天津二手房库存量有多少：市区也有卖不动的地方......
天津二手房库存量有多少：市区也有卖不动的地方......但6802万方这个数据，也是有很大水分的。当然，绝对数量上，天津的新房存量依然庞大。不是成交有多好，而是供应端拧紧了水龙头。去年三轮土拍，成交9宗地；今年首轮土拍，成交6宗地；今年第二轮土拍，只挂了11宗地。新地少，新盘自然就少。而且，受市场打击，一些开发商的推盘节奏，也变慢了。快周转，逐渐退出历史舞台。
一直都在去库存的天津，看到成绩了。
规资局发布统计数据，2022年第二季度，天津存量住宅项目总数833个，同比下降7%；用地总面积约6802万方，环比上个季度，降低23万方，同比去年二季度，下降了9%。
从2021年二季度开始，天津已经实现存量住宅用地的五连降。
去库存的原因，我们解释过很多次。
不是成交有多好，而是供应端拧紧了水龙头。
去年三轮土拍，成交9宗地；今年首轮土拍，成交6宗地；今年第二轮土拍，只挂了11宗地。新地少，新盘自然就少。
而且，受市场打击，一些开发商的推盘节奏，也变慢了。快周转，逐渐退出历史舞台。
当然，绝对数量上，天津的新房存量依然庞大。
但6802万方这个数据，也是有很大水分的。
这其中，有销售面积的项目，有474个，未销售房屋土地面积约2379万方，这还不到总存量的一半。
而这些存量里，供地时间在2016年及以后的项目，有319个，未销售房屋土地面积约1149万方，几乎是总存量的七分之一。
这还没完，这七分之一里，还包含了安置房、还迁房等保障性住宅。
也就是说，商品房的交易市场库存，其实只占总存量较小的一部分。
真正头疼的，是未动工、未竣工中的一系列历史遗留问题，想要推进、盘活，不是一朝一夕的事。
具体看看各个区域的情况。
和平区、南开区、河西区，整体去化是没什么问题的。
单位：万方
南开区的库存较高，也是受了“天房系”项目、启迪协信的拖累。
最近一年，河西区新入市房源的销售速度变慢。
但整体来看，库存还是在减少，特别是未销售面积，减少92%。
现在，河西区的成交主力还是在新梅江（起步区），6月成交TOP10楼盘，有一半都出自这里，而且，东、西区的成交量开始分庭抗礼。
西区以中海天空之镜、天津瑞府为代表，主打高端改善，成交价3.5-4.3万/平米；东区以中海左岸澜庭、中海左岸源境为代表，主打控总价，成交价3.8-3.9万/平米。
河北区、河东区去化成绩还可以。
现在河北区的存量集中在金钟河大街一带，河东区集中在万达商圈一带。
相对而言，万达商圈的去化预期会更好一些。
红桥区，需要警觉了。
存量住宅不减反增，同比涨了92%，销售面积更是涨了250%。
关键在于，红桥区还是中心城区中，“余粮”超多的一位。
2021年的红桥区土地推介会，全区居住用地约有150万方，这个体量，太庞大了。
越是这样，越要控地，大水漫灌只会让市场越走越难。
目前，红桥区的成交量，严重两极分化。
今年6月，区域内的成交TOP3，基本占去全区70%的份额。
三位种子选手，分别是九和府、惠灵顿和中海云麓公馆。
1个在双环邨，稳坐市区门槛；2个在老城厢，背靠南开卖房子。
夹在中间的项目，存在感比较低。
环城四区，论绝对存量，由高到低依次是津南区—东丽区—西青区——北辰区。
单位：万方
论销售去化，西青、北辰更好，其次是津南，东丽最差。
这样来看，就轮到东丽区尴尬了。
存量高、去化慢，症结在哪里呢？
首当其冲就是东丽湖。
没想到吧？好久没声音的东丽湖，存货居然不老少，深藏不露。
新立、军粮城，项目倒是不多，但是去化也成问题。
新立不好卖，外部因素更多。程林庄、增兴窑、张贵庄，这些板块和市区的距离都比新立要近，外溢落差更小。新立和它们比起来，也没什么价格优势。
军粮城主要是内部问题，周边都是还迁户，实在没什么改善需求。地铁和新盘距离不算近，商业、学校也不太拿得出手，另外，实地、新城两家开发商，也确实没什么品牌号召力。
津南看着存量大，那是因为有一个大蓄水池——津南八里台。
八里台镇（含天嘉湖）的未销售房屋土地面积达到约297.5万方，占去全区的7成比例。
特别是天嘉湖的大盘选手们，任重而道远。
再提一个冷门板块：北闸口，未销售的存量约20来万方，看着倒不吓人，但架不住它没动静啊。高价地带来的遗留问题，不知道什么时候能解决。
西青区的存量，集中在南站、张家窝、新老中北。
中北镇真的是个挺矛盾的存在。你说它行吧，在售新盘就是卖不动；你说它不行吧，配套兑现这么牛，出个新地皮关注度还特别高。
可见，地段是个好地段，但价格、产品大家不认头。
再来说说远郊、滨海。
单位：万方
静海我们挺意外的，这两年觉得它供应断崖式下降，怎么库存还更多了呢？
我们都知道，静海区的团泊东，存量很大。
但是有多大，一直没什么概念。
这次有了，未销售的土地面积约208.7万方，占全区将近70%。
所以，团泊东不抗价，除了兑现力差，库存庞大也是个关键原因。
远郊大哥武清，要有危机意识了。
未销售存量是五个区中最高的，而且大家都在去库存，它却在涨，还涨了142%。
是武清商务区火力太猛了吗？还真不是，问题出在黄庄、南湖、高村等板块身上。
南湖的通武廊迟迟没实锤；黄庄饱受高价地困扰，爆发价格踩踏，这两个片区，再火起来的难度挺大。
蓟州、宁河属于封闭市场，宝坻区的成绩挺惊喜，这里面恐怕有高铁站的作用。
滨海新区这两年也是超低频供应，可去化却不怎么见成效。
未销售的存量，两大集中地就是塘沽湾和生态城。
确切地说，是生态城的旅游区和中心渔港片区。
中心渔港基本就一个项目，原先叫鼓浪水镇，后来被世茂收购，叫世茂起云湾。但现在，世茂也是在生死线上起舞，很难想象，它能够支撑起这样一个楼盘巨无霸。
存量其次集中的板块，就是空港和海洋科技园，也就是我们文章里常说的滨海西站板块。
空港的去化，难度会是二期；滨海西站的去化，就要看大盘金海云城了。
金海云城首开时，人气一度爆棚，但现在很少有人提了。
流量来得快，去得也快，背后主要有3个原因：
其一，滨海的市场占有率整体流失；
其二，品牌开发商相继进驻，抢占份额；
其三，金海云城的二期产品改为精装，实际就是简装配置，却借此拉高了价格。
去库存的大背景下，各个区域的去化情况，还真是天上地下都有。
而库存数据，也为大家的买房，提供了一些参考。
库存量大的板块，是买方市场，房价的议价空间相对更大。
去化快、库存少的板块，物以稀为贵，房子相对更能抗价。
2022年，天津不会再有庞大的新供应，还要继续去库存。
在这一时期，锁定低库存板块，也是守卫房产价值的一个方向。
