没有突破开盘价可以买吗？买了不涨的地方

没有突破开盘价可以买吗？买了不涨的地方买了不涨的区域，也不要放弃希望。广州市场的产品过于陈旧，好地段被过去的旧产品占据，只要有价值可以对标的近似新产品，价值就会停滞甚至下跌。 我们很多同学的家庭重要资产都是房子，如果要捍卫家庭资产，一定要做5-8年的定期折腾计划，将过气的产品置换成保值的新房（也是在自身压力能承受的情况下）。无产的同学错过了历史发展红利，已经一定的差距，所以看自身的情况，如若能承担，还是建议买房，因为房子是资产跳板，是在城市的根基。买房可以看商品房，共有产权。如果收入差距压力巨大，那么可以考虑保障房和公租房，任何时候，以自身能承受的标准做决断。如果选择不买房，那么尽量将精力放在孩子的教育上。有产的同学，一定要折腾置换！一定！！

文：园长

因为大环境的原因，我知道，很多同学，对于市场没有太大的信心，不太敢买房。我个人的建议是

在自身能承受的范围中去做决定，但是不建议躺平。

现在市场是两种同学，一种有产，一部分是无产。

无产的同学错过了历史发展红利，已经一定的差距，所以看自身的情况，如若能承担，还是建议买房，因为房子是资产跳板，是在城市的根基。

买房可以看商品房，共有产权。如果收入差距压力巨大，那么可以考虑保障房和公租房，任何时候，以自身能承受的标准做决断。如果选择不买房，那么尽量将精力放在孩子的教育上。

有产的同学，一定要折腾置换！一定！！

广州市场的产品过于陈旧，好地段被过去的旧产品占据，只要有价值可以对标的近似新产品，价值就会停滞甚至下跌。 我们很多同学的家庭重要资产都是房子，如果要捍卫家庭资产，一定要做5-8年的定期折腾计划，将过气的产品置换成保值的新房（也是在自身压力能承受的情况下）。

买了不涨的区域，也不要放弃希望。

以我观测的广州市场情况，它不是稳步上升的，而是横盘很久之后突然的短期提升，提升完毕后再度横盘。如果要抓住最大的楼市收益， 实际上更应该去看周期。

2020年上半年，有个粉丝，买了合景誉山国际，也不涨，但是，他在大行情来之前，将增城的房子卖了，买入了科学城。 所以，你只要当机立断，在下一波行情到来之前，手持现金，依然还有逆风翻盘的机会。

以下是我觉得每个人需要再看的内容，请大家谨记。

关于接下来广州楼市几个忠告

1、下半年市场会有很宽松的放松政策。

政策的核心目的是带来安全的新增购买力，支持刚需刚改需求，重要的拉动成交量，不是价。

但楼市有个很奇特的点，价不涨大家不买，还有一个很大的问题是，富豪愿意买，顶豪能卖，在市场好的时候，这种效应会一步步传导，但是现在的断层了。

就算豪宅再热，到下一层就断代了。断代的原因是置换的出不去。

置换出不去的原因有三点：

A、底层的产品供应量大

广州的城市发展原因-底层是外围新房和市区老破小。

都是竞争激烈的产品 -老破小天河海珠越秀大把。

外围新房增城就不用说了。

B、底层中层的产品都被新房冲击

底层和中产产品都非常陈旧。

比如说早10年前的新塘，都是90方的2房，现在90房开发商都做快4房了，所以底层出不去。

再比如说，天河网红天朗和骏景--智谷的新房同样面积多1房，就差个广园，上班也差不了太久，何况智谷还有概念。

C、购买力不行

广州的产业以传统业务为主，一收缩，大家都会比较谨慎，所以刚需区的房子就卖的很艰难，因为很多人都没钱或者有钱不敢买房了。

底层购买力不行，购买意愿少了，愿意买的又被新房勾走，再加上增值税2改5，二手房成本增加，所以大量的真正要买房的改善客换不出去---预期又不行，投资不敢下场，3-4万 和5-7万 的新房又大把，大家存在竞争。

故而，造成了现在广州楼市的尴尬现状。

但是不管怎么样，局是一定要破的，关键是拉量不拉价，但是价不升也起不到很好效果，所以，针对于改善，下半年可能会有政策。

放松二套的标准和贷款成数 应该是比较好的拉动办法---这个具体看ZF的考量。假设2套还清首付变成3成-4成，如果是我自己，还是很愿意再下手核心区的……所以这种政策下来，对让某些稀缺的项目价格可能会略上行。

但是对于绝大部分项目无效，因为大部分其实都不咋稀缺。

我的建议是，看项目，项目OK没必要等，时机这个东西，你等不来，谁都不敢保证自己踩到底，但是你抓牢项目，后悔几率不会太大。

2、政策宽松，近期最后的出手时机来了

去年年初我一直在骂融创把黄陂价格拉的虚高，吃业主溢价。

这个事情从两个角度看：在购房者角度，当时5万 买黄陂是吃亏的，我觉得4万 是合理的，所以我骂融创。

但是换个角度看，他的操盘团队很聪明，上半年因为限价，老黄埔科学城区府都在捂盘，最热的市场，唯有融创的疯狂出货，群众选无可选---从业务水平上来说，他们抓住了最好的时机，对公司交出了业绩。

我自己在去年上半年，趁佛山放松当机立断的卖了一套佛山的房子，因为我知道佛山放松，市场会有短暂的热度，但是热度不持久，如果不在那个短暂的热度中抽身而去，你又会被持续套牢怀孕，忍着郁闷继续养个不咋挣钱的叉烧~~

房子的流通，一定是看时机的！！！！！

绝大部分人的房子都不咋优秀，市场上都是大把替代，如果不是时机选得好，很难获得相对比较高的收益的。

市场的时机转瞬即逝

市场的时机转瞬即逝

市场的时机转瞬即逝

重要的话说3遍！！！

市场放松，就是应该狂抢客户，降低身段赶紧卖。到后面没用没用没用，不信你看，保利水木芳华跑出来了，后面跟风的，哪个能出来？？

新房的开发商很多人能看懂这个，但是绝大部分二手的同学看不懂，他们总想着多卖一丢丢，或者少亏一丢丢。

说句残酷的话，现在卖不太动的，你到后面也是持续跌价。

早年基层的房子，就是越来越不值钱的，很简单，老破小大把老破小跟你竞争，而且年轻人都不喜欢，还有新房在抢夺你的客户。早年的外围新房也是一样（极少数核心区不算），附近的新房产品户型设计都比你新，区域成熟的还能再打一阵，等新房的区域成熟了一样会死，如果不成熟的，面对新房更不能打。

去年上半年市场最热的时候，我让科学城某盘80多方的大2房业主出货，说未来周边3房冲击，被业主骂成狗，现在你看？？价格不仅跌，还很难卖。

你现在不痛下决心跑，不抓住机会，后面还会更难跑，而且还会跌价。

降价是最快的出路----就算亏，把钱拿回来总比套牢了每月还要付房贷养个吞金兽好，如果置换，亏的这点，在新房上能找回来就好，不要在乎在几万块钱，新房能跟你找回来的。

3、房地产是动态变化的

某些房子有缺陷，不能买的理由是--价格和货值不匹配，但是当价格到位时候，就不是不能买，看个人了。

比如说荔湾的雅居乐天际715，6万 的时候就是强烈不能买，但是3万 的时候，硬伤虽然明显，但是总价低市区无可选，你能接受奇葩户型未来不好置换也可以买。

比如说黄陂5万到6万区间的时候，就是缺点与价值不匹配，但是4万 回归合理就是相比能买了

在市场上行的阶段，你要考量投资要素，因为要吃一波趋势收益，但是市场横盘的时候，你要考量的就是自住舒适度，安全和流通性。

比如公寓，以前说不能买，但是现在你在增城有一套房，涨不动租不起价同样的总价，如果能换个市区的的稳定收租的公寓 那就是可以买的（因为你以前是指望升值的，但是现在同样的总价都升不了值，所以，换一个能给你带来现金流的，也是可以）

楼市的节奏变化很快，不要以你过去的经验去判断，专业的人一定比你专业。

4、如果你家庭的主要财富在房子，一定是长期折腾的

我认为，绝大部分的房子只能陪伴你8-10年的时间，所以房子要看中短线收益，不断折腾。

不折腾你的房子到了一定阶段就掉价了

因为绝大部分的房子都不具备、新区、新房、成熟的特征，所以很不扛打。举个例子，再牛B的网红盘美林湖畔（心疼一下去年9万接美林湖畔的大冤种同学） 美林海岸，周边只要旧改出了更新的产品，一定是停滞的 ，现在这些盘的大2两房都卖不动了 因为外围次新冲击太强。

△美林湖畔

提醒一下2020年买入二手网红盘的同学，差不多5年赶紧换了，部分产品太旧了，高点之后只要有竞品，后面价值会慢慢下跌的。

广州能长线持有的新房，现在都不是看小区的，要看小户朝向，和户型，这种精细活儿，绝大部分不知道，所以能保证你资产的唯一办法，就是阶段性置换，让自己的产品更新。

以上哈。