转塘山澜景苑规划：转塘地铁项目来了
转塘山澜景苑规划：转塘地铁项目来了以百郦玲珑府（双限前拿地）为例，一般洋房溢价为高层的1.2倍左右不过，在双限政策出来以后的地块，不少项目即便做了高低配，最终销售时也没有延续原先默认的高层1倍，小高层1.1倍，洋房1.2倍的溢价体系，实际不同业态的产品之间价差是在缩小的。因此，南侧地块的洋房也有可能会性价比很高（毛坯溢价低于高层的1.2倍）。南侧地块的体量就大了有约5.4万方，1.7的容积率也很低，于是做了高低配，规划了11幢6F多层和7幢16F高层，另外小区东北角还有1幢公租房。从外观上看，应该就是高层 洋房了。跟狭小的北侧地块相比，南侧地块真的要舒服不少，规划上看小区入口设置了下沉庭院，小区内有两块约900方的集中绿地和多处景观庭院，未来的活动空间还是比较充足的。另外，南区的整体限价为3.14万元/㎡，因为做了高低配，所以高层、多层之间势必会有价差；如果6F的多层参照北侧地块3.54万元/㎡来定价，那高层的限价就会被拉
转塘地铁集团的姊妹地块前几天已经公示规划了，因为不想只是放点规划图敷衍了事，所以这条文章推送来的有点晚。本文，我们会从规划设计、工程进度、项目优劣和二手价差四个角度了来分析下它。
规划设计；低容积，高层 洋房地铁集团这两块姊妹地之前我们也介绍过几次了，位置就在中国美院的南面，距离6号线美院象山站直线约500米，两块地一南一北隔龙田街对望，北侧小地块容积率1.01，限价3.54万元/㎡；南侧大地块容积率1.7，限价3.14万元/㎡；装修都是3000元/㎡。
北侧地块体量比较小只有约1.35万方，还需要配建幼儿园，因此只规划了3幢多层住宅（6-7F），层高为3.15米，从外形上看大概率是洋房了。
不过，北侧地块虽然有容积率低、室内层高高、没公租的优势，但体量实在太小了，绿化配套都是“螺丝壳里做道场”，非常紧凑。未来，这里很有可能会像宁围的大家坤和美筑一样，把两块地放在一起卖；但是如果后期两个地块的园区不共享的话，北侧地块其实舒适度也不见得高。
南侧地块的体量就大了有约5.4万方，1.7的容积率也很低，于是做了高低配，规划了11幢6F多层和7幢16F高层，另外小区东北角还有1幢公租房。从外观上看，应该就是高层 洋房了。
跟狭小的北侧地块相比，南侧地块真的要舒服不少，规划上看小区入口设置了下沉庭院，小区内有两块约900方的集中绿地和多处景观庭院，未来的活动空间还是比较充足的。
另外，南区的整体限价为3.14万元/㎡，因为做了高低配，所以高层、多层之间势必会有价差；如果6F的多层参照北侧地块3.54万元/㎡来定价，那高层的限价就会被拉得很低。
不过，在双限政策出来以后的地块，不少项目即便做了高低配，最终销售时也没有延续原先默认的高层1倍，小高层1.1倍，洋房1.2倍的溢价体系，实际不同业态的产品之间价差是在缩小的。因此，南侧地块的洋房也有可能会性价比很高（毛坯溢价低于高层的1.2倍）。
以百郦玲珑府（双限前拿地）为例，一般洋房溢价为高层的1.2倍左右
合作开发商地铁集团尚未官宣合作的开发商，但根据目前的信息，可以说这两块地大概率就是跟之前在春和云境有过合作的蓝绿双城一起携手了。
根据公示的规划，这两块地都是由杭州西誉置业有限公司开发的，根据企查查显示，该公司的主要股东为杭州地铁开发有限公司、杭州元禧置业有限公司和
杭州元塘置业有限公司；其中前两者主要是地铁集团和之江城投，而杭州元塘置业有限公司的高管中则有大量蓝绿双城体系成员；因此，蓝绿双城在市区的第二项目呼之欲出。
西誉置业关系图（信息来源：企查查）
工程进度；真心有点慢在进度上，这两块地真的是延续了公家单位的优良传统——稳（慢）。去年9月同期拿地的滨耀学府马上就要首开了，春来雅庭也已经有临时售楼处在蓄客了，而这两块地到现在还没有什大动静。从我们4月中旬刚刚做的航拍上看，几乎还是一片空旷。
不过细看，也有好消息，南侧地块已经在做开挖前的准备工作，已经有不少工人进场。
北侧要慢一点，才堆了些施工工具。
优势：价格低、有地铁、有配套
以南侧地块3.14万元/㎡限价为例，这个价格在西湖区里仅高于三墩北和双浦。
虽然转塘偏了点，之江大桥高峰期是堵了点，但好在6号线站点就在旁边，又是主城区，性价比不错。
这两块地地处转塘镇上，周边也有华润超市、象山国际广场等商业；不高大上，但足够日常所需。
地铁地块到6号线美院象山站线路
不足：伪学区、地铁下穿
根据目前学区划分，这两个地块属于文三街教育集团定山小学，对口上泗中学；和转塘的学军分校一样，名头不小但实际中规中矩；就当拿个主城区学籍吧。
地铁6号线去双浦的分支正好是从两个地块地下穿过的，后续影响如何还有待时间考验。
蓝色线条为地铁走向
二手差距；次新房的价差还是比较大的说实话，因为学区已经没得吹，界面又一般般，转塘镇周边的二手房并没有像之江新城一样火爆。
我们认为二手房比较有参考价值的云溪香山和之江诚品、天阳云筑。云溪香山就在地块的西侧，目前二手房挂牌在在3.2万元/㎡左右。不过云溪香山因为房龄已经在10年左右、户型偏大，所以总价并不低，即便三房户型也要400万左右。
而之江诚品就在6号线的下一站霞鸣街旁，目前学区和地铁集团的地块也是相同的。眼下，之江诚品二手房挂牌价约4.5万元/㎡，成交网签价也在4万元/㎡左右，不少89方三房房源总价也得400万左右。新房和二手次新房之间，还是有比较大的价差的。
转塘这两块地，总价门槛非常低，离地铁也近，又有主城区学籍，长远看还有三江汇的大饼在，各方面都能和博奥路上的博语华庭、花宸里平分秋色，势必会成众多购房者摇号的对象。那么，你觉得它最后会变成红盘吗？
本文对项目所做的介绍为《杭州跑盘老司机》执笔人个人观点，仅供参考。一切与商品房项目相关的信息以开发商为准。规划信息存在调整可能。
