东莞哪个楼盘最好（东莞这九大楼盘）
东莞哪个楼盘最好（东莞这九大楼盘）其中，包括城区5个，虎门2个，凤岗1个，塘厦1个， 本文同样针对核心区以及热门区域罗列了9大楼盘，并进行分析和判断：笔者认为：在房住不炒以及东莞房价水分太多的背景下，未来，这些楼盘的房价将会退出各大片区房价上涨前线。届时没有接盘侠，流动性减弱，变现也很难。重点是，由于这些楼盘此前涨幅不错，如今披上笋盘的外衣，还是能吸引不少人。一旦受不了诱惑，恐怕就要做好长持的准备了。此外，还有一些楼盘无论品质还是地段都让人称赞，忍不住想上车，但是由于板块不行，未来也很难有升值潜力。
上周，淘房志整理了一篇东莞十大潜力盘，未来3-5年内这些楼盘都会有不错的表现。
南城冲7万？这十大潜力盘，底气在哪里
而与之对应的是，有些楼盘过去表现可以，但已经出现乏力的状态，未来3-5年带来惊喜的可能性极低。
甚至，这些楼盘的房价还会有继续下降的风险，现在上车，大概率会成为接盘侠。
重点是，由于这些楼盘此前涨幅不错，如今披上笋盘的外衣，还是能吸引不少人。
一旦受不了诱惑，恐怕就要做好长持的准备了。
此外，还有一些楼盘无论品质还是地段都让人称赞，忍不住想上车，但是由于板块不行，未来也很难有升值潜力。
笔者认为：在房住不炒以及东莞房价水分太多的背景下，未来，这些楼盘的房价将会退出各大片区房价上涨前线。届时没有接盘侠，流动性减弱，变现也很难。
其中，包括城区5个，虎门2个，凤岗1个，塘厦1个， 本文同样针对核心区以及热门区域罗列了9大楼盘，并进行分析和判断：
这些楼盘，为什么未来涨幅会乏力？
有没有还能再操作一波的？
本文将从未来几年的行情出发，一一说明。
南城二手分化严重
标杆老二手也难有再冲之力
南城接下来还有一波新盘入市，将极大缓解城区新盘紧缺的状况，而不出意外，这些新盘将在下一轮周期到来时流入二手市场。
届时，将“长江后浪推前浪”，二手市场的主流一定是这些刚流入的标杆新盘，以及一些长期霸榜南城二手房价天花板的次新盘。
而那些楼龄在15-20年的老旧标杆二手房将被踢出涨幅榜梯队，特别是已经涨得很高的，爬得高摔得惨。对这些辉煌一时的楼盘，一定要擦亮眼睛，避免高位接盘。
1
光大景湖春晓
近20年楼龄，潜力跟不上片区
景湖春晓位于西平片区，这里是南城周边连片小区，居住氛围比较浓厚，因此人气还是有的。
但该楼盘的楼龄已近20年，相对于片区其它楼盘，将面临各种老化问题，居住舒适度也相对不高。
再过几年，流通性将大大减弱，影响后期升值空间。
在西平，最好考虑楼龄较短的次新盘，居住舒适，持有同样期限，升值空间相对更大。
举个例子，相同地段，现在隔壁楼龄较新的景湖时代城，单价已经破5，预计下一波行情将冲6，而景湖春晓同户型不少还在3-4字头逗留。
2
中信新天地
房价水分多，片区市场竞争大
中信新天地位于石竹板块，地段优势比较明显。
但楼龄同样接近20年，小区老破大，户型也跟不上时代，居住价值会低些。
投资上，前期涨幅太猛，已被透支，目前价格水分还是比较大，后期难以涨幅，容易高位接盘。
且附近标杆楼盘众多，最热门的万科金域华府就在旁边，楼盘新又抗跌，是投资客的最爱。
未来旁边还有CBD几个新盘，流入二手市场参与竞争，板块竞争大，购买力被分流，楼龄老旧的中信新天地将被投资客所抛弃，会面临无人接盘的风险。
3
石竹新花园
有投资价值，但不多，入手需谨慎
石竹新花园与中新新天地仅一路之隔，这两者都有一个共同的特点：凭借地段，有点投资价值，但幅度不会太高，毕竟楼龄摆在那里，周边的次新盘优势也摆在那里。
同样的，石竹新花园此前也涨过几波，房价处于高位，水分目前还是有点的，除非有笋盘，否则不太建议上车。
且由于楼龄太长，属于老破旧了，后期流通不太行，真要投资的话，只适合短期操作，在下一轮上涨周期中出，不建议中长期持有。
4
铭可达商住中心
铭可达商住中心，是莞城的学区房之一，其房价也曾大涨过，但投资真的得慎重了。
项目是莞城的老破旧学区房，有着近30年的楼龄，还是楼梯房， 硬通货属性相对没那么强。
在最近一年的涨跌幅中，相对其它次新学区房，已经不太抗跌了。
目前墙体已经有不少脱落，周边环境很一般，旁边都是农民房，街道湾区狭窄，居住价值也不高。
这里仅是把它当做一个代表，莞城很多老破旧学区房，未来的升值空间不多，不适合长持，最多短线操作。
5
东泰花园
人车不分流，社区老化
动泰花园是该片区最大的小区，总体来看各项配套都挺丰富，适合居住。
不过投资上，社区楼龄较高，老化是个问题，且人车不分流很影响升值潜力。
目前已被纳入政府参考价小区，进入横盘阶段，未来3-5年涨幅可能性不大，虽然不会高位接盘，但是投资性价比不高。
且对面是景湖时代城等高竞争力小区，市场较弱，不是投资首选。
虎门回调期，非新中心区慎重
虎门同样位于东莞三大核心区之一，区域价值不言而喻。
目前，很多热门二手楼盘也处于回调期，笋盘频出，不少人都在捡笋，像万科云城，万达华府都是不错的选择。
但有几个盘需要注意，小区太小楼龄太老，流通性一般，不适合投资。
6
地标广场
物管差，小区不大，楼龄相对老
地标广场位于虎门的传统中心区，小区体量不大，纯刚需盘，以买入自住为主。
传统中心的成交热度一般，更多是本地客买入，地标广场虽然楼龄只有10年，但相对周边小区也比较老了。
一个比较明显的缺陷是本地物管较差，且现在是改善时代，追求住得好，该楼盘投资性不高，不适合长持。
7
虎门印象
社区太大，难以涨幅
虎门印象产品还是不错的，但若论投资还是差了点，最大的原因在于社区体量太大，很难涨起来。
另一方面，该楼盘距镇中心较远，周边配套一般，除了教育资源丰富点外，其它都是一些小型的商业和医疗配套，基本靠内部配套。
此外，车位比较欠缺，四周也以企业工厂为主，景观视野一般。
高位站岗第一镇——凤岗
塘厦内卷严重，一手优于二手
临深板块的很多二手楼盘，无论品质还是地段都十分不错，价格也比新盘要合理些。
但重要的是，像凤岗、塘厦的投资价值不被看好，深圳客基本都不来了，而自身购买力又差。
所以，目前即便很多楼盘都出现跌幅，也很难卖得动，毕竟受限于板块，楼盘再好，也难有升值空间。
8
大运城邦
二手标杆盘、涨幅被压死
凤岗的大运城邦靠近深圳龙岗，紧邻龙岗最有价值的两个板块，大运新城和龙岗中心城。
该楼盘也是临深最具代表性的楼盘，楼盘品质也是很不错。
图源：安居客
但可惜的是，近年来临深板块都不太行了，房价和龙岗一衣带水，龙岗没起来，大运城邦估计也没戏，且房价涨幅超过周边深圳的可能性不高。
虽然新政后临深迎来一波热潮，但随后又快速回落，且深圳客的占比并不多，房价涨幅非常小，远远落后于大势。
如果是冲着本地标杆盘的品质去，大可不必，板块价值很被动，涨幅需要长期持有。
9
御湖半山
本地客户为主，价格偏高
塘厦一个很突出的现状是：能买新房绝不买二手房。
在镇中心区，由于一手房没有明显差价，基本是新房的天下，二手房难有立足之地，就连中介都转到一手市场。
御湖半山所处的板块位于塘厦行政区中心，项目周边配套完善，居住价值比较高，但镇中心的二手性价比不算高。
且注意，此项目以本地客为主，投资客不多，该项目价格方面偏高，是最容易高位接盘的。
且塘厦内卷严重，未来横盘期较长，这种高价盘，卖出去或许都得降价，涨幅很难。
