海淀学区概述（北京海淀学区房调研）

海淀学区概述（北京海淀学区房调研）上地学区目前可以说是海淀“派位最强学区”，也是一个“撕逼”比较严重的学区。目前共有5所小学（也可以说是6所或7所），但涉及到学区房的，仅有两所小学，分别是上地实验小学和清河五小（清华附上地），清华附小和北大附小是子弟校、没有学区房，清华附属实验学校是民办学校（私立），需要摇号。▍学区概况可以说，海淀拥有全国最顶级的教育资源，而海淀学区房更是站在了中国学区房的顶点，但海淀学区的复杂程度同样也是中国最顶尖的。17个学区，168所小学，90所初中，上千个社区，无论是学校数量、还是入学规则，每年都有变化，给购房者带来极大困扰。所以作者历时数月写下本文，希望能帮到想要了解海淀学区房的新手家长。本文主要内容包含海淀17个学区概况、各学区初中派位对比、各学区牛小概况、各学区二手房成交量TOP20的小区概况、不同套价预算匹配等，因为海淀学校数量太多，文章难免会有疏漏谬误，希望热心读者不吝赐教、私信或评论指

材料来源丨海淀教育、家长帮论坛、其他网站

本文作者丨张泽丹

如有疑问或错误请在文末讨论区、或后台私信指出，海淀几百所学校、上千个小区、工作量极大，难免会有疏漏或不妥之处，本文仅代表个人观点。

前言：如果以“城区”为单位进行对比，无论是大学、高中还是初中、小学，海淀的“名校”数量是北京十六个城区、乃至中国大陆所有城区中最多的（以清北为代表的海淀高校、以六小强为代表的中学、以中三为代表的超级牛小）；其次，如果拿高考录取率做对比，无论是985、211、双一流还是传统的本科录取率，海淀能拿出的数据依然是全国最顶尖的；而且，除传统应试教育外，海淀还拥有整个中国大陆最顶尖的“出国强校”或者说“出口班型”（西城实验：藤校大满贯在此）。

可以说，海淀拥有全国最顶级的教育资源，而海淀学区房更是站在了中国学区房的顶点，但海淀学区的复杂程度同样也是中国最顶尖的。17个学区，168所小学，90所初中，上千个社区，无论是学校数量、还是入学规则，每年都有变化，给购房者带来极大困扰。所以作者历时数月写下本文，希望能帮到想要了解海淀学区房的新手家长。

本文主要内容包含海淀17个学区概况、各学区初中派位对比、各学区牛小概况、各学区二手房成交量TOP20的小区概况、不同套价预算匹配等，因为海淀学校数量太多，文章难免会有疏漏谬误，希望热心读者不吝赐教、私信或评论指出。

▲万柳书院，中关村三小本部学区房

上地学区：我愿称你为最强

▍学区概况

上地学区目前可以说是海淀“派位最强学区”，也是一个“撕逼”比较严重的学区。目前共有5所小学（也可以说是6所或7所），但涉及到学区房的，仅有两所小学，分别是上地实验小学和清河五小（清华附上地），清华附小和北大附小是子弟校、没有学区房，清华附属实验学校是民办学校（私立），需要摇号。

派位简析清河五小、上地实验小学的派位“池子”是不同的，清河五小的派位池子今年突然多了101、这也是101多年来首次进派位（除十一学校外，六小强初中部一般不进派位）、101石油（原石油附中）属于坑校，清河五小以前属于渣小、并入清华附集团后似乎有所改善、但口碑依然一般；上地实验小学家长口碑很好，派位初中整体质量几乎是海淀最强、唯一的坑是人大附西山、人大附西山有校额到校而且还是集团校、这个坑不深、上实家长反馈每年掉坑的孩子数量似乎很少。（——派位初中，等于小学毕业生的底限，直接影响学区房含金量高低）

其他特色上地这个学区比较神奇，学区内四所初中都很强：清华附中，六小强你懂的；清华附实验学校，清华附民办亲儿子；北达资源，北大附民办亲儿子；上地实验学校，也称上地101，101集团校、普校中的神、明明中考很好、依然还有大量校额到校的“扶持”。上地学区还有一个福利，就是在划片入学之前、可以报名摇号新建的上地实验学校小学部，九年一贯制、可以直升上地实验学校（初中部）、2020年新政策，不清楚以后有没有，——这个福利可以说极好，多一次抽奖机会，没摇中不影响划片入原来的小学，摇中将来可以跳过派位的坑、直升上实初中部，来年还有的话，建议报名摇号。

▍成交与调剂概况

成交概况上地学区位于北五环偏西，区位配套尚可，南侧就是占地宽广的清华北大，但实际可供居住的地域范围很小，近两年有成交数据的二手房社区仅有12个，成交量最高的就是环绕上地实验小学的上地东里和西里了，房龄最新的是紧邻清河五小的褐石以及只有一栋楼的尚品公寓，房龄最老的是马连洼1号院，各小区成交概况如上图所示（中位数≈最主流的成交套价或面积）。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，上地实验小学1911后购房 京籍 父母孩子户口都在房产名下的家庭，除极少数案例外，尚无被多校或调剂的案例。也就是说，一般1911后购买上地学区房（上地实验小学 清河五小）的京籍家庭，基本可以说稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。上地实验小学的调剂校是上地实验小学西校区（树村分校），树村分校目前只收回迁和调剂生源（非京、工居...），买房上不了，口碑也一般，如果以后上地实验小学学位紧张了，1911后购房家庭大概率会被调剂到树村分校；清河五小本身就是一所调剂校，学位充裕，甚至会收其他学校的调剂生源，买房更是稳上。

▍预算匹配

这张图是上地学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极。

如果对学校要求较高，肯定推荐购买上地实验小学的学区房，一室占坑房四百万起步、以尚品公寓、马连洼1号院、上地南路6号院为主；主流成交集中在上地东里、上地西里和上地佳园，上地佳园居住体验最好、其次上地西里、最次上地东里，上地东里的门槛是六百万、西里是八百万、上地佳园看起来门槛不高、实际主流成交套价千万起步（枫润家园不如上地佳园）。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐褐石和上地佳园，尤其是褐石，低密洋房、紧邻清华、上地学区最新房龄、缺点就是大户型为主、套价高、划片小学一般（清河五小派位不差，也可以鸡娃拼点招）。

▍社区实景调研图片

作者人在石家庄，估计很长时间内去不了北京了，所以这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。

北太平庄学区：西城人民更喜欢

▍学区概况

北太平庄学区也是一个热度和成交量很高的学区，但这个学区的派位很差。学区内共12所小学，口碑好的只有农科附小本部和北师大实验小学，其他小学口碑一般，北师大实验小学是子弟校、买房上不了。

派位简析北太平庄学区内的12所小学派位池子分为三个，池子里的初中学校大同小异，最好的初中无疑是交大附，但交大附也不是很强、而且还没有校额到校，最大的坑是交大附二分校和北师大三附中，这俩初中的原身可以说“赫赫有名”，近年来虽然都被“帮扶”成了集团校，但家长依然避如蛇蝎。所以，北太平庄学区的派位结果一般家长都不太满意，学区房含金量一般。

其他特色虽然北太平庄派位有点坑，但有趣的是，学区内有整个海淀最强民办初中——人大附中分校，中考甚至比本部还强，放在整个京城也是第一梯队的初中，可惜和北太平庄没啥关系。

▍成交与调剂概况

成交概况北太平庄学区位于北二环外，区位配套不错，紧贴西城TOP2之一的德胜学区，所以部分西城人民也爱在隔壁买个占坑房、或者宜居房（德胜上学、北太平庄居住）。近两年有成交数据的二手房小区共159个，成交量最高的二手房小区集中在农科附小本部、星火小学、北邮附小和交大附小划片范围内，房龄最新的是金地华著、钻河公馆和长河湾，房龄老的小区就太多了，该学区近两年成交概况如上图所示，极其详细的预算匹配图在下面↓。（双榆树东里一部分楼栋在农科附小划片内，大部分楼栋划片在双榆树一小）

调剂概况从近两年的家长反馈来看，北太平庄学区1911后购房 京籍 父母孩子户口都在房产名下的家庭，尚无被多校或调剂的案例。也就是说，一般1911后购买北太平庄学区房的京籍家庭，基本可以说稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。农科附小共有五个校区，但一般认为本部是南路校区（低年级在皂君庙东里校区，高年级在学院南路校区），作者只能找到本部、政法路和气象路校区的招生简章（我怀疑北校指的是皂君庙东里校区，明光路和政法路是同一个校区）。

▍预算匹配

这张图是北太平庄学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于套价400~700万、房龄≥20年的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买农科附小本部的学区房，划片内小区数量极多，成交量高的小区包括皂君东里、青年公寓、农科院、双榆树南里二区、天作国际中心、皂君西里、青云南区、鑫雅苑等，一室占坑房两百万左右起步，房龄比较新的房源集中于鑫雅苑、皂君庙14号院-丙4号院-甲16号院、四道口5号院-9号院、农科院、农影小区、财大家属院、天作国际中心、青年公寓等。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、一千多个小区随便查。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐金地华著、天兆家园、长河湾、金晖嘉园、远洋风景、锦秋知春、交大嘉园、时代之光名苑、今典花园等。（没办法，困石家庄去不了北京，只能根据房龄和中介反馈推荐了）。

万寿路学区：我愿称你为第...

▍学区概况

万寿路学区非常有名，学区内牛校多，直升校多。官方资料共有9所小学，建华实验、五一小学本部、育英学校是公认的牛小，尤其是建华实验和五一小学，但建华实验是民办校、买房上不了，太平路小学口碑也不错。

派位简析万寿路学区的派位池子只有一个，2020年池子里共有七所初中，大奖肯定是十一学校，人翠其次，十一晋元尚无中考成绩、但热度极高，许多家长反应理工附中南校区的实验班很强、普通班有点差，育中以前不错、现在口碑下滑，十一实验前身渣校、缺少家长反馈、一般认为是坑，育校航天前身渣校、现在有所提升、一般认为是浅坑。

其他特色六小强之一的十一学校位于万寿路学区内，十一集团校的教学风格有别于传统学校，走班制、对学生自制力有要求；建华实验学校是一所民办大牛校，和十一有些关系，甚至用着十一的场地；育英学校（育校）和育英中学（育中）经常有新手家长分不清高下，现在一般认为育校比育中强，育中以前比育校强，但近几年似乎呈下滑态势；万寿路学区2020年有个小福利，就是在划片入学之前、可以报名摇号新建的育英中学小学部，九年一贯制、可以直升育中初中部、2020年新政策，不清楚以后有没有，多一次抽奖机会，没摇中不影响划片入原来的小学，摇中将来可以跳过派位的坑、直升育中，——这个福利对万寿路学区大多数家庭来说有点鸡肋，因为育中近些年本来就有点下滑态势，来年还有的话，不建议报名摇号（派位初中里比育中好的学校还有好几个）。

▍成交与调剂概况

成交概况万寿路学区位于西四环中轴附近，区位配套还行，近两年学区房整体成交量不高，有成绩数据的二手房小区共计55个，成交量最高的小区集中于五一小学、育英学校、太平路小学划片内。房龄最新的小区是永定翠庭、新兴年代和紫金长安，尤其是紫金长安、两室一千万起步。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查

调剂概况万寿路学区学位紧张，20年多校调剂一片愁云惨淡，五一小学本部1911后家庭全部调剂到欧洲公馆校区，育英学校小学部1911后家庭很多被调剂、但可以选择调剂小学、不清楚以后如何调剂，太平路小学倒是没有看到1911后调剂案例。总之，万寿路学区的牛小都有点危险，近两年买房大概率会被调剂，尤其是五一和育校，需要等到1911之前单校划片的孩子变少后才推荐购买。

▍预算匹配

这张图是万寿路学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于套价400~700万、房龄≥20年的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买太平路小学学区房（有人说它直升的不是十一本部，而是分校，目前很难证实），一室占坑房四百万起步，两室门槛五百多万，成交集中于复兴路46号院、十一教工楼、铁建大院等；如果孩子还小、能等得起、不惧后期多校风险，也可以买育英学校小学部（包括紫金长安校区）的学区房，一室占坑房主流成交价500万出头，两室门槛600万，房龄较新的小区有紫金长安、万寿路西街5号院、万寿园等；五一小学起码两年内需要观望（五一和XX有关，蒸包多，不利传言很多，五一欧洲公馆校区在建，官宣一半本部师资，但校区位于永定路学区，将来指不定在哪儿派位）。

如果你喜欢直升校，只推荐育英学校小学部（包括紫金长安），培英小学虽然可以直升育中、但育中不算特别好，十一一分是新的一贯制学校、但前身就是渣小配渣中、初中部尚无中考成绩、划片内小区极少、有成交数据的仅有两个小区、买也买不到。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、一千多个小区随便查。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐紫金长安、永定翠庭、新兴年代，尤其是永定翠庭。

永定路学区：弱化版万寿路

▍学区概况

永定路学区东侧就是万寿路学区，经常有家长把这俩学区放在一起做对比，官方显示共有7所小学，近年来全面崛起的玉泉小学肯定是该学区内最强的小学，家长反馈永定路的两个玉泉校区实质是本部的低高年级校区，其他小学一般。

派位简析该学区派位池子和万寿路有些相似，大奖是十一学校、其次十一晋元和教进南，剩下的三所初中，育中虽然在走下坡路、但目前还是认为比首师一分要强一丢丢、首师一分既是集团校还有校额到校现在也不错、育校航天前身渣校现在有所改观。

其他特色玉泉小学算是普小崛起的典范，之前不算特别好，近年傍上中科院后，软硬件配套大幅提升，口碑极好。

▍成交与调剂概况

成交概况永定路学区位于西四环和四五环之间，紧邻万寿路学区，区位配套一般，近两年学区房成交量尚可，有成交数据的二手房小区共计65个，学区内房龄新的二手房小区比较多，玉泉小学划片内二手房成交量最高。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，该学区内暂无调剂1911后京籍购房家庭的案例，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是永定路学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~699万 房龄超过二十年”以及“套价251~999万 十几年房龄”的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买玉泉小学学区房，一室占坑房三百万起步，二十年以下房龄的两室需要四百万起步，划片内房龄较新房源集中于：泽丰苑一二期、玉海园一二三五里、玉阜嘉园、永定路甲19号院、金沟河10号院等；玉泉小学有调剂非京购房的案例，最好有了北京户口再考虑玉泉的学区房。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐长安山麓、永定华庭、西山国际城、乐府江南、海淀名著、金玉府、玉泉新城等。

羊坊店学区：翠小与人翠

▍学区概况

羊坊店学区在万寿路学区的东侧，学区内有大名鼎鼎的翠微小学（翠小，素质教育玩儿的溜，应试教育也没落下），官方资料显示该学区内共有9所小学，除翠小以外，七一小学和羊坊店中心小学也不错。翠微小学三个校区实际为一所学校、不同年级部，作者没找到羊坊店中心小学分校的招生简章，可能也属同一学校不同年级部。

派位简析羊坊店学区只有一个派位池子，池子里最好的学校是57中，其次人翠，其他四所学校都差不多、非要说坑的话、玉渊潭现在口碑比较一般。理工东和理工南我分不出高下，理工南有校额到校、理工东没有，57以前一般现在上升势头明显，育中正好相反，育鸿历史悠久但的确不上不下、一贯制学校、直升生源多、派位生源少、据说一般很少派到育鸿。

其他特色羊坊店学区内，有所比较“传奇”的学校——人大附中翠微学校，前身渣的一X，并入人大附集团后，摇身一变、成绩直线提升、本部游学支持、家长热切追捧、17年还放个卫星出了中考状元、喜报上写着“奇迹人翠”，可谓渣校崛起的典范。人翠刚刚新建了小学部，一贯制、百分百直升人翠初中部，所以2020年羊坊店和隔壁的八里庄学区还有一个小福利（来年不清楚是否还有），可以在划片入学之前、报名摇号人翠小学部，不过因为人翠毕竟“渣名在前”、普通班成绩也不咋地、不如57中，所以能上翠小、海实的家庭尤其不推荐参加人翠小学部的摇号，羊坊店和八里庄学区内其他小学、看家长心意和孩子天分了（小学不如人翠、家长不想折腾，孩子也没点招上岸的天赋、一贯制学校100%直升还是可以考虑的）。

▍成交与调剂概况

成交概况羊坊店学区位于西三环中轴附近，区位配套不错，近两年成交量尚可，有成交数据的二手房小区共计82个，成交量最高的小区集中于翠小、七一和羊坊店中心小学，房龄最新的是海淀九号。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查

调剂概况从近两年的家长反馈来看，羊坊店学区房还是比较安全的，羊坊店学区1911后购房 京籍 父母孩子户口都在房产名下的家庭，除七一小学外，尚无被多校或调剂的案例。也就是说，除七一小学学区房需慎重对待外，一般1911后购买羊坊店学区房的京籍家庭，基本可以说稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是羊坊店学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于套价300~700万、房龄≥20年的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买翠小、羊坊店中心小学、七一小学学区房，三百多万一室占坑房挑选余地就很大了、七一小学划片内房龄更新一些，四百多万两室挑选余地也很大、但房龄一般大于20年，五百万左右能上澐澐国际、橙色年代（七一小学）的两室车，翠小和羊坊店中心小学划片内的小区普遍房龄都超过20年了、而且两室预算得提到六百多万以上、才有比较充裕的挑选空间。也许正因为此，买七一小学学区房的家庭较多，导致该校学位紧张，出现1911后家庭调剂的情况，虽然案例不多，但还是建议慎重对待，这两年孩子就要上学的话，就别买七一了。

如果你喜欢直升校，推荐羊坊店五小，羊坊店五小直升比例较高、57中招生计划的20%，划片内小区不多、而且和羊坊店中心小学划片有重合、需要查清招生简章（或者问我），主要成交集中于铁东小区、北蜂窝路5号院、铁西小区、莲花池东路9号院、复兴路乙6号院、北蜂窝30号院等。——小学划片内有哪些小区，可以上网搜索招生简章，或者加我的星球、或者加粉丝群、直接甩给你excel原稿、一千多个小区随便查。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐海淀九号以及图表内其他次新房社区，羊坊店学区内似乎没什么高品质楼盘，房龄新的小区的确有一些，但品质似乎都一般。

八里庄学区：套娃调剂套娃

▍学区概况

八里庄学区是一个“神奇”的学区，官方资料显示共有10所小学，其中人大附小（本部 银燕）、海淀实验小学（本部 阜成路校区）属于大牛小，人大附亮甲店小学也不错，21世纪国际学校是民办学校、没有学区房。

派位简析该学区派位情况比较复杂，如上图所示，共分为四个派位池子，我们放在一起讲：比较好的初中包括八一学校（高中比初中更好，大大母校你懂的）、首师二附（集团校、还有校额到校）、教进南（都说比北校好，以前区重点，现在口碑撕裂）和中关村中学（反馈较少，一般认为初中部和以上几所学校差不多一个档次），最大的坑是北京实验学校（海淀）、前身渣校、现在口碑依然渣，剩下的学校一般都认为比上不足比下有余、而且大部分前身是渣校、很难评定高下、机构和家长的评价也很撕裂。总之，八里庄学区的派位池子也就中等水平，没有大奖、坑校也少。

其他特色八里庄学区除了有六小强之一首师大附中（该集团校风严厉，适合自制力差的小孩）以外，还是海淀多校和调剂情况最复杂的学区，人大附小本部（包括银燕）要求房本时间超过三年甚至四年、更别提1911之后的购房家庭、直接都调剂到亮甲店小学，然后亮甲店接了本部调剂生源后、把自己划片内1911后购房家庭调剂到了另外的小学（2020年调剂校为六一和定慧里）；八里庄小学很强、强到冬天没暖气、一顺都调剂、40%直升六小强之一的首师大附中、2020年只收2017年中旬之前下房本的一顺家庭、而且里面还有别的“事儿”、所以现在买八里庄小学学区房几乎一定会被调剂（调剂校似乎是亮甲店、定慧里和尚丽）。八里庄也可以报名摇号人翠新建的一贯制小学，但不推荐能上“海实”的家庭报名，其他小学都可以试试。

▍成交与调剂概况

成交概况八里庄学区位于西三环和西四环之间，万寿路学区北侧，区位配套还行，近两年成交量较高，有成交数据的二手房小区共计103个，成交量最高的小区集中于八里庄小学、海淀实验小学（本部 阜成路）和人大附小（本部 银燕），学区内次新房小区很多，房龄最新的是京投银泰琨御府，表里会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从上文已经讲了人大附小、亮甲店和八里庄的调剂相关，剩下的小学近两年没有出现调剂1911后购房 京籍 父母孩子户口都在房产名下家庭的情况，也就是说海实、定慧里、六一、万泉曙光小学的房子可以随意购买，基本可以说稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。人大附小里面的人大子弟可以直升人大附中，其他生源不可以，而且人大附小属于素质教育突出、应试教育一般的学校，家长反馈该校各种活动特别多，能请来很多行业大牛，但父母往往疲于奔命。

▍预算匹配

这张图是八里庄学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区几乎可以说没有主力成交区间、各种不同房龄和套价的房源都有、表中加粗的区域是成交量较大的小区。

如果对学校要求较高，推荐购买海淀实验小学（本部 阜成路）的学区房，但是它划片内小区比较少、房龄也都比较老，房龄略新的小区也就西三环北路105号院（注意：部分楼栋划片海实北洼路）、工商大学、马神庙1号（核二院）等；划片内一室占坑房四百万左右，后白堆子最多，房龄稍微新一点的小区两室套价得七八百万起步。

如果喜欢直升校、推荐购买定慧里和六一小学，划片内小区数量很多、房龄有新有旧，成交量大的小区都在TOP20那张表里、一目了然。当然，你也可以买人大附小本部的学区房、然后调剂到亮甲店、毕竟亮甲店也不错，同时你也可以买亮甲店的学区房、然后调剂到定慧里或六一，总之八里庄学区就是这么有趣，各种预算都可以在八里庄挑到房源，除了万泉曙光校区外，其他小学学区房都值得买。（万泉曙光划片内小区：曙光花园、观澜国际、望塔望河望福园以及诚品建筑）

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐购买世纪城、鲁艺上河村、雅世合金公寓、琨御府、美丽星苑、定慧福里北区、八里庄路62号院等。特别注意世纪城，划片人大附小，1911之前家庭可以直升教进、1911之后购房家庭没这个福利了、基本都调剂到亮甲店。世纪城共分一二三期 一二期叫远大园(共分六个区 三区五区最好)，三期分为十个园：观山、晴波、晴雪、时雨、春荫、翠叠、垂虹、金夕、烟树、晨月，其中金夕园、烟树园、晨月园为回迁。远大园和鲁艺上河村的房价，都比较感人，尤其是房龄新的地块，属实感人。

四季青学区：村里的别墅配贵族学校

▍学区概况

四季青学区有个特点就是民办（私立）学校多，官方资料13所小学中有5所小学是民办学校，学区内最好的小学无疑是有“贵族学校”之称的海淀外国语实验学校（小学部），其次首师大附小本部（通汇），剩下的小学口碑都一般。

派位简析四季青派位很好分析，两个池子，都一般。十九中初中以前不错、没有校额到校、但在现在海淀普校和集团校崛起的背景下、就显得鸡肋了一些。其他初中，机构和家长口碑也比较撕裂，属于不上不下的那种学校。（四季青生源可能也许大概属实不太好，看地图上那大片绿色你就明白了）

其他特色虽然四季青派位较差，但四季青学区内有两所很强的民办学校：素质教育、应试教育、出国“加工”能力都很强的海淀外国语实验学校（简称“海外”），以及六小强之一首师大附中亲儿子师达中学。一般参观过海外校园的，会很嫌弃师达。另外，四季青很多小学划片范围内的村儿有点多，类似的情况也出现在很多五环周边的学区。

▍成交与调剂概况

成交概况四季青学区位于西四环和西五环之间，八里庄学区西北侧，区位配套差，近两年学区房成交量很低，有成交数据的二手房小区共计35个，成交量最高的小区集中于首师大附小本部（通汇）、首师大附玉泉和教师进修实验附属小学，学区内大部分小区房龄不算老，房龄最新的是和泓四季，表里会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况这么说吧，四季青经常接收相邻学区的调剂生源......

▍预算匹配

这张图是四季青学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区内二手房小区本来就少、成交量更少、成交数据概况看图吧、不再赘述。

如果对学校要求较高，推荐购买首师大附小本部（通汇校区）的学区房，有点尴尬的是，它划片内许多小区属于别墅盘、而且附近有机场有点吵，普通住宅小区包括农林科学院宿舍、金雅园、金庄1号院、和泓四季、郦城果岭、金庄甲1号院、诚品建筑，一室占坑房套价四百万左右，两室450万起步（诚品建筑同时出现在万泉曙光校区和首师大附小通汇校区的划片范围内，一般推荐选万泉曙光、在八里庄派位）。如果喜欢直升，可以选择一贯制学校首师附玉泉的学区房，五六百万就能在北坞嘉园北里或京泉馨苑买一套两室，而且房子也不老。

如果对房龄或居住体验要求较高，四季青别墅很多，但房龄普遍都超过十年了，观感不太好，当然作者不了解别墅盘，如果读者家里孩子上岸“海外”的话，不缺钱可以趁几套。

紫竹院学区

▍学区概况

紫竹院学区比较低调，官方资料显示共有11所小学，实际我只找到七所小学的招生简章，其中理工大学附属小学是子弟校、没有学区房，北外附校本部是民办校、魏公村校区似乎是其公办部分、收调剂的渣校，海实两个校区、花园村二小、首师大实验小学（原来的二里沟中心小学，建设部校区似乎是其低年级部）家长口碑都不错，北京实验学校（海淀）是比较有名的渣校。

派位简析紫竹院学区派位有两个池子，都比较一般，没有大奖，首师二附算不错的彩头、首师附集团校能参加内部选拔、中考成绩不错、还有校额到校，在普校崛起、点招被禁、各校实验班前途未卜的背景下、首师二附属实不错；其他初中难分高下，北京实验算最大的坑。

其他特色该学区内有两个“理工附小”，其中一个是理工大学附属子弟校，另外一个是理工附中小学部，理工附中小学部前身渣小、现在可以100%直升理工附中东校、现在也有家长比较喜欢；理工附中集团有个民办分校，叫做理工附中分校，中考成绩是很好的；北京实验就是原来的立新、这么多年一直比较坑、一贯制学校。

PS.在海淀教育官网（首页-学校导航-小学）资料中，清河学区的确有一个小学叫做”北京外国语大学附属小学“，但它应该在紫竹院学区，紫竹院学区有个小学叫做”北京市北外附属外国语学校“、也就是北外附校，我个人估计官网把这俩学校搞混了，但我还是把北外附小的二手房数据挪移到了清河学区，就这么错吧，希望各位理解......

▍成交与调剂概况

成交概况紫竹院位于西三环周边，羊坊店学区北侧，区位配套不错，近两年学区房成交量尚可，有成交数据的二手房小区共计102个，涉及到学区房的小学有海实两个校区、首师大实验、理工附小、花园村二小、北外附校、北京实验学校（海淀），除北外附校外，其他几个小学成交量都挺高的，房龄最新的是领秀新硅谷。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，紫竹院学区多校风险比较低，只有海实北洼路（调剂二顺、也就是四老房家庭子女）、理工附中小学部（100%直升、有点热门、会调剂1911后家庭）有点危险，其他小学学区房几乎可以说稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是紫竹院学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区房龄小于或等于十年的次新房小区极少，但房龄在10~25年左右的小区数量很多，成交量集中于此区间段。

如果对学校要求较高，推荐购买海实两个校区、花园村二小、首师大实验小学的学区房，房龄超过20年、四百万能摸到两室的门槛，房龄小于20年、七百多万才能找到差不多的两室。房龄比较新的小区有：美丽园、世纪新景、双紫小区、紫竹花园、增光佳苑、中海馥园、主语家园、北洼东里、富丽小区、国兴家园、豪柏国际公寓、海赋国际、建设部大院等；喜欢直升校的话，推荐理工附中小学部，一室占坑房四百万左右，五百多万能摸到两室门槛，房龄较新的小区有：10号名邸、嘉慧苑、理工大学附中家属楼、美林花园等。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐美丽园、10号名邸、主语家园、建设部大院、世纪新景、双紫小区等，紫竹院次新房少，但是十几年房龄的小区挺多的。

西三旗学区：码农圣地有点挤

▍学区概况

西三旗学区北侧就是昌平回龙观，区域内程序员比较多，官方显示共有11所小学，口碑好点的小学有育鹰、永泰和首师附育新小学部，中关村外国语学校是民办校、石油附属实验二小划片范围内似乎没有学区房，其他小学都涉及到了学区房。

派位简析该学区派位池子共有两个，大奖肯定是上地实验，其次十一龙樾、北外附校、北大附西三旗、二十中，坑校主要有清河中学、学院路四大天坑（地大科大矿大石油）。按照目前的派位初中来看，第一个池子比较坑，第二个池子还可以。

其他特色西三旗纸面教育资源挺差的，但听说回龙观被码农生生搞出了昌平教育高地，西三旗应该也有希望，只不过西三旗属实有点挤，一些xue'qu'f成交量高的渣小竟然也会调剂1911后购房家庭，而且有的调剂校比原来划片的小学还好，因祸得福、非常有趣。另外，该学区内部分小区1911之前家庭可以对口直升十一龙樾或育新学校初中部，1911之后购房家庭不能，这种事挺普遍的，比如世纪城-教进南也有，但1911后普遍都停了，所以本文也不再赘述。

▍成交与调剂概况

成交概况西三旗学区位于北五环外偏西，紧邻昌平，区位配套一般，近两年学区房成交量海淀第一，有成交数据的二手房小区共计72个，学区内房龄新的二手房小区特别多，一室占坑房两百多万搞定，四百多万就能买到房龄较新的两室了，大部分成交房源低于七百万。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。表里有个小错误，永泰东里应该是永泰小学的划片，非常抱歉，搞的程序出了bug。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，育鹰小学、永泰小学、二十中附属实验小学、清河四小都有调剂1911后家庭的案例，育新学校小学部今年也声明要执行多校政策、实际似乎没调剂1911后购房家庭，以上五所小学的学区房需谨慎对待，孩子近两年就要上小学的话、买这五个小学的学区房要做好被多校调剂的心理准备。其他小学基本都是调剂校，基本可以说买房稳上，当然房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是西三旗学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于套价250~600万、十年左右房龄的房源。

如果对学校要求较高，西三旗还真不好推荐，因为西三旗稍微好点的小学都有1911后调剂的案例，近两年买房不敢说稳上，甚至类似清河四小那种渣小、因为划片内房子卖得太多、入学小孩多、学位都紧张了起来，所以我个人建议在西三旗买房、应该多考虑居住需求（通勤条件、户型如何、小区环境），省些钱放在提高居住质量和培养孩子上。喜欢直升校的也放弃吧，二十中附属实验学校不是二十中本校，不推荐购买，育新和十一龙樾也没直升了。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐金隅翡丽（电梯洋房买起来）、世华龙樾、枫丹丽舍等，西三旗已经在北五环外了，房价其实不高，次新房很多，但高端盘我扫了一眼、似乎没几个。

清河学区

▍学区概况

清河学区紧邻楼上的西三旗学区，派位池子也很像，但一般认为清河比西三旗强。官方资料显示清河学区共有8所小学，其中海淀实验二小本部（橡树湾）、清宁和当代校区口碑不错，清河一小分校、海淀实验二小朱房校区没找到招生简章（原来叫汇缘校区，招生范围仅限朱房村）。

派位简析如果我找到的资料没错的话，2020年清河和西三旗的派位池子是完全一样的，可以翻看上文西三旗的派位简析，懒得赘述了。（有家长觉得育新初中不错，但近年来反馈育新中考成绩变差的消息较多）

其他特色2020年清河与上地学区一样，有个大福利，就是在划片入学之前、可以报名摇号新建的上地实验学校小学部，九年一贯制、100%直升上地实验学校（初中部）、2020年新政策，不清楚以后有没有，——这个福利可以说极好，多一次抽奖机会，没摇中不影响划片入原来的小学，摇中将来可以跳过派位的坑、直升上实初中部，来年还有的话，强烈建议报名摇号。

PS.在海淀教育官网（首页-学校导航-小学）资料中，清河学区的确有一个小学叫做”北京外国语大学附属小学“，但它应该在紫竹院学区，紫竹院学区有个小学叫做”北京市北外附属外国语学校“、也就是北外附校，我个人估计官网把这俩学校搞混了，但我还是把北外附小的二手房数据挪移到了清河学区，就这么错吧，希望各位理解......

▍成交与调剂概况

成交概况清河学区学区位于西三旗学区西侧、北五环外偏西，区位配套一般，近两年学区房成交量尚可，有成交数据的二手房小区共计71个，有成交数据的六个小学成交量都不低（海淀实验二小本部当代清宁、清华附清河、北外附小、西二旗小学）。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，海淀实验二小清宁校区对房本时间要求很高、大量调剂生源至朱房校区或清华附小清河分校，海淀实验二小橡树湾和当代校区曾声明要执行1911后多校政策、实际似乎未执行、但依然建议家长小心为妙、近两年购买这俩小学的房子要做好被调剂的心理准备；同时，清华附清河分校也曾声明要执行1911后多校政策，但它本身就是渣小、甚至还收调剂生.......

▍预算匹配

这张图是清河学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~500万 房龄≥20年”，以及房龄在十年左右的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买海淀实验二小本部和当代校区的二手房，虽然它们声明要执行1911后多校政策、但今年似乎没执行，胆子大的可以买，一室占坑房250万起步，房龄超过30年的两室三百多万就能搞定、房龄新一点的两室四百多万起步、橡树湾得七百多万起步。现在购买海淀实验二小清宁校区划片内的小区、近些年内几乎一定会被调剂，推荐最好避开，比如上林溪、安宁里、毛纺住宅北校区、安宁里南区、水利局一处宿舍、丝绸厂宿舍等。

对房龄或居住体验要求较高，推荐上林溪、强佑府学新城以及橡树湾，橡树湾后期地块瞅着不错。

▍社区实景调研图片

作者人在石家庄，估计很长时间内去不了北京了，这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。

上庄西北旺学区：想体验坐班车上学的感觉吗

▍学区概况

上庄西北旺学区，其实没什么好说的，位于北五环和西六环之间，官方资料显示共有16所小学，实际我只找到七八所小学的招生简章，而且划片基本都是村儿，很多小学基本也都是村小，家长反馈很少，清华附永丰学校有点好评。

派位简析该学区有三个派位池子，大奖肯定是上地实验，其次首师北、二十中和北外附校，人大附西山和清华附永丰也还可以、集团校、也都有校额到校，农大附中都说是天坑，清华附上庄、五十七上庄、首师北校区、101温泉都缺少反馈、而且基本都是新校或者村校改造、很难评定高下。

其他特色人大附中航天城从地域划分来说，应该属于上庄西北旺学区，但海淀教育上没有显示，这个学校这两年挺火的，虽然是公办一贯制学校，但目前只招收子弟和唐家岭村民。

▍成交与调剂概况

成交概况上庄西北旺位于清河学区西北方向、北五环和西六环之间，区位配套差，近两年学区房成交量很低，有成交数据的二手房小区我只查到10个，都在表里了。

调剂概况老师上下班、学生上下学都要坐班车、周围都是山和村儿的学校，还调剂啥......

▍预算匹配

这张图是上庄西北旺学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于四个小区：保利西山林语、冠城大通百旺府、上庄馨瑞嘉园和三嘉信苑。

如果对学校要求较高，可以关注一下清华附永丰学校的学区房，划片内有成交数据的二手房我只查到一个冠城大通百旺府（划片内总共三个小区，剩下俩一个叫友谊嘉园，一个是叫燕保辛店家园，绿中介没成交数据），四百万能摸到一室门槛，五百多万能买到两室。

如果对房龄或居住体验要求较高，也没啥推荐的，这四个小区都不老，百旺府和西山林语更好一些，西山林语和颐丰庄园有别墅。

温泉苏家坨学区：空气清新

▍学区概况

温泉苏家坨学区紧邻上庄西北旺，官方资料显示共有5所小学12个校区，家长反馈极少。

派位简析该学区共有三个派位池子，都一般，101温泉看起来不错，但传言101把点招生的学籍挂在了这所学校、实际点招生在101本部上课，所以中考成绩看起来不错，其他学校缺乏反馈，要不就是新校、要不前身就是村中。

其他特色虽然该学区看起来有点荒凉，但也有部分科技公司和机构驻地，有钱人不少，学区内有两所新建的民办学校比较火，一个是人大附中北大附小联合实验学校、一贯制、前身是科迪实验；一个是学费正在赶超海淀外国语的清华附属实验学校稻香湖校区、国际学校的味儿很浓、硬件环境比较very good。

▍成交与调剂概况

成交概况温泉苏家坨学区位于上庄西北旺学区西侧、西北五环外，区位配套差，近两年学区房成交量很低，有成交数据的二手房小区我只查到12个，都在表里了。

调剂概况空气这么好的地方，还调剂啥。

▍预算匹配

这张图是温泉苏家坨学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于套价400~700万、房龄≥20年的房源。

如果对学校要求较高，推荐别的学区，或者摇号人北联合和清华附稻香湖。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐正源尚峰尚水和北辰香麓，那一带可能有别墅盘，作者不甚了解。

青龙桥学区：出门=旅游

▍学区概况

青龙桥学区在上述两个学区南侧，与上地、上庄西北旺、温泉苏家坨、清河、西三旗学区共同组成了海淀北部登记入学的区域五，官方资料显示共有13所小学，其中西苑小学、中关村一小党校天秀校区、中关村二小百旺校区、农大附小的家长口碑不错，崛起实验是民办校、不涉及学区房。

派位简析该学区派位池子共有两个，大奖肯定是上地实验，其次八一学校、二十中、首师北，人大附西山也还好，101温泉上文讲过不赘述，坑校有农大附中和八一玉泉。

其他特色青龙桥学区内有六小强之一的101中学，该校很特别，校园就在圆明园里，环境没得说；中一党校天秀是共同招生、一同上课的，但派位不同、学籍不同。

▍成交与调剂概况

成交概况青龙桥学区位于西北五环附近，区位配套尚可，景点很多，近两年学区房成交量比较低，有成交数据的二手房小区共计50个，主流成交房源集中于东北旺中心小学、中二百旺和中一党校天秀的划片小区。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，只有中二百旺调剂了1911后购房家庭，其他小学没有调剂1911后购房家庭的案例，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是青龙桥学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~699万 二十年年左右房龄”以及“十几年房龄”的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买西苑小学、中一党校天秀以及农大附小的学区房，一室占坑房三百多万搞定，两室门槛450万左右、500万以上能买到房龄比较新的房源，2000年以后房龄的小区集中于中一党校天秀，西苑小学也是直升校、但划片内小区数量少、房源少、房龄老。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐五矿万科如园、西山壹号院、西山公馆、西山华府等，万科如园瞅着针不戳。

学院路学区：集齐四大天坑

▍学区概况

学院路学区在青龙桥东侧，官方资料显示学区内共有10所小学，口碑最好的小学是石油学院附属小学本部（其他两个校区应该是它的不同年级部），林大附小是子弟校、不涉及学区房，仅有一个小区可以买房上科大附小。

派位简析如果我没有查错资料的话，该学区派位池子仅有一个，以前被家长称为四大天坑，现在虽然101“帮扶”了矿大石油、教进帮扶了地大附中，家长依然避如蛇蝎。

其他特色学院路学区是海淀唯一的一个、派位初中全部是地域（学区）内初中的学区，这四所初中渣到校额到校都用不完那种（校额到校有中考分数要求，否则就算校内排名符合要求，也用不上“校额到校”）。

▍成交与调剂概况

成交概况学院路学区位于北四环和北五环之间，青龙桥和上地学区东侧，区位配套一般，近两年学区房成交量尚可，有成交数据的二手房小区共计47个。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，学院路学区内所有小学暂无调剂1911后购房家庭的案例，，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是学院路学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~699万 房龄大于二十年”的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买石油附小学区房，一室占坑房三百多万起步，五百多万以上、两室可挑选余地很大，划片内房龄较新的房源集中于：健翔园、志新北里、太极小区、石油大院等。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐中铁翰庭、五道口嘉园，这个学区内的小区房龄都挺大的，房龄新的那些个小区、体量又似乎都很小、没什么高端盘。

花园路学区：比学院路强

▍学区概况

花园路学区紧邻学院路学区，官方资料显示共有8所小学，民族小学、北航实验学校、北医附小口碑不错，其中民族小学两个校区实质是同一所学校的不同年级部，北航实验学校小学部只招收北航子弟、不涉及学区房。

派位简析该学区派位池子共有两个，优质初中包括交大附、北航实验、中关村中学，其他初中家长反馈较少、前身渣校居多、北医附中据说初一有北大附游学班、交大附东校美术特长不错。

其他特色民族小学是海淀目前唯一一所可以招收寄宿生的公办小学，算是小规模的点招吧，加上硬件环境更好，所以我觉得比北医附小好。

▍成交与调剂概况

成交概况花园路学区位于北四环以内、学院路学区南侧，区位配套尚可，近两年学区房成交量较低，有成交数据的二手房小区共计52个，房龄不超过十年的小区极少。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，该学区内所有小学暂无调剂1911后购房家庭的案例，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是花园路学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~599万、房龄大于二十年”的房源。

如果对学校要求较高，推荐购买民族小学或北医附小的学区房，这俩小学还都是直升校，民族小学目前比北医附小更好一些，一室占坑房三百万左右，两室四百万起步，房龄较新的房源成交集中于：月季园、花园公寓、中鑫嘉园、都景苑、小关街、华盛家园、冠城北园-南园、龙翔路小区、牡丹北里等。

如果对房龄或居住体验要求较高，花园路学区我没发现特别合适的小区，这个学区内的小区房龄都比较大了，次新房很少。

海淀学区：中三 人大附

▍学区概况

海淀学区和中关村学区紧紧相邻，学区内都有几所超级牛校，海淀学区官方资料显示共有6所小学，中关村三小万柳和华联校区实质上为同一所学校（低高年级部），除全国知名的中关村三小外，万泉小学和八一学校小学部家长口碑也不错。（作者无法确定万泉小学本部直升的是理工附中南校还是东校）

派位简析该学区派位池子只有一个，没有大奖，最好的初中是八一学校、其次中关村中学，中关村知春和十九中都一般，中关村知春有校额到校，十九中没有。

其他特色虽然海淀学区派位一般，但一般学区内的孩子都是奔着点招去的，填派位坑的比较少，尤其是中三，上中三还填坑、有点内啥、2020年中三毕业典礼的视频刷爆朋友圈、有兴趣的可以搜索一下；海淀学区内还有一所神仙学校，那就是六小强之首的人大附中，关于人大附的梗就不多说了，全世界都有穿红白校服的小孩在镜头前逛悠......

▍成交与调剂概况

成交概况海淀学区位于西北三环和四环周边，北侧为上地和青龙桥学区，东侧为中关村学区，这一带有很多所全国知名高校，区位配套肯定是不错的，近两年学区房成交量较高，有成交数据的二手房小区共计58个，学区内次新房较少。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，万泉小学曾经有多校传言、但最终没有出现调剂1911后购房家庭的案例，中三虽然也没有调剂案例、但中三划片内学区房2020年都要卖爆了、今后几年可能会出现学位紧张的现象，建议近两年入学的家长谨慎对待万泉小学和中三学区房。其他小学没有调剂案例，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是海淀学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价251~699万 房龄超过二十年”和“千万套价以上”的房源。

如果对学校要求较高，中三学区房近两年不太推荐、买的人太多、学位可能有点紧张，万泉因为划片内小区和中三有重合，也比较危险（有好几个小区可以双选中三或万泉）；如果是近两年入学的家庭，比较推荐八一学校小学部（九年一贯制100%直升），它的划片内有商住房、套价很低，一两百万就能上车、的确也能划片入学、但有风险、目前有传言非京买商住会被调剂到万泉河小学，五百万可以摸到两室门槛。

当然，你如果就看上中三或万泉河了，非要买、能承受多校风险，也能给你讲一下，一室占坑房五百万起步，除小南庄怡秀园外，两室七百万起步、一般都得八九百万，房龄较新的房源集中于：阳春光华家园、光大水墨风景、汇新家园、碧水云天、蜂鸟家园、新起点嘉园、锋尚国际、山水倾城、康桥水郡、涧桥泊屋、光大花园等。

如果对房龄或居住体验要求较高，这一带最好的小区因为单价和总价过高，外网一般不显示，比如万柳书院。

中关村学区：中二中一 北大附

▍学区概况

中关村学区是海淀17个学区中占地面积最小的，它和楼上的海淀学区共同组成登记入学区域三，官方资料显示该学区共有8所小学，中关村二小本部和中关村一小本部是公认的牛小，一般认为中二华清校区硬件水平比本部略强、教学水平略弱（师资据说一样，但两个学校是分开招生的）。中科启元是民办一贯制学校，不涉及学区房，以前收点招生和中科院子弟，以后需要报名摇号了。

派位简析该学区派位和楼上的海淀学区极像，都没有大奖，最好的初中是八一学校、其次中关村中学，中关村知春和101双榆树一般。

其他特色普遍认为，中一和中二不如中三，海淀最好的小学公认是中三，西城最好的小学公认是实验二小；此外，六小强之一的北大附中位于中关村学区。

▍成交与调剂概况

成交概况中关村学区位于北四环西路周边，北侧为上地学区、西侧为海淀学区，区位配套不错，近两年学区房成交量较高，有成交数据的二手房小区共计61个。表里偶尔会出现套价极低的数据、那不是我的错、都是绿中介的数据、上网可查。

调剂概况从近两年的家长反馈来看，中二本部将1911后购房家庭调剂至华清校区，其他小学没有出现调剂1911后一顺家庭（京籍 父母100%产权房产 父母孩子户口）的案例，稳妥起见、房本时间越长越好、最好超过一年。

▍预算匹配

这张图是中关村学区，近两年内不同套价、不同房龄区间的成交数据统计，每一格最前面的数字代表成交量，看不清小字可以点开大图，总价每100万一个个区间、房龄每10年一个区间、详细至极，该学区主流成交集中于“套价400~799万 房龄大于二十年”的房源。

如果对学校要求较高，推荐中二本部、中二华清和中一本部的学区房（中二本部也是调剂到中二华清），龙湖唐宁one一室占坑房两百多万可以搞定，其他一室占坑房得四百万起步，两室五百万起步，房龄较新的房源集中于：华清嘉园、龙湖唐宁one、水清木华园、怡升园、成府公馆、东升园、航天社区、中关村北一条、北河沿、东南小区等。如果喜欢直升校的话，可以考虑双榆树一小和双榆树中心小学的学区房（中关村中学最近有点拉），一室占坑房四百万起步，两室门槛五百万左右，房龄较新的房源集中于：都市网景、盈都大厦、汉荣家园、满庭芳园、中关村东路111号院等。

如果对房龄或居住体验要求较高，推荐龙湖唐宁one。

▍社区实景调研图片

作者人在石家庄，估计很长时间内去不了北京了，这部分内容后续补充，希望读者可以理解。如果您对某些小区非常好奇，通过以下途径可以了解到关于二手房社区的相关信息：①安居客的小区详情页②链家网北京站＞北京房产问答页（https://bj.lianjia.com/wenda/）③家长帮、水木社区等“老式”论坛④实地中介带看。

文末总结

写这篇文章用了很长时间，10月辞职以后，整理十万多条成交数据用时两星期，一个小学一个小学的查招生简章。整理学区相关用了两个星期，一所学校一所学校的查派位。查漏补缺用了一个星期，168所小学、90所初中、1000多小区，十几万行的excel文档翻来覆去查了许多遍，毕业论文也没这么累。

我知道网上有很多写北京教育的自媒体，但是将学区房成交数据与择校派位紧密联合在一起，这件事目前只有我做到了。所以，千言万语汇成一句话：给个关注转发吧，派位必中大奖！