前看未来至少3年的业绩是一张明牌。

一、 转型情况。

大通新业务主要是漆包线与电解液添加剂，两方面都在扩产。

对于漆包线：大通的漆包线业绩应该接近于长城科技的50%，我预计能实现1.5亿左右的净利。这块不分拆后，未来随着扁线产能的提升还是有很大的利润空间。算是转型比较成功的板块。

从市场来看：汽车电动化是比较确定的大趋势，2025年渗透率实现20%的目标也已是预期之内。而新能源汽车新增的驱动电机需求，也将拉动上游电磁扁线市场规模的成倍上升。

预测，2025年全国新能源乘用车销量将达到657万辆，同时考虑车型升级带动的驱动电机功率增加，对应电磁线的单车需求也在提升，因此整体市场规模应该能实现到5.9万吨。这块为纯增量市场。

从公开资料来看，2020年新能源车电磁线总需求在1万吨左右，几大头部企业合计销量为5841吨，已占据一半市场份额。大通基本已经锁定行业前三的地位。得到地产回款支撑后，在这个5倍增量的市场，保持前三问题应该不大，算是已经比较成功的转型。

对于电解液添加剂。这块目前规模还比较小。根据GGII数据，若按照添加剂质量占比5%计算，2020年国内电解液添加剂出货量约为1.46万吨，按照2025年125万吨电解液需求计算，添加剂需求量将达到6.2万吨。竞争方面，目前市场较为碎片化。行业仍处于高速发展期，竞争格局也还未固化，烧钱上产能锁定市场份额和绑定大客户才是王道。烧钱方面，钱应该不是问题。大客户方面，公司与宁德时代同属于福建省有地理优势，且拥有中科院资源，公司交流中有提到已与大型企业达成合作。

整体这一块，虽然不像漆包线那样成功，但至少还是比较有看头。

所以，整体来看，1、减值已经充分；2、两大业务转型均值得期待；3、地产2022年后三年业绩可期，能持续为新业务输血。投资逻辑并没有变化。所以嘛。与其空喊几个跌停不如安安静静的做好基础研究，只有知识和不断的学习才能使人进步，才能看清方向，直面未来。