南京楼市低价房：南京一大波楼盘推出特价房

南京楼市低价房：南京一大波楼盘推出特价房13、这是南京房价下降的信号吗？此次事件的主角是龙潭新城的创源龙樾。除了竞拍房外，项目还有“送价值30万的汽车”和10套特价房。关于创源龙樾的这一举动，人们的聚焦点有三：1、这是“假摔”还是“真便宜”？2、为什么是创源龙樾？

“黑天鹅”的疫情时期，哪家房企最“高调”？

非恒大莫属。从网上购房，到全民营销，最后甩出“75折”王炸，恒大赚足了眼球。

在如此强势的操作面前，线上售楼处上的小哥哥们、抖音直播里的小姐姐们，纷纷败下阵。“如何突围，让更多的买房人关注自己？”正是眼下地产营销人思考的难题。

今天，南京有楼盘实现了“突围”：推出“6折起拍”的竞拍房，起拍价9999元/平，面积约87平，引起买房人的注意。

此次事件的主角是龙潭新城的创源龙樾。除了竞拍房外，项目还有“送价值30万的汽车”和10套特价房。关于创源龙樾的这一举动，人们的聚焦点有三：

1、这是“假摔”还是“真便宜”？

2、为什么是创源龙樾？

3、这是南京房价下降的信号吗？

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先来解答第1个疑问，创源龙樾的此举是“假摔”还是“真便宜”。

南京网上房地产显示，创源龙樾的毛坯销售均价约16527元/平，而该套房源的起拍价为9999元/平。

在10套特价房中，约87.12平特价房（总价123万）的最低价约14118.5元/平，而同户型1楼房源的价格约15800-16800元/平；

约104.61平特价房（总价160万）的最低价约15295元/平，而同户型1楼房源的价格约15998-16238元/平。

从价格上看，创源龙樾的特价房是真便宜了。

第二，为什么是创源龙樾？

想要搞清这个问题，得从区域和项目两个方面来理解。

创源龙樾所在的龙潭新城，位于栖霞区的东北方向，在南京楼市是位妥妥的“新成员”。龙潭新城的崛起，离不开两个关键词：土拍与紫东。

2018年6月，中骏以6369元/平的楼面价入手G22，即中骏东原璟阅；

2019年4月，正荣以8478元/平的楼面价入手G09，也就是现在的正荣悦东府；同一天，荣盛以8452元/平的地价拿下G10；

6月和8月，华夏幸福先后两次进驻龙潭，“门票”分别为8267元/平和6459元/平。

这还没完。龙潭新城又迎来“紫东”东风，在土拍市场大放异彩与全新区域站位的发酵下，龙潭新城开启从“城乡结合部”到“紫东地区房价洼地”的转变历程。

但对于“现实”的买房人来说，龙潭新城的缺陷也很明显：位置与交通。

▲来源：百度地图，仅供参考

地图软件显示，创源龙樾距离新街口、马群枢纽与仙林湖的直线距离分别为约30公里、21公里和8.8公里。虽然规划有地铁S5号线，但眼下从主城到龙潭新城，并不便利，即使从仙林湖开车去龙潭新城，也需要20分钟左右的时间。

初出茅庐的龙潭新城，吸引的是当地的改善客群与周边区域经济能力实在有限的刚需买房人。

那么，创源龙樾在龙潭新城，竞争力如何？

从品牌上看，创源龙樾的操盘手为南京怡华房地产开发有限公司，而周边的竞争对手太强大，有正荣、东原、荣盛等，想要从品牌和产品上突围，创源龙樾的胜算有限。

从价格上看，创源龙樾、中骏东原璟阅、正荣悦东府的价格分别为毛坯约16527元/平、精装17750元/平和精装17549元/平，且后两者的精装修配置并不低，如此看来创源龙樾的价格并无明显优势。

▲来源：南京网上房地产

数据是最好的回答：南京网上房地产显示，自2017年底开盘至今，创源龙樾入网总套数为848套数据，认购和成交分别为37套和240套，总体去化率约32%。

在这特殊时期，区域热度有限、楼盘热度一般、销售情况并不理想的创源龙樾，推出优惠并不为奇。

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在南京，除了创源龙樾外，以优惠来博关注的楼盘并不少：

城南的中海城南公馆，推出5套“一口价”房源；

淳化保利湖光晨樾、雨山路保利云禧、六合保利荣盛合悦，推出限量房源秒杀；

青龙山中南上悦城，线上购房折扣等5项优惠；

江北颐和九里，推出5套“一口价”房源等；

岱山和峰南岸，推出限量特价房；

溧水三金中粮祥云，为优惠5000 1%

……

仔细审视这份优惠名单，不难发现，这些楼盘要么为尾盘销售（比如保利云禧），要么是竞争压力大的区域（比如中南上悦城所在的青龙山），要么是以地缘客为主的远郊（比如保利荣盛合悦所在的六合、三金中粮祥云所在的溧水）。

以这些优惠楼盘来给南京楼市贴上“降价”的标签，并不妥当，且我们认识南京楼市不具有降价的可能。原因有2：

首先，主流区域不缺热度，比如江北核心区、紫东核心区、河西、南部新城等。

江北核心区的房子有多难买？万人摇号、中签率个位数是强有力的佐证。虽然江北核心区今年预计有不少纯新盘上市，但对于品质在线的核心区项目来说，远比老山、白马路等周边区域的开发商“幸福得多”。

别说更走俏的河西与南部新城了。日前河西中保利云际就释放了放风价，为5万-5.5万/平。

其次，南京的楼盘基本没有降价空间，不少高价地在贴着成本卖，甚至是亏本卖。

这里又要cue恒大，在此次75折的优惠中，江北恒大溪山公馆与禄口恒大林溪郡这两家楼盘并不在内。原因很简单：高地价。

楼面地价22494元/平的恒大溪山公馆，依然是白马路的地王盘，洋房毛坯价为28385-30155元/平、叠墅则为26623-36202元/平。

禄口恒大林溪郡的楼面地价为13095元/平，小高层和洋房的销许均价分别为18500元/平和21500元/平。

这两个“亏本卖”的项目，恒大当然会“差别对待”。原本就是“割肉卖房”，再降价，那就真变成“跳楼甩卖”了。

不只是恒大，荣盛、中海、保利、新希望……近年来在南京重金拿地的房企比比皆是。

一口价、特价房的小水花可以有，但降价的巨浪，在南京掀不起来。

对于地产商来说，危险与机遇并存的疫情时期，率先出击的恒大赢得了先机，阳光城推出了的老带新保障计划pro，世茂苏沪地区21盘推出亿元赏。对于房企来说，或许可以考虑在营销上寻求更多的突破，来锁定买房计划被疫情延迟的购房者。