链家为什么不卖二手房：链家最新数据显示 二手房市场处于

链家为什么不卖二手房：链家最新数据显示 二手房市场处于2、时间结构差异：升温主要集中在三月份 1、成交量修复目前12个重点城市二手房成交量相比去年四季度环比增加45%，比2018年同期增加6.8%。

内容来源：2019年3月24日，链家旗下贝壳研究院首席市场分析师许小乐在电话会议中，就今年以来我国的二手房市场表现进行评述，并针对今年以来的市场给出了两个关键词：一城一策、市场升温。

先来看看数据。

重点12城二手房成交触底回升

1、成交量修复

目前12个重点城市二手房成交量相比去年四季度环比增加45%，比2018年同期增加6.8%。

对此，许小年认为是由三个因素共同导致：前期调控之后房价有所下降 房贷利率下降 部分城市购房门槛降低

2、时间结构差异：升温主要集中在三月份

1）12个重点城市3月份的成交量比1月份增加80%以上，相当于2017年3月份的84%，不过当时是最近几年市场的最高点。

2）周度数据方面，节后第4、5周成交量往下，市场升温并没有保持，主要发生在春节的1、2、3周。

3、不同城市差异：并不是所有城市的量价都在上升

1）量：环比上升；同比，上海、天津增长明显；武汉、重庆、深圳的同比在下降。

2）价：环比平稳，涨幅最高的是杭州3.6%，成都3.4%，上海只有0.1%。武汉和重庆的环比下跌；同比，杭州和重庆上涨，上海、成都、武汉下跌。

结论：总体来看，市场触底有所回升，呈现量升价稳的态势，但整体仍处于“中温”水平。

二手房挂牌量价齐升，但成交量节奏较慢

1、挂牌量：业主预期在一季度有明显上升，挂牌量上升；

2、挂牌价格：四季度时业主挂牌价格往下走，但是一季度挂牌价往上走。

3、调价：涨价的占比环比全面回升，北京20%左右，上海25%-30%之间。

4、新增看房人数增加，但是成交节奏比较缓慢。

以北京为例，成交周期大概80天，其2017年一季度时仅有40多天，成交周期仍然处于历史以来的高位。

两大原因导致北京二手房市场升温

1、成交量上升，价格平稳

1）量：成交量一季度环比增加40%，同比增加8.9%，虽然比去年四季度好，但是并没有很热。

2）价：比较平稳。环比上涨1.7%，同比上涨3.2%。均价从去年9月份下跌，今年1月份开始止跌，3月份开始回升。主要是中心城区占比增加。

2、需求：首次置业 学区房

今年行情与2018年较像，2017年换房需求较明显，2018年主要是刚需。年初升温主要发生在较远的郊区；而东城和西城主要是学区的因素。

一般规律是刚需先入场，然后把改善性链条启动起来，数据上体现为400w以下的楼盘成交量占比上升，后期400-700w再起来。

【划重点】升温集中在刚需和学区房。

3、升温原因分析：房贷利率回落 预期的改善

2018年底，贷款利率5.7%；2019年后为5.6%，虽然下降幅度不多，但是对市场的预期改善更明显。

二手房成交中使用贷款的占比来看，去年73%的人使用，今年3月份时78%的人使用，比例上升。

政策方面今年没有提“房住不炒”，非常微妙的影响预期。

结论：二手房市场回温力度不强，未来仍以稳为主

1、回温主要是出于季度性变化，力度不强，可持续性有待观察。

目前市场升温是因为预期改善同时叠加季节效应，而且地方有一些结构性的政策放松同时金融方面也有所改善。

但是房地产的政策和基本面均没有发生明显改善，今年调控不变的情况下，未来价格上涨跌幅不大，不认为房地产出现明显转机。

2、短期市场利空出尽，政策面基本见顶，接下来市场仍旧以局部调整为主，以稳为主。

一两年内，政府部门主要推进一城一策的落地实施，在过程中平稳过度是最重要的，预计一城一策的方案不会出现特别实质性的地方差异。同时金融政策也保持稳定，虽然央行货币政策有所宽松，但预计不会对市场产生实质性影响。

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