拆迁房屋评估是怎样评估的：对您房屋作出的评估报告
拆迁房屋评估是怎样评估的：对您房屋作出的评估报告（二）买头牛能带来多少回报——收益法的通俗理解。（一）以前的牛卖多少钱——比较法的通俗理解。二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论，房屋的价值取决于效用，例如房屋为房主带来租金收益，通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值。简单的例子就是银行存款，多少年之后连本带利是多少。三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论，房屋价值取决于构建时的成本耗费，建造成本越高，价值就越大。书本里的解释若非专业或者从业人员是很难理解的，盛廷律师将几种估价方法进行通俗表述，帮助被征收人理解其中的原理。
《评估报告》《分户评估报告》《复核评估报告》……
对于普通被征收人来说，仅能从字面意思去理解这些词汇。当征收人或者征收实施单位将这些“评估报告”送到被征收人面前的时候，被征收人是接收还是拒绝？大多人的做法是随大流，别人收我就收，别人不收我就不收。造成这种局面的主要原因在于，被征收人不了解这些“评估报告”的意义，不知道该如何去读懂一份《评估报告》。今天，盛廷律师就教广大被征收人在接到“评估报告”的时候，如何自己判断并应对。
征收拆迁中，评估单位常用的估价方法有比较法、收益法、成本法。
一、比较法。比较法的理论基础是模拟交易过程，通过比较参照房屋的市价测算被评估房屋价值的方法。
二、收益法。收益法的理论基础是效用价值论，房屋的价值取决于效用，例如房屋为房主带来租金收益，通过估测被评估房屋未来预期收益并折算成现值。简单的例子就是银行存款，多少年之后连本带利是多少。
三、成本法。成本法的理论基础是生产费用价值论，房屋价值取决于构建时的成本耗费，建造成本越高，价值就越大。
书本里的解释若非专业或者从业人员是很难理解的，盛廷律师将几种估价方法进行通俗表述，帮助被征收人理解其中的原理。
（一）以前的牛卖多少钱——比较法的通俗理解。
（二）买头牛能带来多少回报——收益法的通俗理解。
（三）养大一头牛需要花多少钱——成本法的通俗理解。
从上述比喻不难看出，同等条件下，成本法评估结果应该是最低的，通常房屋征收拆迁评估中运用最多的是比较法。
被征收人拿到分户评估报告，首先不要急于翻到估价结果栏，要整体翻看估价报告是否包含技术报告。
2015年发布的中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》最新修订版要求，估价报告从封面到附件，共8项内容，其一就有“估价技术报告”，根据《规范》第七条第5款规定：估价技术报告可按估价委托合同约定不想估价委托人提供。当被征收人提出分户报告必须附有技术报告时，房地产估价机构应当提供技术报告。即使被征收人读不懂技术报告，可以提交给专业征收拆迁律师或相关从业者，以弄清楚分户评估报告价值的测算过程是否正确，估价结果是否合理。其中通过技术报告查看比较法中是否满足：
1、参照物（案例）的成交价必须真实；
2、参照物（案例）基本数量要求一般在是三个或三个以上；
3、必须是近期成交的案例。
其次，看分户评估报告中的评估内容，是否包含房屋评估价值、室内装饰装修评估价值、地面附属物评估价值、停产停业损失等，评估内容应该与补偿方案一一对应。
任何估价报告的结果必须是通过测算得到的，而测算的过程、选用的案例、参数合理与否，都直接影响甚至左右着补偿结果。如果您在征收拆迁过程之中看不懂评估报告，或者认为评估结果与事实相去甚远，都可以与盛廷取得联系，我们将为您提供最为专业的咨询与维权帮助。
