现在北京买房哪里最有发展前景（城市中心区和未来发展区域的房子更值钱）

现在北京买房哪里最有发展前景（城市中心区和未来发展区域的房子更值钱）现在有个很幼稚的说法，说什么大家都暂时不买房了，等开发商降价了再买，这样房价就自然降下来了。这个说法貌似有点道理，但你想过没有，房子都是有钱人买的多，你让他不买他会听你的吗？显然不可能。再说，有钱人这么多，开发商才不愁没人买房呢！关于买房和租房：人越少，资源越集中，以后非核心区域的房子很多，除了自住但是没啥价值，年轻人还是要往核心地域挤，未来只有少部分城市的核心区域房子值钱，其他区域的房子就不好说了。未来降低供应是大势所趋，先从县城开始，然后是三四线，再就是二线城市。二线城市还有最后一轮扩张。房产因人而动，当需求变少了，或者刚需负担不起了，自然就会回落，你再怎么救市也没用。除了一二线城市能稳当点，可能还会涨一点，剩下的是拉不动了。

这次救市房价能再次反弹吗？

目前各地救市政策频出，争先恐后地解绑楼市，可谓是一家更比一家强。近日，国家也出手了，降低了贷款利率来刺激楼市，估计还会有相关政策陆续出台。有人说近期一系列操作像极了08年的一波救市。那么这次房价能再次反弹吗？

房贷开始降了，利率也开始降了，似乎和2008年以及2015年那次一样，从2008年到2015年后都是房价飙升的时候，很多人觉得这个时候应该投资买房，我想说的是：现在已经不像2008和2015年那个时候的了，那个时候结婚刚需，农村居民开始进城，80后的大批量涌入城市里面打工。现在这一代00后，很多父母都帮他们买好房子了，该买的都买过了，还没买的大多也买不起了，所以这次要不要趁着这波买房，还真的不如以前2008年乐观。

人口是流动的，人往高处走是必然的。随着时代的发展，落后地区住房有多余并空置，优势地区住房常常供不应求则房价一直走高。国外有这种先例。

人越少，资源越集中，以后非核心区域的房子很多，除了自住但是没啥价值，年轻人还是要往核心地域挤，未来只有少部分城市的核心区域房子值钱，其他区域的房子就不好说了。

未来降低供应是大势所趋，先从县城开始，然后是三四线，再就是二线城市。二线城市还有最后一轮扩张。

房产因人而动，当需求变少了，或者刚需负担不起了，自然就会回落，你再怎么救市也没用。除了一二线城市能稳当点，可能还会涨一点，剩下的是拉不动了。

关于买房和租房：

现在有个很幼稚的说法，说什么大家都暂时不买房了，等开发商降价了再买，这样房价就自然降下来了。这个说法貌似有点道理，但你想过没有，房子都是有钱人买的多，你让他不买他会听你的吗？显然不可能。再说，有钱人这么多，开发商才不愁没人买房呢！

​短时间内要想房价下降不大可能，本身房地产行业是税收大户，不可能再回到福利分房的年代。

虽说现在很多人吐槽房子贵，买房子不合适，但大部分人在有了一定存款之后，还是会选择买房，因为在他们看来，房子就是固定资产，也是相对来说保值能力最好的一样东西。可如果一旦买了房，按照现在这么贵的房价，特大城市上千万一套房，大城市三四百万一套房，小城市一二百万一套房，就是县城也得六七十万一套房。这些都是一笔不小的开支，就算划分为每个月来还款，光房子的开销一个月就占到了收入的40%以上。至于房贷高利息，只要你贷款买房，你是避免不了的，你又左右不了银行的政策。

很多人就是面子思想太严重了，觉得租房不好，总得有一套属于自己的房子心里才踏实。所以，很多人宁愿贷款买房，宁愿一辈子还贷，也不愿意租房。说句实话，对于暂时无力购房者来讲，与其背负过于沉重的经济负担，不如租房轻松一点。对于老百姓来讲，还是要量力而行才好，哪种更划算，就选择哪种，切不能让自己一辈子都在给别人打工。这是非常不值得的！

房地产销售低迷主要受三方面因素影响：

一是由于疫情防控收紧，居民看房购房行为受到限制；二是居民收入增速明显放缓，继续加杠杆能力受到削弱；三是受近两年房企债务违约事件影响，居民对期房销售不信任，也对房地产销售形成拖累。

对于房地产方面，中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

此后，各地政策优化的节奏和力度均继续加大。据统计，截至5月16日，2022年全国累计出台了纾困政策超过270次，仅仅4月份就有66个地市出台了123条房产新政。

但高度密集的新政效果并不明显。CRIC调研数据显示，全国50个主要城市4月平均开盘去化率仅30%，“五一”假期期间多数城市购房者仍处于观望状态。

居民购房积极性不足，从居民部门房地产贷款数据走弱亦能佐证。出现阶段居民消费意愿弱，更不愿意加杠杆消费。

有钱人毕竟是少数人，他们买得起房，但是看得上的就不是普通房啊。普通房要涨起来还是要靠普通人的购买力。所以我现在虽然已经有房，但还是希望房价不要再继续涨了。房地产造富的时代已经过去了，发展的红利上一代人不要吃尽，给年轻一代留点希望吧！那些经济学家中介之类的也别吆喝了，时代变了，不要光盯着买房了，还是看看其他领域能不能致富发财吧。

刚需家庭才是需要买房的主体：

但现在的刚需者们存在着一种认识误区，那就是任你说破天，越想解决刚需问题，这些刚需越是不买房！甚至说今年不买，明年也不买，五年之内不买！就是开发商、中介、专家们说破嘴也没用！

有些刚需片面的认为，老百姓不买房五年没什么事，可高资金周转的开发商别说五年就是半年都挺不住，目前有些房企巨头暴雷、房子出售比较低迷就是证明。

其实房子具有双重属性，既是自住必需品，也是投资理财项目。随着理财投资价值不断下降，房子的居住属性更加突出。虽然国家高度重视刚需，但目前房价仍处于高位运行的状态，刚需因财力不足买房感到力不从心。普通人，就是城市人群的主体，是房价支撑的基石。当我们大多数人不能承受高房价之重的时候，政策再怎么刺激，房价也会失去了上涨的动力。

回想近几年，北京楼市供应的是大量的大户型改善新盘，而不少这类项目销售的表现却差强人意。这就再次引发了我们的思考，究竟北京的市场更多的是需要刚需的中小套型，还是改善的大户型。这里并不是说，大户型的改善类项目就不能有，全部都用来供应刚需项目。

楼市的需求是多元化的，改善类项目、甚至是豪宅项目，也有数量不菲的需求，而有些热点区位的项目，比如海淀树村、东城的天坛府，卖的也非常好，也几乎都短时间就售罄。

这里说的是一个结构的问题，或者说是一个认识的纠偏问题。

近两年，北京的新房市场中，供应的是大量的改善类项目，达到了三分之二以上，甚至更多，这些项目的主力户型基本上是120到140，总价也接近或是超过千万。而且往往区域又比较集中，一个片区一下子供应开盘三四个同类型的改善类项目，自然不好卖。

而转过头看刚需，相比供应量就小多了。但从销售看呢，地铁站点附近，中小套型为主，一居到三居，两居主打，这些刚需的项目反而卖得不错。这其中的原因是什么呢？

从根本上来说，虽然有不少改善类家庭，但北京还是刚需的购房家庭数量更多。毕竟，从人均收入水平来看，能买得起大户型改善类住房的还是属于金字塔的上部，是少数。而塔的中部，大量的家庭能承受的还是较低总价的房子。

而且，在如今共有产权房供地逐渐减少的状况下，不少刚需家庭的出路都转到了中小套型的商品房这边。

另外一个原因，恐怕是和当前的整体形势有关。在这一些购房者聊天中也得知，他们原先也有计划买大户型改善类项目，但因为疫情等对自身收入的影响，以及对未来的不确定性，转而更稳妥地购买总价更低的房子，自己的压力也更小一些。

从过去的用足贷款“踮着脚买”，到如今少贷款“稳着买”，这些“降维打击”也大大增加了中小套型刚需的购买需求。

当然，也不是说所有的刚需项目都会被购房人买账，购房者需要的是什么样的刚需项目呢？

所有买房人考虑的无外乎两点，区域和价位。

区位上一定要交通便利。其实，相对于条件比较好的改善型家庭来说，刚需家庭的通勤更依赖公共交通，因此更需要便捷的轨道交通。距离地铁近应该是这个项目卖得好的一个重要原因。

再说价格，因为经济能力的原因，刚需家庭对价格更为敏感，更看重性价比和总价。

这方面来说，现在一些刚需项目主动适应市场变化，通过价格的优惠吸引刚需买房家庭，也是它们卖得比较好的重要原因。

近两年，北京在商品房的供地和建设中，对于品质要求非常高也非常严格，很多项目开发商都要承诺或是竞高品质。再就是，近两年楼市整体形势并不好，很多开发商为了能卖得好，不仅打“价格牌”，也在品质上狠下功夫。当然，户型也很重要，刚需项目户型小，所以在设计上更要多花费心思力求做到更加合理。

就当下楼市来看，放松调控政策和刺激楼市政策作用有限，如何解决有效购买力不足问题、降低购房成本才是关键。

无论是从满足购房者的需求，还是从房企自身销售上，希望北京的市场能更多供应一些高品质的刚需项目。无论什么时候都不要忘了，刚需才是最重要的。加大改善型需求支持力度，放宽二套房认定标准，助力改善型需求释放。

一张图看懂目前北京四九城的新格局：

北京共有四个一档的城区，即东城西城海淀朝阳。西城区有很多体制内的单位，各大部委，很多国家特别小区，具体哪些我就不列举了，大家可以在地图上搜一下“三里河”，大概就能看明白了。东城区居住着老一辈的富豪阶级。比如中国第一辆法拉利车主，曾经的女首富唐僧的老婆，“京城四少”之一的老爹，还有默多克的前妻都在东城买了宅子。

海淀区都忙着内卷和搞钱，鸡娃和996才是属于海淀的。朝阳区明星多，网红多，有钱又有闲。比如李云迪住的棕榈泉小区，里面就有一大堆明星，而且朝阳这边有些小区，当时为了追求时尚，搞成开放式小区，比如沿海赛洛城，陌生人进进出出很方便。还有一些小区，几乎全是那种小户型，也容易被盯上，比如炫特区和北京像素啥的。所以朝阳群众的由来，那是天时地利人和造成的。

未来城市核心区域和未来发展区域的房子更值钱：

5月18日，《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》由市政府印发。北京城市更新严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，是小规模、渐进式、可持续的更新。

据悉，本次规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城及地区、生态涵养区新城为主。规划期限为2021年至2025年，远景展望到2035年。

规划提出，依托《总体规划》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间 结构，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

其中，核心区强调保护更新，实现人居环境和谐共融；中心城区突出减量提质，推进功能完善品质提升；城市副中心承接功能疏解，塑造城市建设特色标杆；“两轴”优化首都功能，提升国际城市文化形象；平原新城及地区全面承接疏解，推动平原新城发展建设；生态涵养区探索绿色发展，优化涵养地区生态环境。

全面推进老旧小区更新改造：

探索多元社会主体共同参与的历史文化街区有机更新模式恢复传统四合院基本格局。同时，改善留驻居民住房和基础设施条件，逐步推进平房住宅成套化改造。保持老城格局尺度，延续城市特色风貌，恢复具有老北京味的生活场景。

朝阳区劲松北社区打造“劲松模式”、石景山区老山东里北社区探索“先尝后买”……近年来，本市不断探索老旧小区改造微利可持续模式

老旧楼宇纳入城市更新范围：

在大红门地区，原先以服装批发零售为主要业态的福成大厦顺利完成改造，变身丰台区政务服务中心，成为全市首个实现政务服务与文化融合的项目。老旧楼宇的升级转型，已被纳入城市更新范围。规划提出，以福成服装大厦更新经验为示范，鼓励将传统的服务空间打造为开放的城市客厅，为周边群众提供休闲文化空间，实现功能叠加。

规划明确，鼓励老旧楼宇、传统商圈、老旧厂房、低效产业园区等存量资源升级改造，加快“腾笼换鸟”，推动产业高质量发展。

针对商圈商场，规划提出，核心区传统商圈更新应展示首都形象、体现古都特色，注重对社区商业设施短板的补充，充分利用疏解腾退空间补充便民商业；中心城区传统商圈更新应以满足居民生活服务需求为基础，有针对性地补充完善欠缺设施，提升城市品质，顺应消费发展新趋势，形成一批成熟商业中心；副中心传统商圈更新应在“组团中心—家园中心”模式框架下，满足居民高品质和便利性购物需求。

针对老旧厂房，规划明确，五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房根据规划和实际需要，引入产业创新项目，完善城市功能、补齐配套短板；五环路以外其他区域的老旧厂房聚焦打造高精尖科技创新空间，发展高端制造业。

塑造“两轴”沿线公共空间：

凸显“首都风范、古都风韵、时代风貌”，规划提出，推动城市环境品质提升，塑造鲜明的城市风貌特色，打造丰富的城市开放空间，激发街区活力，实现高品质宜居城市。

其中，要塑造长安街、中轴线等城市重要轴线沿线的公共空间，开展街道环境整治和沿街界面风貌提升。提升温榆河、清河、通惠河、坝河、亮马河等河流沿线环境，形成空间连续、功能丰富的城市公共景观带，融合蓝线两侧的城市空间，打造可达、舒适的慢行体系。改善京张铁路、京秦铁路、京广铁路等铁路沿线的城市空间，缝合铁路两侧的公共空间，加强铁路两侧空间的联通性。

“十四五”时期，面向市民日常游憩需求，将提高各级公园绿地、小微绿地、附属绿地的品质和功能。例如，在现有公园绿地中适当增补景观化、智能化、节能环保以及适老适幼的休闲设施；整合利用城市零散闲地、边角碎地、街道胡同转角空间与建筑退线空间，见缝插绿建设口袋公园等。

近期聚焦178个重点街区：

按照首都功能核心区平房(院落)、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传统商圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇棚户区六大项目类型，明确“十四五”时期工作任务。根据市住房城乡建设委备案的示范项目清单，分圈层进行引导，推动重点项目的滚动生成与动态更新。

例如，在核心区，促进中轴线申遗保护综合整治，持续推动钟鼓楼周边、大栅栏观音寺等平房区申请式退租；加快实施天坛东里中区等老旧小区综合整治、光明楼17号等简易楼改建、百万庄和西便门外大街10号院等特色片区保护性复建；推动朝阳门站、崇文门站、平安里站、菜市口站等站点一体化改造。在中心城区，优化北中轴奥林匹克中心区环境品质，强化南中轴地区发展统筹，推进南苑—大红门地区腾退产业空间改造提升；推进昆泰大厦、西南饭店、中苑宾馆、鼎好电子大厦、未来科技大厦(原硅谷电脑城)、蓝润大厦、万利特苇子坑 138 号老旧楼宇改造。在副中心，完成一批老旧小区和城镇棚户区改造，推进古城南大街十八个半截胡同保护更新；以家园中心建设为抓手，着力实施玉桥街道等老旧小区公共空间 治理提升整治的重点示范项目；加强存量工业用地转型利用，推进张家湾老旧厂房改造。

北京新发布的这个规划对刚需和改善型购房者有很强的指导意义，要认真研究有关信息，对购房者是非常有益处的。

今日北京发布重要房产政策：

2022年5月20号公布的LPR，1年期不变，5年期以上降15个基点（北京地区商贷贷100万25年首套每月省87.83元，二套每月省89.91元），已放款的不受影响，未放款按照新LPR执行。公积金以及组合贷中的公积金部分不受影响。

这是各地出台房产政策后，北京第一次公开表态发布利好消息，说明北京在房产政策方面在后续跟进，释放出强烈信号，给刚需和改善型购房者给予优惠政策，这是近几年非常少见的，希望购房者稍安勿躁，仔细选好备选房源，到暑假期间北京房产政策应该会基本稳定，再出手买房应该是一个比较恰当的时机，这只是个人看法。仁者见仁，智者见智。何时买房还要看购房者的实际需要和个人承受能力，不要机械照搬。

给刚需和改善型购买二手房的几个建议：

受新冠疫情以及相关防控措施影响，4月全国楼市整体转跌。国家统计局周三发布的70个大中城市房价数据显示，4月，二手房价格环比下降的城市为50个，比上月增加5个；环比上升的城市为15个，比上月减少6个；还有5个城市与上月持平。

从城市能级看，4月，一线城市二手房价环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中，4月70大中城市房价普跌，北京二手房价上涨0.6%，北京逆势走高，这应该是正常现象。

有人说，除非是刚需，否则现在最好不要买房。这在全国大部分城市比较适合，但对北京来说，还是有它的特殊性。在北京，除了不要炒房，还是建议刚需和改善型购房者，只要条件允许，还是及早入手，不要观望拖延，以免错过时机。

无论在哪里，不论地段大小，必须有一套属于自己完全产权的房子，这是一个人最基本的需要。

第一，一定买个好位置。虽然每个城市楼市发展到现在好位置的楼盘也基本早已开发售罄，但一些刚规划学校和医院的尽量选择，楼市早期比较在意的购物商场反而可以作为最不重要的条件。

第二，能买大面积的就不要买小面积。对于刚需朋友来说，要一胎二胎未定，但是相信国家未来一定慢慢提高生养条件，降低生养成本的。等到生二胎三胎后再想着换房，那时候房子估计是还是好买不好卖，作为个人能出手房子的渠道不多，国家对二手房的交易也没多少支持政策，所以相对而言利用现有的各种优惠政策尽量一次性买个大点的，毕竟不管从哪方面讲，大家都是喜欢大房子的。

第三，能多贷款就多贷，这个多贷是指尽量首付比例低贷款年限长，手里尽量多留存现金。对于现在的刚需而言基本都是可以用到公积金的，购房贷款是我们老百姓能享受到的唯一一次多倍杠杆低市场利率的借钱机会。相信现在的刚需学历不会太低，理财是早晚会接触的，理财后就知道这个房贷相比其他任何社会贷是什么的优惠。手里留存的现金可以投资可以理财，只要挣得比房贷利息高就上算。