多远的别墅算是近郊（外冈别墅上车你就输了）

多远的别墅算是近郊（外冈别墅上车你就输了）那么外冈为何不涨反跌？我们今天就来一探究竟。尽管如此，总有那么一些倒霉蛋，通过各方途径“秘密”了解到这里的价值所在，总以为自己是那个捡漏的幸运儿，殊不知成了冤大头。然而，总会有那么一些板块逆趋势而行，不仅不涨反而跌出一大截，最主要的是还没有人接手，自己只能一直被套牢，成为“接盘侠”。外冈就是众多不涨反跌的一个典型代表，曾经轻信所谓“洼地”而入手的人，当时有多兴奋，如今就有多懊悔。或许大家对外冈很陌生，如果不是铺天盖地的房产新闻，把外冈拉入大家的眼帘，我想应该没多少人能够知道这个偏远小镇。

每一位购房路上的行者

都关注了「有居楼市」

大家好，我是用脚步丈量城市的黑帅，今天我将走进嘉定外冈，聆听一下它的故事。

在上海其实很难能够找到一些板块的房价不涨反跌的情况，如果在2016年之前买入的房子更是如此。

然而，总会有那么一些板块逆趋势而行，不仅不涨反而跌出一大截，最主要的是还没有人接手，自己只能一直被套牢，成为“接盘侠”。

外冈就是众多不涨反跌的一个典型代表，曾经轻信所谓“洼地”而入手的人，当时有多兴奋，如今就有多懊悔。

或许大家对外冈很陌生，如果不是铺天盖地的房产新闻，把外冈拉入大家的眼帘，我想应该没多少人能够知道这个偏远小镇。

尽管如此，总有那么一些倒霉蛋，通过各方途径“秘密”了解到这里的价值所在，总以为自己是那个捡漏的幸运儿，殊不知成了冤大头。

那么外冈为何不涨反跌？我们今天就来一探究竟。

原因一 刚需别墅产品竞争力弱

房地产的产品类型有很多，有公寓住宅、别墅、商铺、酒店式公寓、办公楼、动迁房、回迁房、经济适用房等等，不同类型的房子便有不同的属性。

房产从经济学角度来看就是一个物品，只要是物品就会有价值，相应的就会有价格，价格高低则决定了物品流通的快慢。

当我们想要找出流通最容易的产品可能众口难调，但如果说市面上最难流通的几类产品，我想大家心中多多少少都有数。

以前“一铺养三代”，现在则反过来了“三代养一铺”，受到电商的冲击，商铺现在的流通性早已没有了十多年前的火热程度，一般情况下，现在再入手就是一波新的接盘侠。

酒店式公寓一般都是商业或地铁上盖，提供了很高的生活便利度，不限购不限贷、户型小总价低、loft上下可隔两层等优势很受当下年轻人的喜爱，让渴望在大城市扎根的年轻人们毫不犹豫购入。

住了几年后成家，便发现了处处局限之处，太小不够住，还不能落户没有学区，南北不通透、不通燃气、商水商电商业物业费等高昂的生活成本让他们又纷纷想抛售。

然而酒店式公寓本身就是消耗品，升值空间极其有限，高昂的交易税费又增加了流通的难度，终究还是错信了，砸在自己手里，住着难受，卖还卖不掉。

再有一类产品是比较容易让人忽略，就是刚需别墅。之所以称之为刚需别墅，是因为产品本身跟传统别墅确实有比较大差异。

刚需别墅地处偏远，远离市区，周边配套差，以联排和叠加为主，面积小，总价低，楼间距小等特点。

面积小的可以做到不到90平米的叠加或联排别墅，平均下来每层差不多就三十几个平凡，也就是稍微大一点的房间，面积稍微大一点的也就是一百多点平方，每层五六十个平方。

不少人看到了别墅有天有地有花园，还附赠地下室，平均下来的单价非常低，性价比很高，并且还能住上心心念念的别墅，告别原先狭小的平层，于是争先恐后的上车。

真正住进去之后就会发现，所谓别墅不过是复式楼罢了，刚需别墅的空间大不了，很是紧凑，装修成本还高，特别是有地下室的，光防水防潮就得花掉不少钱。

看似利用率很高的花园，打理费劲，夏季还容易招蚊虫，不用多久就会废弃。再有就是过窄的楼间距，干什么感觉对面的房子都能看得一清二楚。

更为重要的是这类型的别墅之所以卖的便宜，地段绝对是好不了，可以说就是乡下，生活就没有便利可言。

这种产品别说升值了，能平价出就非常好了，没人接手，出手极其不容易，俗话说得好，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。”那么，唯一的途径就是降价出售了。

外冈就是这样的，大量的刚需别墅，入住率还不高，周边还被农田包围显得尤为荒凉。

原因二 远离主城区，配套资源稀缺

对于嘉定来说，外冈都算是边角料了，位于嘉定的西北角，刚好是11号线在嘉定岔开的空白区，无缘地铁，往南往东都不容易。

不仅是11号线的岔开的空白区，还是绕城高速和沈海高速留白区，想要在快速上高速在外冈是不可能实现的了。

对外交通不便是偏远地区的标配，无形之中增加了不少的通勤时间成本，当然自驾相对还会容易一点。

如果想要到上海市区，我觉得可能从外冈往西走到花桥火车站，坐高铁到虹桥火车站或者上海站比从外冈出发到市区来的容易多了。

或许有人说了，住在这里的人不需要到市区去，或者本来就是买来养老的，平时没事根本不会外出，环境好就好了。

可我想说的是，就算不考虑外出的因素，住在这里总的要生活吧！养老也需要有一定的医疗基础吧！

住在这里，吃个早餐，买个菜都得要奔波到老镇上比较热闹的地方去，并且这个地方还没有共享单车，走吧走不到，开车吧停车费劲，打车吧不划算，或许在这里小电驴成了最好的交通工具。

稀缺的商业终究是给生活带来众多的不便之处，在这里生活就别想着娱乐了，逛个街都没有心情，因为没地方让你逛，去主城区吧，还不方便。

养老最关心的我想除了日常生活才买之外，还得有说得过去的医疗吧，万一有个什么毛病还能够应急处理一下，总不至于奔波到主城区才能得到救治，很多时候及时处理便能化解很多危机。

这里除了社区服务中心，也就没了，这也是这类型乡镇的标配了，想要更好的只能是10公里开外的嘉定主城区了，好在这个距离不算太远，但对于老人家老说终究是不便。

九年义务教育使得即使在偏远的地方都能够基础的教育资源更何况是上海，所以外冈的教育只能算得上的有了，算不得优质。

一个吃早餐都费劲的板块，房价卖不高的就可想而知了。

原因三 地处偏远，出行过于困难

外冈地处偏远，属于上海边界了，一脚油门就出了上海到太仓了，所以出上海容易，进市区却像是要跋涉千山万水。

城市的边缘地段，能保持房价的唯一出入就是轨交的便利，千万不能轻视我们中国人吃苦耐劳的能力，但凡有地铁价格又合适，再远都能接受。

11号线通到花桥，可有不少人住在花桥，上班却是在上海市区，每天上下班的通勤时间三四个小时，有地铁就能接受，因为时间可控，要是把地铁改成公交，我想就算两个多小时的车程都未必会有多少人能够接受。

这就是地铁的魅力，通勤时间可控，早上就能保证上班不迟到，晚上能确保到家，就算晚点也没事，所以再远只要合理都会有人能接受。

要想在偏远的郊区买房，要考量的根本就是是否有地铁，这个至关重要，关乎到房价是否能够稳住并且上涨，我想你应该没有听说哪个地铁房出现了大面积不涨反跌的情况吧！

没有地铁是外冈非常致命的一点，另外进出市区自驾也不容易，成本还高。

由于物理距离太远，到市中心至少四五十公里，这个距离正常开车没有一个小时到不了，上下班再一堵车，时间就长了去了。

另外对于住在这里的人来说如果在市区上班，开车成本会是一笔非常大的成本，一天两天可能感受不出来，但如果长期如此，压力就有了。

或许商业不足勉强能够忍受，医疗薄弱年轻人也能接受，教育不算好但至少都会有，但出勤成本如果太高，那就很少有人能够忍受了，这也就是为何偏远地区人气一直不足的原因了。

原因四 产业薄弱，外来人少

一个区域能否活跃，房价能否稳中求涨，产业是关键，产业与人是直接挂钩的，而人便是需求，有需求才会抬高价值。

嘉定以汽车产业著称，安亭汽车城是上海最大的汽车产业基地，外溢了很多汽车零配件制造业，更多的是外溢到昆山，昆山各地工厂非常多，全部都是汽车零配件的加工厂。

外冈紧紧挨着安亭，也分到了一杯羹，但体量非常小，很多还都是小作坊，规模并不大，并不能形成有效的虹吸效应，并且这些都是低端制造业，收入并不会很高。

外冈有一个零部件产业基地，现在还在建设中，也有一些已经入驻企业，规模并不大，后期建设完成全部入驻可能会是这里人群最集中的一个区域。

但是看到外冈的生活配套，我想稍微有能力的人都会选择到嘉定主城区或者安亭了生活，毕竟长期生活，最基础的配套是需要满足的。

这就会形成一种现象，虽然有产业在这，但留不住人，纷纷往外走，白天来外冈工作，晚上却不住在这里，这对外冈来说并不是什么好现象。

我在逛外冈的时候，看到一家上海上药中西制药公司，四下都是农田，周边很荒凉，但我发现了商业，一家小卖铺，正对着公司大门，我在想这可能是专门了为了这家公司开的吧！

试问这样的配套，你愿意留在这里生活吗？

尽管外冈有一些产业，但始终是留不住人，一个区域如果外来人口少了，那么也就失去了活力，最直接体现的便是房价。

当一个区域除了房价低是优势之外，那注定会一直低下去。

2015年开盘的湖畔艺墅高层新房均价在2万出头一些，如今价格稍涨一两千块，都不够通胀的了。当年别墅均价3万不到，现在不少挂牌的别墅均价2万不到，成交周期还极长。

2016年开盘的上城院子，叠加均价3万，联排均价4万，现在二手挂牌都降了将近一万，还没人要。

去年开盘的路劲海尚湾，还出现疯狂排队抢别墅的景象，我想说的是，不过是路劲营销费给的足，全城的中介都在极力推荐，现在刚交房，最终怎么样再有一两年便有结果了。

外冈把房价下跌能占的因素全占了，还奢望着它涨，可能吗？

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