龙华发展好还是光明发展好呢（特区40年龙华地位再跃升）
龙华发展好还是光明发展好呢（特区40年龙华地位再跃升）在最新的城市规划中，龙华凭借其深圳几何中心的地理位置和前海、福田-罗湖成为深圳的新三大核心板块。从GDP来看，2019年龙华已超过罗湖，政府更是规划在未来5年投资3700亿元，助力龙华腾飞。 图：龙华未来规划图示 为更好的帮助购房者筛选出更具投资价值的项目，易居克而瑞对市场上在售的公寓进行研究后发现：具有规划和交通利好的片区的公寓产品更具投资价值，附加成熟的商业配套，则能带来更多的租房需求及更高的承租能力，从而带来高值投资回报。十年前，它是尘土飞扬，城中村、工厂云集的关外，被人戏谑的“睡城”；2011年，它成立龙华新区，开始迈向新的征程；2017年，它升级摇身一变为龙华区，仅5年光景，从“福田后花园”跃升为“深圳北中心”。凭着过硬的实力，龙华早已不是那个大家看不起的关外之地。2020年的今天，昔日的福田“小弟”现在多了一个新的外号——“宇宙中心”。虽然浩瀚的星空没有尽头，但是龙华被深圳人比
作为粤港澳大湾区未来的发展之擎，深圳的投资价值是其他城市所无法比拟的，715新政后留给深圳投资者的机会已不多，即将成为绝版的深圳公寓无疑是投资者最后的上车机会。
◎ 易居克而瑞深圳区域
715新政后，很多失去购房资格的投资客将眼光投向如南沙、惠州等临深不限购区域，但作为粤港澳大湾区未来的发展之擎，深圳的投资价值是其他片区所无法比拟的，相比投资临深住宅，投资深圳公寓能更先一步享受深圳发展带来的城市红利。
与写字楼及商品房相比，同样是不限购不限贷，公寓产品自住投资两相宜，无论是出租率、租金水平、投资门槛，都具有非常优势。随着7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布了《关于停止商务公寓的审批通知》，这意味着市场上的商务公寓产品即将成为绝唱，买一套少一套！因此，继住宅打新潮之后，目前市场上又出现了一波抢购公寓潮。
为更好的帮助购房者筛选出更具投资价值的项目，易居克而瑞对市场上在售的公寓进行研究后发现：具有规划和交通利好的片区的公寓产品更具投资价值，附加成熟的商业配套，则能带来更多的租房需求及更高的承租能力，从而带来高值投资回报。
从配角到主角，“宇宙中心”龙华发展史十年前，它是尘土飞扬，城中村、工厂云集的关外，被人戏谑的“睡城”；2011年，它成立龙华新区，开始迈向新的征程；2017年，它升级摇身一变为龙华区，仅5年光景，从“福田后花园”跃升为“深圳北中心”。凭着过硬的实力，龙华早已不是那个大家看不起的关外之地。
2020年的今天，昔日的福田“小弟”现在多了一个新的外号——“宇宙中心”。虽然浩瀚的星空没有尽头，但是龙华被深圳人比作“宇宙中心”，可以充分说明龙华已经拥有了妥妥的主角光环。
图：龙华未来规划图示
与大前海、福田并立，龙华跃升都市核心区在最新的城市规划中，龙华凭借其深圳几何中心的地理位置和前海、福田-罗湖成为深圳的新三大核心板块。从GDP来看，2019年龙华已超过罗湖，政府更是规划在未来5年投资3700亿元，助力龙华腾飞。
它优越的地理位置更是飞速发展的一大助力点，龙华地处深圳的中轴，连接着六区一市，同时贯通香港，成为支撑整个湾区发展的重要脊梁。去到福田、龙岗、宝安、东莞也很快，地铁龙华线、环中线、光明线穿插而过，交通便利，未来将形成以龙华为核心的半小时生活圈。
图：深圳都市核心区图示
在这个地段决定一切的年代，龙华盘每每一出手，头条必须有。近年来的几次土拍，龙华都是名企竞相角逐的宝地。由于四号线的开通，龙华过去一度成为在福田上班的白领们置业的热门片区，但短短数年，龙华的价格正赶超福田，部分带学位的楼盘甚至已超过了福田的价格。
2008年，红山附近典型的楼盘——城投七里香榭开盘，均价约8500元/㎡；2019年，上塘附近的知名豪宅——金茂府开盘，均价已突破10万元/㎡，而以红山为核心的深圳北沿线楼盘，二手均价已站稳10万元/㎡的单价，已经达到前海水平。十年十倍的奇迹，也见证了龙华的蜕变。
红山2.0，清湖片区价值再跃升在整个龙华区的规划当中，只有红山和清湖被政府定义为文化居住区，而其他的板块则都是规划为商务区、产业区等。像深圳北等商务区，虽然聚集了大量的商务办公人群，但周边都是写字楼，缺乏文化底蕴和生活配套，并不是最适合居住的区域，随着社会对生活水平的追求不断提高，未来文化居住区域的价值会越发明显，这也是红山价格超越深圳北站的重要原因。清湖片区作为龙华未来重点发展片区，将打造成红山2.0。
从交通规划来看，清湖片区地铁密度未来将超过红山片区：2条已开通的地铁4号线和6号线，1条在建的4号延长线，以及2条规划中的25、27号线，其中4号延长线预计2020年底开通，规划中的25和27号线通往坂田和前海，更是将源源不断地向清湖片区输送大量的高净值客群。
图：清湖片区交通示意图
从政府公建配套来看，红山约1公里范围红山四馆人文丰盛（图书馆、美术馆、演艺馆、展览馆），清湖片区现拥有超越红山片区的配套设施。目前，规划和进度来看，清湖片区未来将享有包括龙华书城、龙华文化广场、龙华文化艺术中心、龙华文化体育广场、壹方天地在内的“四馆一城”高配城市文体设施，未来龙华将正式进入红山2.0时代。
图：清湖片区与红山片区配套对比图
说到交通和配套升级的同时，一大批旧改项目，将为清湖片区带来全新面貌。清湖片区附近拥有超12个大型旧改项目，其中包含有总建面约100万㎡，体量超过了南山海岸城的龙华海岸城旧改；建面约102万㎡，将要建造龙华250米新地标的中洲旧改；以及整个龙华最大的旧改项目——德业基旧改，项目拟建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体。
随着旧改规划的兑现，整个清湖片区的格局将会焕然一新，未来片区价值将跃升到一个新的高度。
图：清湖片区旧改示意图
目前，龙华书城、龙华文化体育中心以及龙华艺术中心等文体配套均已建成。伴随未来交通和旧改升级，将助力清湖价值腾飞，成为龙华区内唯一媲美红山的醇熟宜居生活区。因此，在我们看来，目前正是投资清湖片区的好时机。
龙华芯-4号线清湖站，超流量熟寓佳兆业·通达汇轩，位于龙华中心区红山2.0的清湖片区，毗邻4号线地铁清湖站，拥有“4（公路） 2（地铁）”通达体系，中心区位可通达全市各个行政区域。项目建筑面积4.6万㎡，以区域内少有的精装小户美寓，坐拥繁华商圈，生活配套荟萃，堪称礼献城市有态度青年佳品。
图：佳兆业·通达汇轩效果图
红山2.0时代，龙华巨能装熟寓
项目推售了建面约28-31㎡472套公寓产品，可以说是目前全市最小面积的可售公寓，这在龙华也是唯一在售且未来唯一可售的小面积公寓，现首付仅50万起。
麻雀虽小，五脏俱全。更紧凑的面积，同样功能空间。精装交付，佳兆业携手深家协住宅精装研究院，以储物空间、起居空间、办公空间、休憩空间等七大佳纷空间划分精致美寓功能空间，打造理想人居。
图：佳兆业·通达汇轩户型及空间分布
红山2.0，旧改云集价值引爆在即
项目所处的清湖片区是龙华继红山后的下一个重点发展的片区，如今红山的公建设施和区域发展已经日渐趋于饱和，周边的二手房房价已经去到8万 /㎡甚至9万 /㎡，公寓参考龙光玖钻和鸿荣源天俊，成交均价已经突破6万/㎡，清湖片区即将迎来红山2.0时代，目前公寓价格3字头起，价格可观，未来有很大升值空间。
同时，项目周边旧改云集，其中龙华最大的旧改项目——德业基旧改，距离项目仅1.9公里，它的体量是深圳大冲华润旧改和周边壹成中心旧改的两倍，之前大冲旧改在2015年初步建成的时候，华润城的价格是6万/㎡，到2016年单价就涨到了8.5万元，现今华润城的单价已经到了13.4万元。
壹成中心旧改项目在被政府列入旧改规划的时候，周边均价仅是1.5万/㎡，到2018年旧改建成的时候，壹成中心的价格已经达到5.8万/㎡了，历经短短2年，现今已运营到了商业成熟期，目前项目均价已经达到7.8万/㎡。随着周边旧改项目的推进，片区面貌得到大幅提升的同时，项目价值也大幅上升。
图：佳兆业·通达汇轩项目周边现状示意图
零空置期 收楼即收租，租金水平高位
项目位于深圳地理中心龙华区，常住人口全市第一。地铁四号线，连接项目所在的龙华中心区、深圳北总部基地及福田CBD，牵引超235万人群涌入，日均客流量超60万人次，平均满载率高达113%。项目周边3公里范围内产业云集，汇集超40万产业人群。
图：佳兆业·通达汇轩项目周边产业园地图
高产业聚集带来人口红利，激发租赁市场需求。目前，清湖片区的租金约80元/㎡·月，仅次于南山（96.3元/㎡·月）、福田（95.9元/㎡·月）。项目周边品质单房租金已达4100-5000元/月，单平租金约100元/㎡/月。
佳兆业联合侣行家酒店式公寓推出签约租赁服务，对标星级酒店，以一级的物业服务、一流的精装品牌、大师级的户型设计，预计入住率高达98%以上，平均月租金约10633元/月，业主除每月固定租金外，还可参与侣行家收益分成，轻松以租抵供。
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