房地产最成功的资本运作：房企战略转型健康不动产与特色康养策略与路径

房地产最成功的资本运作：房企战略转型健康不动产与特色康养策略与路径案例：远洋椿萱茂·和园长者社区，地产企业打造的轻重资产结合。轻资产切入，先期通过租赁物业做运营，后期逐步进行多元化布局，探索轻重资产结合模式；在设施设备，运营管理、失智照护等关键流程，与美国Meridian从合作到合资，获得失智照护能力从而实现自我良性运转；项目作为地产公司转型典范，逐步成为产业龙头，围绕五大核心城市群进行全国连锁布局。1、提升政府关系，兼具民生事业与健康产业双重属性，助力地方政府解决民生问题，丰富医疗、养老产业供给；2、增强土拍市场竞争力，一方面能够尝试获取多元属性土地，避免竞争激烈住宅用地市场，另一方能够有效利用、去化自持用地，加强自身竞争力；3、实现长期稳定现金流，康养产业具有长期、稳定、微利特征，良性运营的康养项目，能够改善企业现金流，避免触碰红线；4、探索资本市场溢价空间；5、优化股东背景，央国企，特别是目前面临转型压力的国有地方政府平台企业，拥有康养产业运营能力

顺势：房地产企业转型康养的战略思考

去年，中央出台了限制房地产行业风险三条红线，显而易见的调控政策不是暂时的，之前有一些人认为恒大暴雷是政策调控的结果，现在看来，房地产不是单纯的政策问题，它背后隐藏的是一个时代的转向，这个宏观调控是必然的。如今，消费者开始明白房子不再是永远涨价的硬通货，房地产高杠杆、高周转模式已经难以为继，暴雷、跑路、缩水、出局等行业乱象变成了一个大概率事件。

按照经济学理论，人均GDP超过5000美元，社会民生、提高居民生活服务质量和福利水平的产业会逐渐发展起来；人均GDP超过1万美元，养老、医疗、大健康相关产业会逐渐步入到成熟阶段。

从预测来看，2014年到2050年间，中国老年人口的消费潜力将会从4万亿左右的市场规模逐渐增长到106万亿，GDP从8%和增长到33%，这个比例不光指养老，而是指所有与老年人相关的支出，在未来的市场规模中能够占到GDP的33%左右。

我国在2020年底，人均GDP已经达到了1万美元，对于银发消费、银发支出以及经济增长的影响会越来越凸显。未来，康养产业是地产企业转型升级的新赛道。2021年，国内百强房企中，排名Top30的房企基本上都布局了康养新消费领域，房地产行业比任何时候都更需要长期主义，土地供应被限制、限购限贷成常态，让越来越多的房企开始关注“地产 ”，通过产业的植入、持有资产的运营产生增值收入，从而带动资产的升值，康养产业成为被优先选择的业态。

中国房地产市场化已走过了23年，第一个阶段是满足人的基本居住需求；第二个阶段要满足人的多样化活动和居住功能的需求；第三个是现阶段，要满足更加个性化的品质健康生活的需求，康养地产的概念被说了很多年，但现在才刚刚进入到3.0阶段。

康养产业助力地产企业聚焦长期转型，实现企业发展五大利好：

1、提升政府关系，兼具民生事业与健康产业双重属性，助力地方政府解决民生问题，丰富医疗、养老产业供给；2、增强土拍市场竞争力，一方面能够尝试获取多元属性土地，避免竞争激烈住宅用地市场，另一方能够有效利用、去化自持用地，加强自身竞争力；3、实现长期稳定现金流，康养产业具有长期、稳定、微利特征，良性运营的康养项目，能够改善企业现金流，避免触碰红线；4、探索资本市场溢价空间；5、优化股东背景，央国企，特别是目前面临转型压力的国有地方政府平台企业，拥有康养产业运营能力的民营企业有机会通过混改方式，优化自身股东背景。

案例：远洋椿萱茂·和园长者社区，地产企业打造的轻重资产结合。轻资产切入，先期通过租赁物业做运营，后期逐步进行多元化布局，探索轻重资产结合模式；在设施设备，运营管理、失智照护等关键流程，与美国Meridian从合作到合资，获得失智照护能力从而实现自我良性运转；项目作为地产公司转型典范，逐步成为产业龙头，围绕五大核心城市群进行全国连锁布局。

卡位：房地产企业转型优先选择何种业态

选择一个细分赛道非常重要，无论是康养社区还是康养小镇，除了自然条件之外，康养的配套是要通过产业引入实现的，通过产业链版图结构的清晰梳理，分析进入必须的能力要素与成本结构。

下图是以服务老年群体为核心构成的产业版图，和君康养事业部把它总结成一张商业地图，共涵盖了12大类、51中类、79小类细分产业和赛道。通过这张地图看到，康养产业在不断的扩容，关乎占据总人口1/3庞大的老年人群的衣食住行等，所以是能够为人们提供最基本需求的产业，往往是最长寿和最持续的产业，但问题是如何做深和做精。

房地产企业转型进入到康养产业中，要根据产业的生态制定自己的产业地图，从产业角度做投资，要去寻找这个产业地图里最核心、最具增长潜力、最有价值的细分赛道和成长的企业。

选择产业的关键要素，长期看人口，中期看竞争格局，短期看财务收益，三个时期关注的核心要素不同，由此找准进入的路径。

康养产业发展的草莽时代已过，面对内忧外患，在单一发展养老服务模式基础上，立足自身优势向价值上下游及周边领域进行延伸布局，进行已有养老服务运营的能力升级，强调“提质、增效、升级”。

万科在康养产业的布局策略中，始终坚持“收敛聚焦，巩固提升基本盘”，在最开始做康养的时候，把养老做成地产的配套，为楼盘配套小而美的养老中心，提供社区嵌入式的养老服务，万科的思路不是以终为始，是以始为终，从0到1，从1到2，从2到3，不断地打磨产品形态和服务标准，逐渐把自己称为城市生活的运营商。

关于战略选择，房地产企业一定要找到自身的长板和短板，找到企业自身差异化的优势布局和定位。此外还要考虑衡量产城结合和产融结合，康养运营要关注资源的融合和借力，一个借力就是房地产企业要建立自身和集团在各个业务板块的核心能力，比如开发的能力、基建方面的能力、金融方面的能力或者在酒店物业方面的能力，以及跟政府关系方面的能力，这样才能实现康养业务和其他业务的协同发展。第二是要借资源，比如医疗资源、养老的资源、生产服务资源，以及借助外部合作者的资源来发展康养业务。

关于运营能力，例如万科在打造自己的服务标准化和运营能力上做了很多的工作，它既是投资商，又是开发商和运营商，在城市中心全托养老产品线上有1.0版本的标准，总结了9项核心指标和9个产品模块。目前，万科在做康养上已经形成了硬件标准和软件标准，无论是在投拓筛选项目，还是自己在开发营造能力上，或者是跟其他企业合作的时候都有完全成熟的模式和打法，所以持续运营能力非常重要，同时还要增强自己的资本能力，除了深度的产业运营，还要关注深度的产业投资。

进化：房地产企业转型应具备何种能力

地产企业转型升级抗衡产业需要具备的核心能力，第一，像万科巩固基本盘，打造自己的服务运营能力，这个是对外做项目投拓的能力；第二，在双轮驱动上让业务经营赚钱，让产业运营值钱，让重资产的经营未来有资本价值的循环，有穿越周期的长期资本，这些是房地产转型康养企业的业务能力和经营能力方面的进化。总结，首先产业为本，要研究清楚这个产业的底层逻辑，它的发展趋势；第二是地产危机，要知道在地产的逻辑下如何做康养；第三运营维和，在未来运营业态的选择引入和打造上要锻造自己的核心能力；第四是金融为器在未来的投资，包括资金资本的运作上，要有先进的理念和思路模式。