房企的发展建议：标杆房企的成本控制清单

房企的发展建议：标杆房企的成本控制清单虽然地产开发的成本控制并没有大家想像的那么优秀，但是我们不得不承认：成本控制已经成为了地产白银时代开发商“续命”的关键一环。优秀的企业在地产成本控制上显然在尽最大努力的摆脱“以人为主”的优化，逐步的变成以制度和流程为管控手段的成本控制，“成本控制清单”显然是这个环节必不可少的工具。⑤优秀的企业靠规则进行成本控制，劣势的企业通过人来控制项目成本，但是对于绝大部分的房企而言没有“成本控制清单”，强成本控制只是浮与口头，根本没有支撑的工具和措施。②地产开发链条长且复杂多变，成本管控又属于一个技术门槛非常高的工作，很难有人将成本控制的所有环节熟悉，并且强管控下去，支离破碎的成本管控手段未形成有效的合力。③地产标准化虽然越来越强，但是执行到城市公司的时候，其力度越来越小和灵活性越来越大，导致所有的部门都在围绕着销售节点工作，“保节点”成为地产人的核心使命，成本控制俨然成了“看见就控，看不见就算了”的

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楔 子

地产开发环节，可优化成本的环节和关键节点非常多，可成本控制的关键路径又非常的固定，但实际地产成本的控制往往并没有想象的那么好，主要原因在于：

①地产高周转下，各个部门各自为战，想方设法的保住自己的KPI才是王道，所以部门墙导致的问题非常多，各个口很难形成合力。

②地产开发链条长且复杂多变，成本管控又属于一个技术门槛非常高的工作，很难有人将成本控制的所有环节熟悉，并且强管控下去，支离破碎的成本管控手段未形成有效的合力。

③地产标准化虽然越来越强，但是执行到城市公司的时候，其力度越来越小和灵活性越来越大，导致所有的部门都在围绕着销售节点工作，“保节点”成为地产人的核心使命，成本控制俨然成了“看见就控，看不见就算了”的面子工作。

④ 离职率越来越高的地产从业人员，人浮于事的问题很严重，人员在其位不谋其政的现象很多，“优化的浪潮下”谁还有心情做成本控制的工作。

⑤优秀的企业靠规则进行成本控制，劣势的企业通过人来控制项目成本，但是对于绝大部分的房企而言没有“成本控制清单”，强成本控制只是浮与口头，根本没有支撑的工具和措施。

虽然地产开发的成本控制并没有大家想像的那么优秀，但是我们不得不承认：成本控制已经成为了地产白银时代开发商“续命”的关键一环。优秀的企业在地产成本控制上显然在尽最大努力的摆脱“以人为主”的优化，逐步的变成以制度和流程为管控手段的成本控制，“成本控制清单”显然是这个环节必不可少的工具。

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成本控制清单

成本控制清单，个人定义为：地产开发路径上对成本影响较大的工作，这些工作需要成本进行强管控。

只有了解和熟悉成本控制的清单，地产开发的人才可以有的放矢、重点发力的进行成本控制。

2.1 建筑设计

① 控制体形系数不仅能降低外立面率，降低涂饰、保温面积，更重要的是能降低结构的含钢量指标及含混凝土量指标，一举多用。控制体形系数，重要的是在方案阶段就要控制户型规整，减少凸凹变化。

【案例】

不同的建筑体形，其单位能耗不同上图来源：《建筑节能》一书，天津大学 王立雄 党睿编著

① 体形系数与建筑节能：体形系数每增加0.01，能耗增加2.5%；

② 体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量指标越高。

③ 体形系数与结构产业化：体形系数越小，其建筑/结构越规整，其预制构件标准化越利于实现。

②简化立面造型，简化屋面造型。减少不必要的线条装饰构件，尤其是非可视面、非重点面上的线条对成本、施工进度影响重大，应在方案阶段重点把控。

【案例】来源：昌建成本研究中心

某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%；

③建筑竖向控制。建筑竖向，一方面牵扯到土方平衡，一方面牵扯到未来的功能使用，尤其是山地建筑更加需要注意山地高差对建筑产品的影响，利用高差打造高溢价产品，控制挡土墙数量降低土建成本。

【案例】案例来源网络

某拟拓展山地项目占地1200亩，高差达100米。

方案一：方案使用坡地别墅，并尽量利用红线内坡度较小的区域，使项目的土方量尽量小。

方案二：方案使用平地别墅，尽量利用红线内用地和红线外放坡，项目土方量较大。

不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本，一定要慎重对待。

④ 可售面积控制。合理控制不可售业态的面积占比，包括但不限于服务配套、架空层、赠送面积、地下室、无偿回迁房等，非可售面积尽量放于地下，控制地上架空层的设置（刚需盘慎用架空层）；严格测算赠送面积成本增加与售价增加值的关系，符合财务指标要求。戳这里，一键对标成本力

【案例】：来源绿地集团

架空层平面

架空层立面

该项目标准层面积405㎡，架空层面积396㎡（不计容），总层数33层，架空层面积占比3%，建安成本2248元/㎡（不含地 下室）。

⑤ 控制门窗成本。根据楼盘档次，选择门窗材质，窗地比应不超过同类产品经验值或设计限额 ；根据节能要求，控制门窗数量。根据功能房间及位置控制窗墙比或窗配置，成本的不均衡投入。

外窗专辑：门窗专辑（点击进入）

⑥外立面。控制外墙装饰档次及应用比例，尽量选择标准化的立面及做法，减少立面的成本。如有必要可以采用相近的材料进行替代使用，如：考虑外墙仿砖涂料代替外墙砖，特别是在3层以上的外立面部分 ；考虑外墙仿石砖代替外墙石材，可应用在住宅单体及商业外立面中；考虑外墙铝扣板改为金属漆涂料 ；

【案例】

我们以某地区中档楼盘为例，基座两层为石材干挂（单层建筑面积390m2），以上为多彩石涂料，其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面，东西立面为次要立面。

基座两层外墙展开面积约950m2（其中南北向约670m2，东西向约280m2），原设计立面均采用石材干挂体系（干挂石材25mm，主次龙骨），单价800元/m2，总价约760 000元。

现根据立面的主次程度，将东西立面改为超薄石材一体板（石材饰面12mm，背栓固定），由于一体板能够大幅度减轻自重，其固定方式省去了主次龙骨，其单价为450元/m2，优化后总价为662 000元，其优化成本98 000元，成本比原方案降低13%。

⑦ 节能控制。控制体形系数关键指标是控制能耗的关键因素，体形系数越大，其能耗越高，成本越高。另外，门窗是节能损耗的关键，达50%以上的能耗损失来自门窗能耗，故控制窗地比对能耗起着关键作用。此外，外墙保温材质要控制防火及节能的平衡非常重要。甲方在节能计算中，务必审核节能计算书的参数选择，避免节能参数选择错误导致节能计算不准确（保守）。

【案例】

下图所示，山东省75节能各地区的耗热量指标限值要求。

通过围护结构热工性能的权衡判断，该工程的全年能耗小于参照建筑的全年能耗，满足 《山东省居住建筑节能设计标准》（DB37_5026_2014）节能建筑的规定。

从上图的节能计算书中可知，耗热量指标计算值7.20已经接近与耗热量指标限值7.40的要求，外围护结构的保温厚度基本合理，可适当的调整屋面保温厚度及地面保温厚度使其逼近耗热量指标7.40的要求。

2.2 结构设计

① 地基及基础工程

对标临近项目的勘察资料，关注本地块的地勘数据，避免勘察资料过于保守；根据初勘资料组织桩基选型方案比选，一般情况，各基础类型的成本按以下顺序递增：天然浅地基基础→复合地基浅基础(有时采用强夯挤密砂桩等处理方式代替）→筏板→预应力管桩→人工挖孔桩（逐渐受限制）→灌注桩；控制基础埋深，高层建筑的基础埋深按设计规范要求为上部柱长的1/18 以满足抗倾覆和抗滑移的要求，在实际设计中如以上要求通过计算能得到满足，则基础埋深可适当放宽，例如改为1/20。减少基础埋深可以减少土方量，并对工期有利。

【案例】某工程18层住宅楼5栋、16层住宅楼1栋、15层住宅楼1栋、11层住宅楼7栋、7层住宅楼4栋、6层住宅楼19栋。

由于场地表层填土及淤泥层厚度较大，复合地基方案不可行。故采用桩基础。

原方案：

高层部分：钻孔灌注桩，桩径600mm，桩长35m，单桩承载力特征值1700KN。

多层部分：预制管桩，桩径500mm，桩长25m，单桩承载力特征值1200KN。

优化方案：

高层部分：载体桩，桩径500mm，桩长20m，单桩承载力特征值2000KN，桩端持力层为粉土层。

多层部分：载体桩，桩径400mm，桩长17m，单桩承载力特征值1200KN。

采用载体桩方案不仅缩短了桩长，而且提高了承载力，大大节约了工程造价。

② 基坑支护工程

应熟知场地条件，对支护出具多方案比选意见，常见的基坑支护方式一般有土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙，从经济性上判断一般是从低到高的关系，地下连续墙与护壁桩支护在某种情况下经济性排序会发生变化。基坑支护方式往往是以上若干种的组合。应采用各种手段判断出保证安全情况下的经济性最优方案。

【案例】：绿地集团

**三区基坑深度均为19m左右，在三区的支护设计过程中，将原桩锚支护方案优化为“小桩加复合土钉墙”支护方案，桩径从1000mm优化至600mm，并取消支护桩腰梁，以锚板代替，使得三区支护施工费用节约600余万元。

③ 上部结构方案

上部结构方案由设计单位进行多种布置，结构方案的选择要考虑经济性、适用性。

【案例】：绿地集团

原结构方案采用全剪力墙结构体系，建筑的品质感较低，且影响下面商业空间使用，结构前置对建筑方案进行优化，采用框支剪力墙结构体系，在保证了建筑品质上还减少了剪力墙数量，节约造价1000万元。

2.3 建筑防火

防火分区

在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区；消防喷淋系统设计材料消耗量最少方案；消防报警系统、探头选用可根据档次选择国产品牌；尽量采用建筑墙体作为防火墙，减少卷帘、防火门等设置防火分区；控制消防回路的电缆经济性；消防设备的选型可做经济性比选，优先选择国产产品降低成本。

2.4 防水体系

① 防水设计符合规范设计要求，对不需要防水的部位严禁超配标准。

② 在设计规范中对一些公共部位的防水采用双层、甚至更多层防水设计，但实际上并未起到好的效果，却花费了多层防水的成本。防水的质量控制是基层、防水层、施工后保护的三要素，不是施工层数。参照工程发布的防水标准图集及技术标准要求控制。

③ 不同的防水材料适用性与效果均不同，应根椐不同部位选择经济性与功能性兼备的防水材料。应注意防水材料选择的功能性，最大限度进行经济性比选。

④ 对不同的防水要求部位防水层的厚度要求是有区别的，设计时应避免一刀切。注意不同部位防水层的设计厚度。

【案例】：来源博牛

原设计：

优化依据

本项目针对室内卫生间楼面防水层进行优化，防水层原设计选用2厚聚合物防水涂料优化后调整为1.5厚聚合物防水涂料，此为常规做法满足规范要求，节约成本。本项目建筑面积5万方，该单项可节约成本12万元。

2.5 精装修

① 精装修尽量按照产品线要求设计，集采能降低大量的采购成本；

② 户型设计时，尽量归并建筑风格，提高部品部件的采购数量，降低定制化产品的使用，降低成本。

③ 优化装饰材料的模数，控制损耗率。

④ 减少复杂造型，设计前置封样，控制效果的还原度。

2.6 采暖工程

① 在满足成本适配的条件下，尽量选择价格合理的采暖设备。

② 在满足压力、温度等技术条件下优先选择综合单价较低的管材（如常用采暖管价格增序排列：PPR管→铝塑复合管→PB管）宜选择战略品牌及单价。

③ 采暖设备规格型号尽量简化，有利于集中招标采购降低成本。

【案例】天朗地产

经计算：

采用橡塑保温（1200元/m3），材料及人工等费用约为25.72元/米（A、B档）；

采用铝箔玻璃棉（500元/m3）保温，材料及人工等费用约为15.80元/米（C档）。

室内水暖分项在材料部分与原来相比节约约38%。

2.7 景观工程

① 如无必要，尽量减少地形起伏，降低车库荷载；如山地建筑，可利用山地高差做景观造型。

② 景观做法应选用成熟、成本可控的，比如据不同位置合理确定石材厚度，一般情况下主要部位石材选择：(1)压顶50m厚；(2)非行车道地面20mm厚(荔枝面采用30mm厚）；(3)行车道地面30-50mm厚；(4)立面20mm厚；(5)楼梯、台阶踢面20mm、踏面20-30mm厚。

③ 软硬景比例控制，控制水景面积，在北方地区不适合做大面积的水景甚至不做水景。

④ 选择可替代的产品，降低成本。比如PC砖替代石材，比如GRC构件代替假石等等。

⑤ 降低景观挡墙的长度，优化挡墙的数量，最好以景观手法处理挡土墙，比如地形变化。

⑥ 小品、围墙、照明系统、游乐设施，可采用成熟可靠、成本可控的做法、配置，减少成本超配。

【案例】某地产

从已开发的项目中可以看出，景观中硬景的占比较高，达到43%；而硬景的成本在景观成本中的占比也较高，达到70%。

从已开发的项目中可以看出，硬景的成本比软景的成本高出3倍多。

2.8 地下工程

① 严控地下面积、单车位面积，提高可售比。

② 车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车位→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。

③ 控制车库层高、覆土厚度、屋盖形式、构造做法、车库柱网及顶板形式，在满足功能前提下，最大程度的控制结构成本。在满足设计要求的前提下，取消或简化地下室建筑找坡层：采用结构找坡方式，取消建筑找坡层 。

④ 通过优化地库机房布置，增加车位，提高停车效率.

⑤ 优化车库管线排布进行层高压缩，降低整体造价。

⑥ 人防单元划分与消防单元的划分，是否经济合理.

⑦控制结构荷载，比如 消防车道、消防登高场地，人防等级及荷载对结构的影响。

【案例】消防车荷载范围超大，成本增加

案例来源：祥生地产

2.9 电气专业

① 优化各类机房、配电房的位置及面积，节约造价.

② 优化单体机电用房、机电管井面积，降低公摊.

③ 供配电线路优化，使电缆及电箱综合造价最低.

④ 变压器容最校核。

⑤ 配电方案优化.

⑥ 材料规格及型号优化。

⑦ 优化用电点位布置，合理、方便、美观.

供电方案优化清单：来源 《当代置业五个三专业成本优化控制要点标准表单》

2.10 暖通专业

① 优化各类机房位置及面积，节约造价 。

② 优化单体暖通井用房、暖通井面积，降低公摊。

③ 方案比选。

④ 容量校核。

⑤ 材料规格及型号优化 。

⑥ 设备及期构件规格优化 。

⑦ 设备平面布局优化，管井优化。

【案例】来源于网络

**项目，对设备用房位置的优化：

原方案：水泵房设置在-1F的最南端，偏离负荷中心，管线长度较长，供水阻力大，设备运行功率需求大；

修改后方案：水泵房设置在-2F，接近整个地下车库的负荷中心，使管线长度和敷设更加合理；

结论：

1）设备管线的走向和敷设更加合理，长度节省；

2）管网水阻不会因为管线过长而增加，有效控制设备的功率；

3）提高了停车效率；

2.11 部品部件

① 根据产品定位，选择的部品部件也与之匹配。

② 部品部件，如瓷砖等应减少损耗量为基本标准，切勿为了效果采用损耗量非常大的规格。

③ 金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数，体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。

④ 玻璃雨棚要注意玻璃的材质与厚度，要简化支撑系统。

⑤ 其他部品部件采用定型产品，减少定制化产品。

来源：胖栋有话说，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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