多校划片北京学区房跌了吗（北京西城顶级学区遍地）

多校划片北京学区房跌了吗（北京西城顶级学区遍地）德胜和月坛不少2020年7月31日后买房的被调剂到相邻片区，而相邻的距离，竟然有5公里。2021年是西城实行“多校划片”的第一年，不像东城和海淀第一年比较平静，西城直接爆了。这一年，西城各学区的房价经历了什么样的变化？继东城《发榜了！过去一年北京学区房涨幅大排名——东城篇》之后，西瓜姐今天继续为大家盘点西城各学区价格的涨跌情况。1、西城涨幅平均2%

去年这个时候，西城的顶级学区爆雷事件（以德胜为代表），可以说是给一些家长带去了一辈子难以弥合的伤痕。

自此，西城学位紧张形成共识！

今年的幼升小已落下帷幕，今年德胜片区所有“731”之后买房的家庭全被调剂出区好像是意料之中，没有惊起多少波澜。

家长们麻了？！

这一年，西城各学区的房价经历了什么样的变化？

继东城《发榜了！过去一年北京学区房涨幅大排名——东城篇》之后，西瓜姐今天继续为大家盘点西城各学区价格的涨跌情况。

1、西城涨幅平均2%

2021年是西城实行“多校划片”的第一年，不像东城和海淀第一年比较平静，西城直接爆了。

德胜和月坛不少2020年7月31日后买房的被调剂到相邻片区，而相邻的距离，竟然有5公里。

市场最直接的反应是，不少业主直接降价，自降几十到上百万找接盘者。

至此，西城学区房遭遇史上最大打击，价格不断下跌，直到去年底，价格才开始有回暖的迹象。

最近一年，西城整体房价上涨只有2%，低于北京的平均水平，更是低于东城7.3%的涨幅。

图1：过去一年北京及东西城价格涨幅

2、陶白涨幅最好

各学区表现不一，有的上涨，有的下跌，相比于东城，西城的11个学区价格表现可谓冰火两重天。

表1：过去一年西城各学区价格涨幅

陶白价格上涨4.58%，是西城11个学区中涨幅最高的。

首先，陶白的价格不高，只有金融街学区的2/3，所以价格比较低的区域会有向上补涨的趋势；

其次，由于”金德胜”被调剂的概率太大，与其花高价买顶级学区未必可以上理想学校，还不如买稍微弱一些的学区，更稳妥些。

最后，陶白这几年热度有上升趋势，毕竟学区内直升学校比较多，尤其是陶然亭小学80%直升北师大附中，八中附小80%直升八中。

同样逻辑的还有新街口学区。

新街口在整个西城来看处于中等水平，2021年也是金融街和德胜学区的主要调剂区域。

由于热度不高，不少家长为求稳而买这里。

3、西城哪个学区，房子卖的最多？

西瓜姐整理了西城区近10年的成交数据，统计了各学区的成交占比发现：

• 广外学区的成交最多，占比25.6%。

西城每卖四套房子，就有一套是广外，以致广外今年很多被调剂出区了。

• 德胜占比16%，热度非常高。

这两年“731”之后买房的人都被调剂出去了。

• 陶白成交占比13.1%，直升校比较多，房子各个价位区间都有。

图2：西城近10年成交数据中各学区占比

通过这个成交占比，可以窥探出西城这两年学区调剂的一点规律。

区域内成交量大，多校划片时，入学被调剂出区的可能性就更大。

4、西城主要小学价格，涨跌排名

表2：西城部分小学价格涨跌排名

西单小学——直升八中，热度高。

西单小学，80%直升八中，吸引力很强。

虽然金融街整体在跌，但是该小学的涨幅非常突出。

小学所属金融街学区，成交量比较活跃的小区有华远北街、京畿道以及丽华苑。

其中华远北街建于2001年，京畿道建于1993年，在金融街也算是比较“新”了。

丽华苑，建于2000年前后的公房。

小区是板楼带电梯的社区，一共两栋楼7个单元，人车分流，物业管理很好。

小区从外面来看比较新，不显旧，建筑质量比较敦实，小区以一居室和两居室的户型居多。

图：丽华苑

宣武师范学校第一附属小学——陶白优质小学

宣武师范学校第一附属小学，老宣武牛小，是陶白片区内最好的小学。

陶白的优势在于初中的出路很好。

宣师一小没有定额直升，但是小升初派位中，只有六十六中比较弱。

划片小区中老小区居多，成交量比较大的小区有清芷园、万博苑，建于2000年前后，“次新”小区有紫金印象，建于2012年。

图：紫金印象

三帆中学附属小学——德胜

德胜学区虽然爆雷了，但是关注度依然非常高。

三帆中学的迅猛发展，以及一些普通小学被改造为名校分校，升学通道不错。

三帆中学附属小学，80%直升三帆中学，提升了小学的吸引力，涨幅高于德胜平均水平。

划片小区主要是裕中东里、裕中西里这样的老房子，以及偏公寓性质的华龙大厦和华尊大厦。

目前裕中东里一套不足60平的南向两居报价870万。

图：裕中东里

第二实验小学——顶级学区的超级牛小。

实验二小，西城的超级牛小。

但是由于金融街的ZB生比较多，“731”之后很多人买房都上不了这个学校，价格下跌也是自然的。

实验二小划片的小区成交很少，只有教育街和佟麟阁路62号院，建于1990年以前。

教育街小区只有一栋板楼，由5个单元组成，总高12层带电梯。小区建于1980年，周边不远就是西单地铁站。

图：教育街小区

5、买房建议

1）短时间内价格还将横盘。

从去年7月暴雷至今，西城学区房的整体价格没有太大的涨幅，毕竟前期因“731”政策的影响需求释放得比较多，涨幅比较大，必然经历一段时间内的调整。

2）热点学区极有可能被调剂。

热点学区极可能被调剂从今年的幼升小结果来看，顶级学区和优质小学的学位都已经满了。

在生育高峰这几年，在西城买房上学大概率会被调剂， 德胜去年被调剂出片区，今年同样如此，金融街和月坛基本上也都被调剂出片区，买西城建议避开热点。

3）价格“洼地”的学区未来上升空间大。

今年西城每个学区又增加了两所中学，达到了10所，初中的水平越来越均衡，小学入学又不是确定性很大。

这种情况下，追求学区溢价低的家长就更多了。