万科魅力之城124平：万科魅力之城宽邸测评2

万科魅力之城124平：万科魅力之城宽邸测评2就这个来讲，指望通过房地产税使房价下降的想法可能要落空，现在房地产税一直出台不了，也跟这个税是一种财产税，一旦开征，那就真的是在夹心饼的那群人身上薅羊毛了，这与我们一直要提倡减税，降低税负是相违背的，因此房地产税这几年不会出台，就算要出台，也要有个清醒认识，能有个全民共识，只能在现有税负的范围内调剂，而不能新增税负。回到房地产税来说，将来交税最多的还是可怜的中产阶层，首先富豪会能过各种避税手段去避税，比如名下就没有房产，而通过信托基金来持有，自己只是租住房屋的，说不定还可以获得减税；更穷的穷人名下只有一套房，而且可能还不能拥有大面积的，需要严格按人均34平米的面积来配置，否则越线面积你也要交税。我很明白他的意思，140平米的产品客群是改善性需求的，可以是二次置业的，尤其在长沙限购这么严的情况下，手里有两套房的根本没有购房资格，而二次置换一般情况下不会选择这么大的面积跨度，就算选这种大面积豪

因为对自己的要求是每篇3000字，写太多了一是浪费读者时间，另一个就是需要熬夜，我自己也扛不住，实在是有要说的就另外再开一篇，再就某个话题再说一下。

我把万科魅力之城宽邸的标准层发给做设计的朋友，问他为什么这个超高层的公摊那么低。原来他以为是有赠送面积的原因，后来他仔细一分析说，因为核心筒的面积相对固定，如果套型面积做大的话，公摊所占的比例会低一些，就是相对值会小一些，但是如果看公摊面积的绝对值，就是实际公摊的面积来说，也不小呢。这里可以说是万科的说辞是耍了一个小心机的，利用公摊比例小来说事儿，这也算是挖掘出的卖点吧。

记得晟通牡丹舸瑞府也说自己的公摊比较小，2梯3户那个户型的，当时顾问的解释是最先做的那个售楼处作为商业会所保留下来了，但是公摊面积是没有计入这期的，所以公摊面积相应就小了。

一个朋友看了万科宽邸的标准层后，惊呼道谁做的这个产品，按他的经验，160平米以上的户型一般都要做到一梯一户，这样在产品设计的内容上才有说头，而宽邸这个户型设计把220平米与140平米的面积段放在一个平面层，这是乱搞，根本卖不掉的。

我很明白他的意思，140平米的产品客群是改善性需求的，可以是二次置业的，尤其在长沙限购这么严的情况下，手里有两套房的根本没有购房资格，而二次置换一般情况下不会选择这么大的面积跨度，就算选这种大面积豪宅，也不会选这种跟刚改客户去挤在一层楼里。

我觉得他说的这个是有理的。当然也有另外一种解释，因为长沙的房票稀缺，所以客户有可能把手中的房产抛掉，换一个终极置业的产品放在手里供自住，尤其是那种三代同堂的家庭，在房地产税未来一定会开征的情况下，手里是不宜持有太多房产的，同时房地产税是累进制的，手里的房产越多，被征收的税也就越多。

我还记得有个故事，说有任英国国王要敛财，下令凡房屋有窗10个以下者，课税2先令; 有窗10个至20个者，课税6先令; 有窗20个以上者，课税10先令。窗户税只就窗户数课征，不考虑房屋的面积与价值，也不顾及纳税人的纳税能力，因此纳税人为逃避纳税，有的将"明窗"改作"暗窗"，有的在房屋上少设或不设窗户，以此来减轻税赋。

回到房地产税来说，将来交税最多的还是可怜的中产阶层，首先富豪会能过各种避税手段去避税，比如名下就没有房产，而通过信托基金来持有，自己只是租住房屋的，说不定还可以获得减税；更穷的穷人名下只有一套房，而且可能还不能拥有大面积的，需要严格按人均34平米的面积来配置，否则越线面积你也要交税。

就这个来讲，指望通过房地产税使房价下降的想法可能要落空，现在房地产税一直出台不了，也跟这个税是一种财产税，一旦开征，那就真的是在夹心饼的那群人身上薅羊毛了，这与我们一直要提倡减税，降低税负是相违背的，因此房地产税这几年不会出台，就算要出台，也要有个清醒认识，能有个全民共识，只能在现有税负的范围内调剂，而不能新增税负。

在大家基本都想持有优质资产，而抛售资质一般的资产的背景下，万科设计出来这么一个大面积的产品，从需求的逻辑上来是对的。

问题是这个220平米的户型可以跟140平米的和平共处么？

我们拿出现在做大户型的项目来看，梅溪华府全部是两梯两户的，面积210-230平米，户型基本类似，最初开毛坯，总价200-250元档，后来改为精装，总价在250-300万元档，客群基本都是一群人，因此在营销推广上只要摸清目标客户的肖像，从这些客户分布区域、从事行业进行针对性推广即可。

再比如华润琨瑜府项目，整个项目就一个户型，164平米，两梯两户，产品一致，客户群体当然也是一致的。160平米的四房也只能说是升级版的刚改，这个项目毛坯限价9971元/平米，总价段在160万左右。

新开铺湘江边上的豪宅印湘江，面积段170-370平米，这个面积段就已经把客户筛选出来了，以前听说这个项目去参观的话，还要预约，需要提供资产证明才予以接待。后期销售以首付比例50%来界定客户，客户群体的财力比较近似。

碧桂园推出的好房子系列，面积段是比较丰富的，有90平米的，115平米的，140平米，160平米的，180平米的，220平米的。做成板楼或伪板楼（连廊户型），南北通透，厨卫全明，尤其那个220平米的，可以说是一梯一户设计，超大的南向阳台，是可以种菜的。但是对于营销人在产品定位时，对于四五线城市来说，只愿意做115平米、140平米的，超过160平米以上的就要慎重考虑了，因为总价高，就会难去化。而户配方案是必须要杨主席定案的，前些年他最喜欢的就是在户配方案里加上160、180、220平米的户型，毕竟好房子定位的就是最富有的人，老是定位115和140的户型，那叫什么富人，叫什么与时俱进，没有一点前瞻性。

这位老人的坚持你不能说不对，你去复盘一些项目看，如果有一栋楼设计了220平米的户型，这栋楼往往是最先清盘的，需要说明的这个前提是做毛坯，160平米的做精装，利用两者的总价差不多来挤压客户去选择这个220平米的。这说明市场上是有这种大户型需求的。

万科宽邸一个140平米，一个220平米，总价相差了100万，显然这两个产品的客户并不是一种，所以这也是那个做设计的朋友所诟病的地方。

我们说万科魅力之城到现在已经进入了开发尾声，之前的产品定位基本都是140平米以下的，总体定位产品偏刚，定位以中产阶级为主。万科在尾声做了5栋左右的大平层房子，应该有社区人口上升或下降有序流动的考虑。什么意思呢，经过这十来年的奋斗，有些小白领创业成了千万富翁，需要置换不同的房产来撑门面，如果不想离开这个社区，而正好在这个社区里有大面积的房产，可以就近置换，而不用跑到陌生区域重新开始。这是不是一种新陈代谢的意味在里面？

做设计的人对于这样的户型配比嗤之以鼻，可能觉得两种不同的客户对于房产的敏感点是不同的。140平米面积段的户型，还是比较重视空间的数量，在这个面积段上大众一般都要求做到四房两厅两卫。

而220平米面积段的户型，户型空间仍然是四房的布局，但是使用者可能更看重社交功能，我们看宽邸220平米的户型，厨、餐、客都是集中设置的，整个套内面积加起来超过60平米。

记得以前做大户型的产品定位建议时，总会提出几个概念。比如主仆分道，这里的大厨房是需要有保姆来打理的，所以会单独会设计一个厨房北侧的保姆房，并单独设计一台电梯供保姆使用。比如双大堂，一楼大堂以及地下车库大堂都按星级酒店标准设计，让客户能有一种心理上的满足感，像晟通牡丹舸的五星级大堂，就是一张名片。产品打造上面，可能只做一个观景阳台就可以了，什么飘窗那样的赠送面积都不做，而是做成落地窗，让景观效果更佳。

而在做刚需或刚改的产品定位时，考虑更多的是房间数量要足够，尽可能多，赠送面积也要尽可能多，南北向阳台，每个卧室都要做飘窗，甚至卫生间都要考虑飘窗，送的面积越多越好。

很多时候，赠送面积是为了提升溢价，就是要卖出比竞品更高的单价，而实际竞争中，因为别人送，逼得自己也跟着送，溢价根本就谈不上。

最后再谈一下那个143平米的四房，这个户型的优点是非常方正，动静分区，南向通长的大阳台很气派；厨房做了开放式中西厨，在做饭还可以利用吊轨玻璃门把厨房关起来，做成一个封闭的厨房，这个吊轨门交房时万科已经做好了；除了一个次卧室做了飘窗外，其他基本没有什么赠送面积*阳台除外）；主卧室做成了套房设计，里面带一个书房，也可以改成衣帽间；次卫做成三段式干湿分离，提高了使用效率。

这个户型的缺点，进深比较长，餐厅的光线不一定好；入户缺乏玄关保护，餐客厅一览无余；餐客厅之间的灰色空间比较明显，餐厅跟交通动线有些交际。

但整体瑕不掩瑜，这个户型还是比较优秀的。