买房买这3个楼层买到就是捡漏（这一次真是房住不炒）

买房买这3个楼层买到就是捡漏（这一次真是房住不炒）02二来，锦尚和品府未来收益是否真如预期稳固？熟悉的群友一想到她的切身实情，不免替她揪心：一来，露西手握的是一张0社保房票（出自其女儿，正在读研），属于最底层的社保幼子，分分钟被淘汰出局。上个月信心满满参摇中杭府，结果连入围资格都没。锦尚和品府首开恰逢新政后的红盘潮，勉强逃过拼社保。如今，仅天珏华庭一个竞争对手，有房票随时可能拼社保。与其如此，资金还不如躺在理财里收利息。

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“最后24小时，锦尚和品府究竟要不要报？”

近500人的购房群里，这已是露西第5次发出“灵魂拷问”。

不熟悉的群友，看到她如此纠结，略带调侃式回复：房产税马上来了，还摇什么，又不缺房子住。

熟悉的群友一想到她的切身实情，不免替她揪心：

一来，露西手握的是一张0社保房票（出自其女儿，正在读研），属于最底层的社保幼子，分分钟被淘汰出局。上个月信心满满参摇中杭府，结果连入围资格都没。

锦尚和品府首开恰逢新政后的红盘潮，勉强逃过拼社保。如今，仅天珏华庭一个竞争对手，有房票随时可能拼社保。与其如此，资金还不如躺在理财里收利息。

二来，锦尚和品府未来收益是否真如预期稳固？

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账面上看，精装限价51700元/㎡的锦尚和品府，有着不菲的倒挂。

比如，往东不到1公里的“文晖三子”——万科新都会1958、朗诗熙华府、朗诗乐府，今年二手房价相继冲上7万。

上个月底，新都会1958和熙华府，各自拍卖了一套法拍房。新都会1958被拍卖的是一套中高楼层（12F/19F）的138.75㎡，成交总价880万，折合单价63428元/㎡；

熙华府被拍卖的是一套低楼层（3F/18F）的126㎡，成交总价836.2万，折合单价66362元/㎡。

二手行情持续低迷的当下，大多小区“有价无市”，相较而言，法拍房的价格更能凸显当前市场价。

饶是如此，锦尚和品府倒挂仍高达1万2-1万5，丝毫不逊中杭府，摇号动力瞬间满格有没有。

但有一点，熙华府、乐府是科技住宅，自带一批忠实粉丝。

更重要的是，“文晖三子”有学区优势。长寿桥岳帅小学，虽算不得全城拔尖，可在教育资源薄弱的原下城区，颇受家长欢迎，有一定学区溢价。

而锦尚和品府交付后有可能划入北面的德天小学（期房不承诺学区），学区并无优势。

同样学区一般的野风现代系三盘——名苑、雅苑、景苑，与锦尚和品府一路之隔，当前二手房成交价集中在4-5万。部分位置差的大户型，网签价不到4万。

只是，野风现代系三盘，十几年前的房子了，产品代差大（如外立面用的是面砖），缺乏一定的可比性。

综上，锦尚和品府的“倒挂论”，具体还得看参照物。与“文晖三子”比，倒挂足够诱人；与野风现代系三盘比，倒挂十分微弱。

但有一点可以肯定：锦尚和品府比“几乎没有倒挂”的保利天汇，更具吸引力；但比倒挂更夯实的中杭府，稍欠了点火候。

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倒挂之说，归根结底考验的是接盘侠的实力与魄力。

锦尚和品府新房限价51700元/㎡，比奥体、未科高出不少。放眼全杭州限价新房，仅次于69800元/㎡的南星、江河汇，67000元/㎡的钱江新城2.0，以及54000元/㎡的申花。

未来，准房东对二手房价的预期，必然是向着杭州“天花板看齐”。

可接盘侠们有自己的喜好。去年至今，奥体、未科二手房价之所以屡次刷新三观，核心原因在于：他们自带光环，能吸引到数量不菲的外地人。

锦尚和品府实景

甬台温金、乃至深圳投资客，都是杭州高价二手房的主力接盘者。毕竟，千金难买心头好。

回到锦尚和品府，其所处的和平广场一带，隶属杭州老城区。周边界面，十几年如一日，日渐老旧。

这两年，虽新添了城市之星、嘉里城等重磅级明星项目，可在外地人眼里，仍没有后起之秀的奥体、未科更具想象力及吸引力。

问问甬台温金等老家的亲朋好友，他们眼中的杭州中心，不是一江两岸，就是未科。在这些热门地段有套房产，不仅是实力的体现，更是面子上的较量。

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那么，谁更愿意接盘锦尚和品府呢？本地需要改善的老杭州人。

首先，他们没有所谓的“追热点执念”，反倒更乐意在熟悉的环境里置换；

其次，老杭州人内心或多或少存在些许“地域边界”，和平广场一带符合他们对市中心的传统定义。

我随机咨询了一批锦尚和品府的摇号业主，5个人里、3个人准备未来自住。“周围方便啊，出门搭地铁，4-5个站就到西湖。”

只是，自住意愿高没啥卵用，最后还得拼运气。若摇不中新房，未来只能接盘二手房。

锦尚和品府示范区实景

问题来了，老杭州人愿意高价接盘的数量是有限的。

锦尚和品府虽顶着最高限价卖，可滨江、保利、越秀三家呈现出来的作品，依然是滨江“经典流水线”。起步113㎡，最大231㎡（顶跃），与市面上绝大多数产品面积段雷同。

就是4500元/㎡的装标，也是熟悉的配方。东芝的中央空调，西门子厨具三件套（油烟机、燃气灶、洗碗机），马可波罗瓷砖，唯宝盥洗盆、主卫浴缸，TOTO马桶，汉斯格雅的花洒、龙头等。

跟同样装标的嘉品、君品比，多了麦迪龙的新风，消毒柜升级为洗碗机。

锦尚和品府装标

别忘了，锦尚和品府预计2024年中交付，长达两年半的等待交付后，让准业主们的持有成本，大幅增加。

再加上他又是一个近2000套房子的大型社区。哪怕投资客占比仅10%，也有约200套房子交付后会流入市场。

按平均一套139㎡，二手价格7万算（微利），就需要200个千万级选手。如果想卖8万或者9万，其难度可想而知。

杭州本地社保巨子，那可是见过市面，算盘打得叭叭响的精明人，想想被炒房客中间硬赚一大笔钱，心里有几个服气的？

不菲的持有成本、凑和的倒挂，加上有限的接盘侠，锦尚和品府更像是当下房住不炒的最佳典范。如果你是自住，上述分析均可忽略，按自己的喜好来摇便是。

自住没有对错之分 ，只有适不适合自己。