经开区最高楼面地价，当前售价的地王惯例
经开区最高楼面地价，当前售价的地王惯例地块位置↓↓↓进入7月以来，郑州的土地市场让我们一次又一次体会到了什么叫疯狂！！！在亚新拿白沙、K2抢石佛、万科25亿夺郑纺机地块之后，不少房企不是扬言要涨价、就是夸口要封盘，郑州地产这块肥美的羊肉正在吸引着越来越多的房企来抢食，我们先来一起回顾下郑州进入的楼面价等于当前售价的时代。经开会接着萝卜蹲吗？本周7月27日、28日、29日接连三天的早上9：00，郑州经开滨河新城共有三块土地在国土局网站挂牌出让。分别是郑政经开出〔2016〕006号、005号、004号地块，这三块地会掀起怎样的腥风血雨，要按照近期的土地行情来倒推、猜想和计算。郑州进入了一个新的时代
原创 2016-07-25 zzdichan 郑州地产
地王萝卜蹲
有个综艺节目都爱玩的游戏叫“萝卜蹲”。游戏规则是几个人各代表一种颜色的萝卜，一人先开始说“红萝卜蹲红萝卜蹲，红萝卜蹲完黄萝卜蹲，点到哪个颜色那个人就接着玩下去，反应慢或者说错的人就会被OUT！！
猛然发觉，郑州的地王游戏也开始玩起了“萝卜蹲”的游戏。“北龙湖蹲北龙湖蹲，北龙湖蹲完白沙蹲，白沙蹲白沙蹲，白沙蹲完金水蹲……在土拍楼面价已经直逼区域售价的涨风口，经开的土拍尤其值得关注。
经开会接着萝卜蹲吗？
本周7月27日、28日、29日接连三天的早上9：00，郑州经开滨河新城共有三块土地在国土局网站挂牌出让。分别是郑政经开出〔2016〕006号、005号、004号地块，这三块地会掀起怎样的腥风血雨，要按照近期的土地行情来倒推、猜想和计算。
郑州进入了一个新的时代
进入7月以来，郑州的土地市场让我们一次又一次体会到了什么叫疯狂！！！在亚新拿白沙、K2抢石佛、万科25亿夺郑纺机地块之后，不少房企不是扬言要涨价、就是夸口要封盘，郑州地产这块肥美的羊肉正在吸引着越来越多的房企来抢食，我们先来一起回顾下郑州进入的楼面价等于当前售价的时代。
地块位置↓↓↓
楼面价9108每平米是什么概念？我们可以参照白沙区域热门楼盘的销售价格，融创象湖壹号高层均价9500元/平、星联湾均价9000元/平……而亚新拿下的白沙地块，单单楼面价就已经突破9100元/平，将来要建什么样的产品才能和地王的身份相匹配呢？
2郑纺机地块楼面价13100元/平，区域售价12000元/平
最凶猛的还要数位于金水区油脂北路南、铁东路东首开的93亩郑纺机地块！！！这块地面积约62196.59㎡，其中靠南的一块，位置临近南阳路和黄河路交叉口，未来这里将是地铁5号线（在建）和地铁3号线（正在前期拆迁）的换乘站，地块确实是不可多得的好地块。
未开拍之前，就嗅到了一股浓烈的血腥味儿。竞拍当天，不下30家房企都参与到这场鏖战，经过566轮、历时4个多小时之久，终于出结果！！！成交价250240万元！折合楼面价13100.39元/㎡，单价2620.21万元/亩，被郑州万科美景囊获！
这个价格已经超过了北龙湖的单价。郑州真正的地王诞生！！！单价地王 总价地王！！从此时开始，郑纺机该地块就是总价地王 单价地王纪录保持者！！！
经开滨河新区土地拍卖历史
此处回顾经开新区的土拍历史，按时间顺序排，包括时间，开发商，亩数，单价，楼面价，容积率，包括中建，康桥，海马，绿地，碧桂园。
经开土拍回顾
1.14年2月，中建在经开区拿地，建成了现在的中建观湖国际项目；
2.2014年2月，康桥3.49亿元拿到5块地，约合176万元/亩，楼面价1054元/平方米；
3.2015年8月份康桥5.23亿元拿到2块土地，约合585万元/亩，楼面价3235元/平方米；
4.2015年12月份绿地拿到3块土地，约合730万/亩，楼面价4377元/平方米；
5.2015年12月份海马拿到1块土地，约合782万/亩，楼面价4696元/平方米；
6.2016年1月碧桂园成地王，拿下容积率大于1小于4.0的地块，每亩约合1302.7万元，楼面价4884.9元/㎡。
经开地王演变
郑政经开出【2015】40号地绿地拍下，刷新经开区楼面地价“地王”纪录！地块位于郑州经开区经开第十九大街以西，经南十一路以南，面积21512.80平方米（折合32.27亩），成交价为23820万元，溢价率为105%，每亩地价738.15万元，楼面地价折合每平方米4429元。
郑政经开出【2015】39号地块被河南绿地陆港置业有限公司以23200万元拿下，创造每亩地价、楼面地价的“双料地王“。地块位于郑州经开区经开第十八大街以东，经南十一路以南，面积20362.79平方米（折合30.54亩），每亩地价759.66万元，楼面地价折合每平方米4557.33元。
郑政经开出【2015】41号地被海马投资集团有限公司以5.97亿元拿下，再次刷新经开区每亩地价、楼面地价“双料地王”纪录！每亩地价782.75万元，楼面地价折合4696.68元，溢价率117.1%。
2016年1月20日，河南碧桂园置业有限公司以3.8亿元的价格夺得经开区的新任单价地王、楼面价地王！每亩约合1302.7万元，按最大容积率算，楼面价4884.9元/㎡，溢价率达150%。
目前经开地王↓↓↓
出让地块详情
自从K2进入郑州无视规则疯狂拿地之后，ZF为了控制这个外来入侵者，似乎也在把控拍卖的节奏和速度，由原来多块地一起拍改成了一块地一块地慢慢拍，这也许和疯狂的K2和疯狂的土地市场有一些关系。接下来经开滨河新城的这三块地也值得众多房企来抢吗？我们来看看具体的地块信息。
郑政经开出〔2016〕006号、005号、004号地这3块地都是城镇住宅用地，我们按竞拍时间的先后顺序，来逐个分析它们的指标和位置。
郑政经开出〔2016〕006号地块指标↓↓↓
郑政经开出〔2016〕005号地块指标↓↓↓
郑政经开出〔2016〕004号地块指标↓↓↓
地块位置↓↓↓
新拍地块和当前项目位置分布图↓↓↓
在售楼盘有中建观湖国际、绿地澜庭、康桥悦城↓↓↓
地块优劣势
优势非常明显：
•非城改用地，净地，拼的就是价格！
•容积率低，2.5以内，地块不大不小，面积比较合适，从地块属性来看具备做好产品的基因；
•从最新调整的滨河新城规划图上来看，周边都是比较纯粹的住宅区，居住氛围和配套设施会比较完善。
•区域内中建、康桥、海马、绿地已经进驻，片区炒热一定要大家一起玩，尤其是品质房企。
地块劣势：
•地块位于经开第十八、十九大街，属于经开滨河新城的中南部，距离在售的康桥悦城、中建观湖国际更靠南，周边实在是太荒凉！太荒凉！！太荒凉了！！！
•距离蝶湖，距离经开成熟区域都太远，相关医疗教育交通配套等短时间内都不要想了，经开滨河新城的成熟期要在10年以上。
•郑机轻轨穿越而过，注意该不利因素影响。
经开地价大猜想
郑州迎来楼面价等于当前售价的新时代：
白沙地王的楼面价9108元/平，超周边楼房均价！！！！
郑纺机地王楼面价13100.39元/㎡，也和周边二手房的价格不相上下！！！
那么，如果按照这个楼面价拍到和周边房价一样高的势头，我们来推测这三块地的地价的话，我们需要知道经开滨河新城楼盘的均价。
经开滨河新区康桥悦城的实际成交均价在9000-9500元/平、中建观湖国际高层的均价在9700元/平、绿地澜庭高层均价11000元/平……我们取个保守估计的中间值9500元/平来估算，那么这三块地这次拍出的价格会飙到多高？
郑政经开出〔2016〕006号地块
使用权面积100961.18㎡，约151.43亩，按照楼面价9500元/平，最大容积率2.5来计算，每亩价格1583.34万元！
郑政经开出〔2016〕005号地块
使用权面积45422.23㎡，约68.13亩，按照楼面价9500元/平，最大容积率2.0来算，每亩价格1266.73万元！
郑政经开出〔2016〕004号地块
使用权面积72649.25㎡，约108.97亩，按照楼面价9500元/平，最大容积率2.0来算，每亩价格1266.73万元！
结语：
1月份碧桂园拿下的地王，每亩价格已经拍到合1302.7万元！！目前还是地王纪录的保持者，但那块地的容积率4.0。
而我们纵观这三块将要拍卖的地块，两块容积率2.0，一块容积率2.5，是不可多得的好地块，这次的土拍是否会再次刷新地王记录，突破每亩1500万元呢？此次的土拍，也吸引了众多房企参加，包括华润。势必，会是一场抢地大战！新的区域地王，已经在路上了！
郑州地产会及时关注。
