二手房买卖如何规避纠纷：有租户该怎么办

二手房买卖如何规避纠纷：有租户该怎么办第三：若承租人放弃优先购买，购房买方要求在租赁合同届满前清退承租人，则需要与出卖人明确租赁期限、具体交房日期，以及租赁违约所产生的费用金额以及由买方还是卖方承担第二：若出租人出卖已出租房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人有权要求出租人承担赔偿责任，但无权否定出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力。第二：签署买卖合同时交易房屋的实际状况如实填写合同，如房屋已被出租，应选择“房屋已出租”，并在合同中另行约定租赁期限和租金、押金的处理方式。第三：在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已出租，即使卖方承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，也不能在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”。第一：若承租人提供了书面的《承租人放弃优先购买权声明》，租赁房屋在租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同效力，承租人有权依据原租赁合同继续居住该房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。

大家在购买二手房时，经常遇到交易房屋已经出租，并且还在出租期限内，

如果处理不当就会出现纠纷，不是经济赔偿就是耽误入住，

今天就为大家详细说一下对于这类房子在买卖过程中应该如何防止纠纷的发生。

已出租房屋在签署买卖合同时需要注意的事项

第一：依据《合同法》第 230 条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。”对于承租人放弃优先购买权利的，应提供书面的《承租人放弃优先购买权声明》。

第二：签署买卖合同时交易房屋的实际状况如实填写合同，如房屋已被出租，应选择“房屋已出租”，并在合同中另行约定租赁期限和租金、押金的处理方式。

第三：在签署《房屋买卖合同》时，如房屋已出租，即使卖方承诺自行解除租赁合同或租赁合同即将到期，也不能在买卖合同中的“房屋出租状况”处选择“未出租”。

买卖已出租房屋需要注意的几个问题

第一：若承租人提供了书面的《承租人放弃优先购买权声明》，租赁房屋在租赁期间发生了所有权变动，不影响租赁合同效力，承租人有权依据原租赁合同继续居住该房屋，也就是常说的“买卖不破租赁”。

第二：若出租人出卖已出租房屋，未在合理期限内通知承租人或者存在侵害承租人优先购买权情形，承租人有权要求出租人承担赔偿责任，但无权否定出租人与第三人签订的房屋买卖合同效力。

第三：若承租人放弃优先购买，购房买方要求在租赁合同届满前清退承租人，则需要与出卖人明确租赁期限、具体交房日期，以及租赁违约所产生的费用金额以及由买方还是卖方承担

签署《承租人放弃优先购买权声明》的规范性

1.交易房屋只有承租人的，由承租人签署《承租人放弃优先购买权声明》。

2.交易房屋有承租人和次承租人（转租后的承租人）的，承租人和次承租人均需签署《承租人放弃优先购买权声明》。

3.交易房屋有代理公司的，若代理公司为出租人的代理人，则代理公司无需签署《承租人放弃优先购买权声明》；若代理公司为承租人的，例如长租公寓，则代理公司也需签署《承租人放弃优先购买权声明》。

不予支持承租人优先购买的情形

有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（1）房屋共有人行使优先购买权的；

（2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（3）出租人履行通知义务后，承租人在 15 日内未明确表示购买的；

（4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

总结：

第一：对于购房者

我们在购买已经出租的房屋时，要求业主取得承租人签署的《承租人放弃优先购买权声明》，并在买卖合同中明确租赁期限、租金、押金等情况，如果有违约金，需要说明谁承担。

第二：对于出售方

如果已经通知承租人了，但是承租人没能在15日给予明确答复，后期承租人无权要求优先购买；如果出现没有通知承租人就和别人签订了《房屋买卖合同》，承租人有权向业主索赔，但是无权要求已经签订的买卖合同无效。

检验一下大家理解的如何，做一道选择题吧：

【例】2020年 5 月，业主王萌与承租人李贺签署了房屋租赁合同，租赁期限为 1 年；现王萌欲出售名下住宅。下列情形中，李贺不能主张优先购买房屋的有（ ）。

A．该住宅共有权人王浩欲购买王萌名下份额

B．王萌欲将房屋出售给姐姐王兰

C．王萌告知李贺，李贺 15 日内未明确表示购买

D．王萌欲将房屋出售好友张毅且未签署买卖合同

大家可以把选择的答案留言，看看你选择的对不对

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