安家电视剧向公馆真实案例（向公馆应该这样操作）
安家电视剧向公馆真实案例（向公馆应该这样操作）然而，产权发还手续或申领新的不动产权证绝非委托公证可以办理。由于剧中没有交待向玉荣的生活细节，我们假设一种最为简单的情况：向玉荣离开上海时未结婚亦未生育子女（简单化处理）、离开上海后加入其他国家的国籍（可能性很高）、在国外再婚并仅生育了一名子女、死亡时没有留下遗嘱、在国内的户籍档案保存完整，并且我国现在的不动产登记部门同意向玉荣的继承人直接办理相关的手续。这种情况下，向玉荣的继承人需要继承“向公馆”、办理产权发还手续需要哪些材料、步骤？ 首先，向公馆既然是老上海滩的建筑，其权属按照当时的规定应当登记在向玉荣名下。先不论新中国成立以前的老建筑是否有可能仍然登记在私人名下而没有被当时的政治运动收归国有。即使假设向公馆在文革结束后由国家发还给向玉荣（有可能），或假设国家一直承认向公馆是属于向玉荣的财产（可能性极低），由于向玉荣已经去世，其现在已经不可能取得我国不动产登记机关颁发的不动产权属证书，
电视剧《安家》最近火了一把，这部电视剧的剧情、演员都很不错，话题又是此前比较少人关注的房地产中介行业，社会大众对这部剧的讨论也越来越多。除了剧中的比较奇葩的“潘贵雨”、“张乘乘”、“太表姑奶奶”人物形象以外，目前播映涉及“老洋房”的话题也引起很多观众的讨论。上海的老洋房是特色，承载了很多人对老上海的回忆。
剧中关于老洋房“向公馆”的情节大概是，富商林茂根让店长房似锦去寻找老洋房。
林茂根让房似锦去寻找老洋房
房似锦找到了向公馆，但该房屋的主人、原上海滩的“茶叶大王”向玉荣在新中国成立以前已经举家迁至海外居住，管家耿长青及其后人一直悉心照料该房屋，但其已经无法联系到向玉荣，亦不知道向玉荣及其后人情况如何。
耿运来也无法联系到向公馆的主人向玉荣
徐文昌通过海外的朋友关系找到了在海外的向玉荣后人向文森。由于向玉荣在1959年已经在国外去世，后人都不在国内，为便捷交易，徐文昌的操作手法是让向玉荣的后人在国外的公证处办理委托公证手续，委托向文森办理向公馆的全部手续，然后在中国驻该国的使领馆办理认证手续，最后在国内直接办理不动产登记。房似锦应该是按照这个方法让向文森办理了相关的公证、认证手续，然后向文森顺利在国内与林茂根办理了向公馆的过户手续。
当然，电视剧为了剧情需要对手续进行简化或者处理是正常的，但既然我们是专（Gang）业(Jing）人士，按照专业角度去评估，剧中徐文昌的方法无法操作。
首先，向公馆既然是老上海滩的建筑，其权属按照当时的规定应当登记在向玉荣名下。先不论新中国成立以前的老建筑是否有可能仍然登记在私人名下而没有被当时的政治运动收归国有。即使假设向公馆在文革结束后由国家发还给向玉荣（有可能），或假设国家一直承认向公馆是属于向玉荣的财产（可能性极低），由于向玉荣已经去世，其现在已经不可能取得我国不动产登记机关颁发的不动产权属证书，故向玉荣的继承人应当先行办理产权发还手续，或申领新的不动产权属证书，才有可能将向公馆出售给林茂根。
然而，产权发还手续或申领新的不动产权证绝非委托公证可以办理。由于剧中没有交待向玉荣的生活细节，我们假设一种最为简单的情况：向玉荣离开上海时未结婚亦未生育子女（简单化处理）、离开上海后加入其他国家的国籍（可能性很高）、在国外再婚并仅生育了一名子女、死亡时没有留下遗嘱、在国内的户籍档案保存完整，并且我国现在的不动产登记部门同意向玉荣的继承人直接办理相关的手续。这种情况下，向玉荣的继承人需要继承“向公馆”、办理产权发还手续需要哪些材料、步骤？
有一个基础法律问题值得注意，虽然向公馆的权利人向玉荣在去世时是外国人，但向公馆属于我国境内的不动产，其法定继承应当适用我国的法律规定。我国继承法规定的第一顺位继承人是配偶、父母、子女。
首先，由于向玉荣加入外籍并在国外去世，故为继承其在国内的财产必须提供证据证明在国外的向玉荣与国内拥有“向公馆”的向玉荣为同一人，以及向玉荣已经去世的事实、向玉荣的法定继承人范围。如此，首先需要提供向玉荣在上海时的户籍登记材料证明其国内身份。
其次，需要提供向玉荣加入外国国籍时向该国提供的“入籍登记表”及外籍身份证明，以证明两个身份的对应关系。然后，还需要提供向玉荣在国外的结婚证明、死亡证明，以及向玉荣配偶、后人（包括子女及孙子女）的出生证明、身份证明，如其配偶、后人已去世的还需要提供死亡证明及法定继承人情况以确定是否存在转继承及代位继承。
前述的材料均需要按照当地规定办理公证手续并经我国驻该国的使领馆办理认证。
最后，才是根据前述材料确定的向玉荣全部法定继承人委托某一自然人办理相关产权发还、登记手续的授权委托书及相关的公证、认证。
实际上，前述假设有一点现在已经不大容易实现，即我国的不动产登记部门现在已经很难同意向玉荣的继承人直接办理相关的不动产登记手续。按目前的不动产登记规则，房屋原所有权人去世的，继承人必须先行办理继承公证或持有人民法院的法律文书才能再行办理不动产登记。其原因是上世纪七八十年代时，由于当时不动产登记的规定不健全，不动产登记部门直接依据死亡证明、亲属关系证明办理的不动产登记后续产生了大量的纠纷。不动产登记部门对不动产登记一般仅限于形式审查，但如“向公馆”这种老建筑，原所有权人在新中国成立之前便举家迁居国外、加入外籍，其继承需要对继承人的继承资格、继承份额进行实质性判断，以形式审查的职权判断实质性民事权益，出错的概率极高，而出错的结果，就是不动产登记机关承担赔偿责任。
因此，在现实生活中，像向公馆这样的老建筑如果需要进行发还、继承，即使继承人之间没有争议，亦几乎都需要经历诉讼程序，由人民法院根据证据情况依法审查。如人民法院发现可疑的（比如遗漏继承人、被继承人留有遗嘱），可通过要求当事人继续提供证据、主动调查取证的方式予以查证。只有当财产继承能够排除合理怀疑时，人民法院才可能作出生效法律文书确定财产的继承情况。这一方面是为了避免不动产登记机关形式审查导致的风险，另一方面亦是为了防止部分继承人恶意串通侵占其他继承人的财产。
林茂根跳单、反悔给耿运来置换房屋
当然，电视剧为了收视率、观众理解、剧情需要等因素而简化甚至艺术化处理情节是相当正常的，但由于房屋、房地产的价值巨大，在面对继承、析产这类型的法律问题时，咨询法律专业人士是理性之举，仅仅依靠对法律规定、司法实践一知半解的中介人员，不一定能解决问题，甚至还有可能导致巨大的经济、权益损失。关于《安家》剧中的其他专业化问（Cao）题（Dian），比如耿叔持有的赠与书问题，我们下回分解。
