买新区好还是买房好（买房人要注意别再被）

买新区好还是买房好（买房人要注意别再被）建立新区的初衷是城市空间整合优化、人口疏散、产业转型发展、减轻老城区压力等等，而现实最直接的因素则是：政府要卖地。这就要从为何要建立新区说起了。目前，国家级的新区有19个，据不完全统计，截止2016年5月，全国县以上新城区超过3500个，规划的人口达34亿。34亿人口？这是什么概念？这就意味着，这些规划的新区要容纳34亿，比现在中国人口多出20亿。这可能么！可以肯定的说这是不可能的事情，新城城区规划都是根据人口预期来的，而实际上，很多城市人口都在外流，而没有人口流入的新城区就沦为了“鬼城”。那么为什么会出现这样的情况呢？

来源 |买房参谋（maifangcanmou）

作者 |参谋长

最近这段时间，笔者经常会被粉丝问：“XX新区，能买？有投资价值么？”，现实生活中，不少的投资客也确实对新区青睐有加，毕竟房价低、预期高。

而笔者认为，很多新区是个“大坑”，最终能如愿发展起来的少之又少。

目前，国家级的新区有19个，据不完全统计，截止2016年5月，全国县以上新城区超过3500个，规划的人口达34亿。

34亿人口？这是什么概念？这就意味着，这些规划的新区要容纳34亿，比现在中国人口多出20亿。这可能么！可以肯定的说这是不可能的事情，新城城区规划都是根据人口预期来的，而实际上，很多城市人口都在外流，而没有人口流入的新城区就沦为了“鬼城”。

那么为什么会出现这样的情况呢？

这就要从为何要建立新区说起了。

建立新区的初衷是城市空间整合优化、人口疏散、产业转型发展、减轻老城区压力等等，而现实最直接的因素则是：政府要卖地。

土地财政是城市发展的最原始的积累，当老城区的土地卖完了，政府想要提升业绩，自然也就想到了开发新区，搞基建，新区全是地，有地就有钱了，再提供优惠的税收政策，招商引资，吸引大企业入住，提高人气。

接下来，通过各种优惠政策 ，找各大房企来新区开发住宅和商场，有人了还怕没人买房么，在这种逻辑下，很多新区就这样形成了。

实际情况是，在经济不景气的情况下，很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增新城部分甚至为现有的两倍以上。而前些年，风风火火的“造城运动”就是这样形成的。

鄂尔多斯康巴什区就是一个典型。

2004年以后鄂尔多斯由于煤炭经济的发展，老城区无力承载更多的人口，所以开辟新区——康巴什区，政府大规模的开发，博物馆、图书馆等基础设施，能容纳近百万人居住的新市区，而一直到现在新区的常驻人口只有十来万人。

为什么呢？主要在于鄂尔多斯的产业，前些年，煤炭产业发展，带动经济快速发展，而仅仅依靠煤炭产业是吸引不到年轻人的，当煤炭产业衰落时，也就自然没有人往新城区跑了。

而这样的案例还有很多，2012年被批复为国家新区的兰州新区；天津的滨海新区；昆明的呈贡新区、陕西的西咸新区、河北曹妃甸新区....

拿西咸新区来讲，根据规划，西咸西区2020年规划城市人口是236万，规划城市建设用地面积为272平方公里，有五个组成团构成。在西安之外，大约40公里半径的位置了选了5个地方，作为5个组团式新城，但这很明显，是典型的孤岛式新区，后期无论是开发建设，还是基础设施的建设，都是个大问题。

再比如，河北曹妃甸新区。根据规划，曹妃甸新区2020年的规划人口是120万人，但是2016年人口才30多万，号称投入了4000多亿。土地是开发了，但是没有人，当时就有媒体形容曹妃甸新区，“十几栋土黄色别墅孤零零散落在荒草之中”。

而在“ 什么规划、未来城市发展中心、新区房产现在处于价值洼地”概念的炒作下，不少人投进新城区的怀抱。在正常情况下，第一批买新区房子的人确实赚的多，而当新区完成最初的雏形，出具规模的时候，大部分人就不知不觉的变成了韭菜了，潮退了才知道谁在裸泳，时间才是最好的证明。

记住，罗马不是一天建成。城市的核心永远在于人口，不要被新区概念冲昏了头脑。

从上文中，我们可以看出，大部分的新区设立都存在这样或那样的问题，有产业发展的问题，有城市规划的问题，有人口问题....

那么我们如何判断一个城市的新区能否发展起来？笔者认为，主要在三个方面：

1、看政府的意志

这个怎么解释呢？国家级新区、省级新区、城市新区，级别不一样，政府的重视程度也不一样。正常情况下，级别越高，风险越小，但这并不意味着国家级的新区就一定没有问题。

政府的意志在这上面就体现的很明显。上文中提到的兰州新区的属于国家级新区，为了推动兰州新区的发展，很多的政委机关单位在2013年陆续搬到新区办公，而戏剧性的是因为交通和办公效率低下等原因，2015年后，这些单位又搬回原来的老城区。

2、看产业方向

产业对于新区的发展尤为重要，上文中提到的鄂尔多斯，是以煤炭产业为主，而煤炭产业是传统产业，年轻人愿意留下么，少之又少，愿意留下来大多数消费能力都不高的工人，谁来买房呢？再加上经济不景气，煤炭产业属于资源型产业，结构单一，这样的新区注定发展不起来，鄂尔多斯新区的失败还只是其中的一种。

根据以往成功的新区的案例来看，新区的产业一定要和城市整体的产业所切合，否则很难保证新区的发展。举例来说，一个自然资源丰富的西部城市，新区主要定位为生物医药，那么基于城市的独特的资源，产业发展起来的可能性很大，而如果新区产业定位为人工智能或者互联网，那么这样的新区的成功的概率会有多大，可想而知。

3、看人口流动

没有人口的新区，最终的结果就是沦为“鬼城”。

一般情况，新区的人口来源主要分为两种，一种是吸老城区的血，另一种就是外来人口。从这个角度来看，那主要是要看城市的综合实力了，正常情况下，一二线城市的新区因为人多，相对来说风险小；而面对人口不断流失甚至在萎缩的三四城市，就危险了！

记住，人口才是城市发展的根本。

综上，笔者对于新区置业有以下建议：

1、三四线城市的新区风险很大，特别是那些人口流失那些三四城市。

2、离老城区比较远的新城区，中间有留白的不叫新区，叫卫星城，这种的一般不建议投资。此外，由于新区的面积比较大，相对来说，越靠近主城区的房产价值越大，反之，则越小。

3、政府搬迁过去，并且将第一医院、中学迁移过去的，这样的新区有发展潜力，比如，北京的通州，未来的发展可以预见。

4、新城区是未来城市发展的主要方向可以考虑入手。

新区建设最终的目的就是要吸引人，记住，没有人口的新区，最后都会沦为“鬼城”，房产将一文不值。

• 河北前首富投案前的1000天

• 涨不动了！市场的情绪，隐藏在房租里

• 住建部公开点名，苏州、大连、南宁…

• 10年后“100万”房产值多少钱？

版权说明：再次感谢原作者辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间处理。