购房合同显示土地使用权抵押（鼎峰思考不动产所有权与他人的抵押权撞车）
购房合同显示土地使用权抵押（鼎峰思考不动产所有权与他人的抵押权撞车）在此情况下，A先生如何保障自己的房产权益呢？ 此时A先生从法院处得知自己的房子已被判决用以实现银行C的抵押权，欲立案起诉地产公司B追究其违约责任，但是却被法院告知房子的所有权已被判决，无法立案。作者：Yuky.Zhou 编辑：Shawn 买房者A先生，在地产公司B处购买了一栋别墅，房款已缴清且已房子已交付使用，但是未进行商品房销售备案登记。 后来B公司将该别墅抵押给了银行C以借款，后因违约未予偿还借款，银行C则向法院起诉要求实现抵押权。随后，法院遂判决银行C就抵押物的拍卖或变卖的价款优先受偿。
怎么办
蒋山 - 音乐诗九篇 蒋山乐集
不动产所有权与他人的抵押权撞车！
买房者怎么办？？
作者：Yuky.Zhou 编辑：Shawn
买房者A先生，在地产公司B处购买了一栋别墅，房款已缴清且已房子已交付使用，但是未进行商品房销售备案登记。
后来B公司将该别墅抵押给了银行C以借款，后因违约未予偿还借款，银行C则向法院起诉要求实现抵押权。随后，法院遂判决银行C就抵押物的拍卖或变卖的价款优先受偿。
此时A先生从法院处得知自己的房子已被判决用以实现银行C的抵押权，欲立案起诉地产公司B追究其违约责任，但是却被法院告知房子的所有权已被判决，无法立案。
在此情况下，A先生如何保障自己的房产权益呢？
解决这个问题，我们需要分为下面两步：
权利先后顺序
我们需先确认，在本案情形中A先生的房屋实际占有权与银行C的抵押权，哪个具有优先性，以及地产公司B是否可以对别墅进行抵押处分。
根据2002年最高院出台的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一第二条规定——“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 ”由此我们可以知道：已交全部房款或大部分房款的消费者权利＞承包人未获得的工程款债权＞抵押权和其他债权。故此我们可以知道，尽管A先生未办理销售登记，也未取得房屋所有权证，但其可以就已全额支付房款且已实际支配房屋的事实对银行C的抵押权进行抗辩。
而由于A先生未进行销售登记或者预告登记，以至于房产公司B的处分系有效的，但由于房产公司B的处分行为已经损害了A先生的合法权益，故其可起诉B公司要求其承担违约责任。
司法程序选择
那么A先生应当采取何种司法程序以救济自己的合法权利呢？
Plan A：提起案外人执行异议之诉
案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人，（如所有权或者足以阻止执行标的转让、交付的实体权利）在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。但是此程序的适用有前置程序——需先在执行异议执行过程中，对执行标的向人民法院提出执行异议，如果异议被驳回的且案外人认为与原判决、裁定无关的，才能自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
Plan B:提起审判监督程序
审判监督程序，是指人民法院对已经发生法律效力的判决、裁定，依照法律规定由法定机关提起，对案件进行再审的程序。它又称为再审程序。
A先生可以就原判决中的错误地方在判决、裁定发生法律效力后六个月内直接提起再审，或者有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出；也可以在提出了执行异议之后，自执行异议裁定送达之日起六个月内提出再审。Plan C：提起第三人撤销之诉
第三人撤销之诉是指非因自身原因没有参加到他人之间的审判程序，针对双方当事人之间生效判决对其不利部分予以撤销的请求。对于地产公司B和银行C的原判决，A先生可以根据《民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。但是这三个程序的应用因现实操作中因为关系与利益错综复杂，一直都是民事诉讼程序事务中的疑难点。所以购房者应当未雨绸缪，在购买房屋后，应当及时进行销售登记或者预告登记，以保护自己的不动产权益。
