天津房价为啥跌：天津房价 是否合理 如何判断
天津房价为啥跌：天津房价 是否合理 如何判断对市区盘产品很了解，毕竟新盘都“不新”。❷ 脑袋懵，心里慌。❶ 市区盘关注度，特别高。都在回归市区，聚焦核心区。即便关注环城，也是“环市区带”，稍微边缘的，无人问津。
今年十一假期，楼市没那么热闹。
但买房人普遍很焦虑，怎么呢？
涨价，嘀咕！降价，嘀咕！不涨不降，也嘀咕！
两个现象特别明显：
❶ 市区盘关注度，特别高。
都在回归市区，聚焦核心区。
即便关注环城，也是“环市区带”，稍微边缘的，无人问津。
❷ 脑袋懵，心里慌。
对市区盘产品很了解，毕竟新盘都“不新”。
但还是对价格拿不准。
是不是高了？还会降价吗？多少钱值得买？现在价格合适吗？
焦虑，与大环境分不开，正常。
更关键的在于，没有掌握地段价值，对房价高低没有判断力。
不会算没关系，记住6个数字就够了。
早在2019年，徐主编首次提出“天津地段价值理论”，并给出具体价格。
此后，天津房价开启大分化。
有的板块，房价一路下坠，持续去泡沫；
有的板块，价格坚挺，甚至小幅上涨。
经历3年的“社会毒打与奖赏”，如今再来看，市区房价，都在向2019年提出的地段价值回归。
特别是河东、河北、红桥，要想有成交量，必须回归。
每个区域，都分三类地段：核心、腹地、边缘。
南开，老城厢、海光寺一带，是核心地段；天拖、王顶堤，属于腹地；凌庄子、咸阳路，那就属于边缘了。
河东，海河沿线，妥妥的核心区；唐口、向阳楼、津滨大道，属于腹地；太阳城、张贵庄之类的，是边缘。
河西，需要有个清晰的认知。
老城、新八大里，属于核心；新梅江虽然位置靠边，但属于腹地，因为河西发展一路向南，新梅江未来是新城区。
小海地，就妥妥的边缘了。
第一步，先分清地段属性，究竟属于哪一类。
第二步，对号入座，记住它的地段价值。
南开、河西，核心4.6万/平米，腹地3.84万/平米，边缘3.2万/平米。
河东、河北、红桥，核心3.3万/平米，腹地，2.76万/平米，边缘2.3万/平米。
（PS：这是高层毛坯价，小高层上浮10%，洋房上浮20%）
每一级的房价，相差20%。
地段价值，并非“凭空想象”。
是综合新房成交价，以及周边二手房博弈后的价格，而得出。
怎么证明地段价值是正确的？
很简单，回归地段价值，才能走量；高于地段价值的，很难卖。
房价是买卖双方博弈出来的，没有成交量，也就意味着价格没到位。
举例说明。
河东津滨大道板块，之前高层无论3.3万/平米，还是3万/平米，量都起不来。
因为地段价值是2.76万/平米。
现在东方熙荷、格调步庭，都回归2.8万/平米左右，关注度一下子提高。
符合地段价值，后期成交量会明显增长。
河东腹地有高层毛坯卖到3.4万/平米，注定不走量。
超越地段价值20%，太高了。
中交春映海河，属于海河沿线一带，算是核心，地段价值3.3万/平米。
它是小高层，要比高层贵10%，还是精装修。
3.5万/平米的房价，完全符合地段价值。
小明问仁恒星源世纪房价合理吗，能不能买？
如果明确它的地段价值是2.76万平米，自然有合理判断。
之前单价3万 确实高了，现在精装高层2.7-2.8万/平米，没问题。
西派国印，高层3.7万/平米扛了很久。
超过地段价值35%，地价再贵，这房价也不合理。
上个月高层降到2.9万/平米，相对“靠谱”很多，成交量也上来了。
首创天阅海河，海河沿线，肯定是核心地段。
3.3万/平米的地段价值，算上精装，3.5万/平米OK。
目前3万/平米的房价，总算回归地段价值，才有了成交量。
红桥的边缘，地段价值2.3万/平米。
九和府、中交春风景里2万/平米，低于地段价值约15%。
当然，这也与“飞地”有关。
“跨区房价打85折”，何况这俩盘确实是红桥户籍学籍。
房价低于地段价值，卖的好很正常。
南开天拖的地段价值是多少？3.84万/平米。
天保上城观景3.7万/平米，很安全，低于地段价值，有性价比。
天拖2017年房价最高达5万/平米，跌到3.8-4万/平米，就跌不动了。
记住一句话，地段价值，跌不穿。
环城也是如此。
南站板块，徐主编给出的地段价值是1.5万/平米。
为何前几年能买到2万/平米？
因为它是北漂进津第一站，透支了“津雄”概念。
在天津，为概念付费，是个伪命题。
十一期间，招商公园1872特惠房1.45万/平米，回归地段价值。
北辰大运河板块，高层地段价值1.6万/平米。
大运河府这一波降价到位了，1.45万/平米，低于地段价值。
发现没有？
无论你是Peter、Lucy还是Tracy，要想卖的动，必须回归地段价值。
或者说，符合地段价值的房价，很安全。
小明要提问了。
为什么中海云麓公馆、中海天空之镜，高于地段价值这么多？还能卖的挺好？
这就要说到“地段溢价”。
新产品（落地窗、宽厅、铝板）、口碑/物业好的房企（绿城、仁恒、金茂、格调……）可以有产品溢价，房价可以超越地段价值。
行情好时，可以溢到20%，现在基本不超15%。
以中海云麓公馆为例。
红桥核心地段价值，3.3万/平米，这是毛坯价。
中海云麓公馆是新产品，可以溢价15%，再加上精装，房价4.2万/平米，合理。
回想一下，它什么时候卖的最好？是不是这个价格？
新梅江的地段价值，3.84万/平米。
为什么说天津瑞府即便涨价了，依然有性价比？因为它大幅低于地段价值。
去年年底，3.2万/平米的房价，错过拍大腿。
中海天空之镜，卖的就是产品溢价。
精装小高，在地段价值基础上可以高10%，再溢价15%，再加上精装。
即便卖到4.8万/平米，也相对合理。
房价是货币效应，房价也是数学题，每个盘都能算的出来。
小明又问了，那为什么绿城凤起悦鸣能卖到6万 ？
豪宅是独立赛道、独立行情。
没有性价比可言，更不受地段价值控制，是奢侈品逻辑。
房企，也应该认清地段价值。
王者地段，青铜配置，不行；青铜地段，王者配置，更不行。
在河北区，做个贴金豪宅，没用。
河东雍祥园配置很高，铝包木的窗户、双精装大堂……照样卖不上价。
最终都得回归地段价值。
每个区域都有自己的基本面，也就是地段价值。
在2万的板块，做3万的房子，溢价太高。
如今楼市，不会接受超过20%的溢价。
产品与地段，不要错配，否则谁都难受，也是浪费资源。
小明还有问题，有的房价符合地段价值，也跌了啊。
短期波动，不可避免。
去年下半年，房企保命式降价，楼市出现“黑天鹅”。
但只要楼盘没硬伤、房企稳健，今年的房价都回来了。
比如中海十里观澜，去年底高层最低2.6万/平米，现在基本不低于2.8万/平米。
天津瑞府，房价从3.2万/平米，全面回归3.6万/平米以上。
保利和光尘樾，也回到了1.9-2万/平米……
还是那句话，地段价值跌不穿。
只要比着地段价值去买，即便有短期波动，也会坦然。
3年时间、无数楼盘案例、各种行情的出现……
所有事实证明，徐主编的“地段价值理论”是一条判断房价的准绳。
理性的买房人，必须对房价的合理值，有客观科学的判断，而不是靠感觉。
如此，涨与跌，才能衡量出是否合适。
注：文中的地段价值，为天津365淘房依据市场状况，总结的规律与标准，非官方定义，供大家参考，并不构成买房的必要条件。
