90年代香港房地产排名：香港房地产野史
90年代香港房地产排名：香港房地产野史这里就是香港的新龙门客栈。为什么风云房客都喜欢在这里？这些滞留在香港的内地富豪旅客往往富可敌国，却有家难回。他们称呼四季酒店为「望北楼」，汇聚于此，多是遇到了“难关”，于是他们暂避风头，在此打探消息，遥控企业，四处运作，以期平安着陆。如果你来到四季酒店用餐，这是全球仅有的拥有两家米其林餐厅的酒店，会发现这里早已爆满，很多位置已被富豪们预订。但如果你跟餐厅经理求求情，他可能会悄悄拿走预定桌牌，毕竟这些长期承包靠窗向北位置的富豪们，极有可能不来。这些富豪一边在在四季酒店里觥筹交错，俯首窃语，相互认识形成新的圈子，一边泡在无边界泳池里吞云吐雾，百无聊赖，日日遥望向北方的祖国大陆，等待归期。
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X 家 城
时隔七年，一位国内的地产老板想要再次起身去香港时，却发现昔日的望北楼，已经物是人非。
七年前他卖掉香港贝沙湾的豪宅，只为搬到四季酒店里居住。在那里结识了一批内地富豪，其中一个姓肖，另一个，是贾跃亭。
这些滞留在香港的内地富豪旅客往往富可敌国，却有家难回。他们称呼四季酒店为「望北楼」，汇聚于此，多是遇到了“难关”，于是他们暂避风头，在此打探消息，遥控企业，四处运作，以期平安着陆。
如果你来到四季酒店用餐，这是全球仅有的拥有两家米其林餐厅的酒店，会发现这里早已爆满，很多位置已被富豪们预订。但如果你跟餐厅经理求求情，他可能会悄悄拿走预定桌牌，毕竟这些长期承包靠窗向北位置的富豪们，极有可能不来。
这些富豪一边在在四季酒店里觥筹交错，俯首窃语，相互认识形成新的圈子，一边泡在无边界泳池里吞云吐雾，百无聊赖，日日遥望向北方的祖国大陆，等待归期。
为什么风云房客都喜欢在这里？
这里就是香港的新龙门客栈。
这里有着形形色色的的信息掮客，专门在此开展人脉跑通与小道消息，比如北大青鸟的前执行总裁苏达仁（已被抓），吴佩慈的老公、塞班岛的赌王纪晓华波（快破产）。
另一方面，酒店所在的中环IFC国际金融中心二期，云集了全世界最著名的投资银行、商业银行，以及最知名的律师行、会计师事务所，以及各种你想到想不到的手眼通天的人。
很多人归期无望时，他们就会点一个「上门服务」：洗白、转移、藏匿。
世界大国的驻港大外事机构也近在咫尺。如美国领事馆、加拿大驻港领事馆、加拿大魁北克移民局香港办事处（现已关闭）、英国总领事馆等等，为紧急申请移民、庇护，变换身份提供了便利。
而在酒店楼下，有地铁直通机场，也是全港唯一一个可以直接check in的地方。沿着漫长的走廊走到尽头，就可以到达码头走水路奔赴澳门。
望北楼一地多功能，前可求人自救，后可管理运营企业，换得了身份，跑得了路。因而，四季酒店成为众多富豪的临时歇脚行宫，进者重回内地发光发热，退可远走他乡，深藏功与名。
酒店所在的中环IFC国际金融中心，由新鸿基、恒基兆业、香港中华煤气、中银香港、新中地产及地铁在20世纪末合作开发，曾是香港最贵物业，也曾是香港第一高楼。而这其中的开发商，新鸿基是郭得胜旗下，恒基兆业和香港中华煤气都是李兆基的产业。
细数整个香港的发展史，都躲不开四大家族。
李兆基的恒基兆业，郭得胜的新鸿基，李嘉诚的长实，郑裕彤的新世界是香港著名的四大家族企业，无论他们靠什么起家无一例外的是，他们后来都把地产做成了家族基业。
2010年，香港一位叫庞一鸣的青年开始了一个著名实验：告别李嘉诚。
他尝试多开所有李家的产业、产品以及服务，他骑上单车，去小卖部买东西，一头住进破旧粗陋的小棚里。
最后他发现，路灯、电话，食品，甚至家电也是李家的，甚至连矿泉水也是李家的。
这场挑战无疾而终。
2013年，一个小学生在作文里写道：李嘉诚，名副其实，香港就是李家的“城”。
他历数了屈臣氏、百佳、7-11、惠康等在香港街头随处可见的李氏家族产业，感慨说：“看着一间间诚哥旗下的物业，我心中有无比的感动。香港内一切的商店，不论是哪种的类型，全是诚哥带给我们的欣赐。”
1928年，李嘉诚和李兆基同一年出生，都来自广东，二人都是香港最顶级的房地产巨头，虽然合作多次，却也是一生的对手。
李兆基给第二个儿子起名时，他给二儿子取名为“ 李家诚 ”。因为同音异义而和“李嘉诚”不谋而合，珠宝大王郑裕彤在给儿子起名的时候，也耍了李超人一把，他儿子叫做“郑家诚”。
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巨贾发家史
一个人的命运，要靠自我奋斗，更要看历史的进程。
1948年，20岁的李兆基带着1000块钱只身去到香港。
《李兆基博士传》中写道，李兆基自幼聪明，6岁跟父亲在顺德自家金铺学习，15岁做了掌柜。到香港后做着买卖外汇和黄金的生意。当时正值解放战争之际，不少内地有钱人跑到香港，外汇兑换业务及黄金买卖生意都十分兴隆。李兆基也因此大赚。
李兆基的顺德老乡郑裕彤13岁就在澳门的周家金铺打杂，后来他比李兆基早三年到香港，给周大福开疆拓土，不久之后郑裕彤继承了周大福，成为香港圈内人都知道的“珠宝大王”。
条件不太好的李嘉诚起步就晚一点，他自幼丧父，李兆基到香港时，李嘉诚已经在香港一家塑料花厂做了一年的推销员，随后升任总经理。1950年，22岁的李嘉诚在向舅舅庄静庵借了一笔创业启动资金，在香港创办长江塑料厂。
“长江不择细流，故能浩荡万里”。
逐渐跻身香港塑料花行业的龙头，卖塑料花为李嘉诚带来了数千万港元的盈利。自此开启李家神话商业之路。
世人皆知第一桶金难赚，却不知李兆基家世代开金铺，郑裕彤和老婆周翠英是指腹为婚，周翠英是周大福老板周至元的唯一爱女，而李嘉诚的舅舅庄静庵是香港的钟表大王，也就是他的岳父——他娶了舅舅的爱女庄明月。
郭得胜为四人中年纪最大，也是四人中唯一一个称得上白手起家的。40年代时，郭得胜已经在香港做杂货生意，经营得有声有色，到1952年，郭得胜依靠独家代理日本“YKK”拉链厂独家代理权赚到了人生第一桶金。
那个时候，顺德老乡恒隆的老板陈曾熙已经在香港做起了包工头，他的儿子陈启宗尚在襁褓中，有着“女明星收割机”、“股市狙击手”之称的香港铺王大刘刘銮雄刚出生。
彼时，19岁的霍英东向亲友借钱开了一家杂货铺，懂英文的他参加战时剩余物资拍卖会，他出价18000元买下一批机器，转手4万卖出去，凭着眼光和胆识，净赚22000元。
后来抗美援朝战争爆发，大陆海上运输渠道遭到美军封锁，霍英东抓住了这个发财机遇，偷偷筹措物资卖到内地，不但赚得盆满钵满，而且还在大陆结下了深厚友谊，为后来的投资买下了伏笔。
一个成功商人的重要特质在于，擅长发现机会与利用切资源。
彼时，房东看李嘉诚赚钱，开始不断涨租金。李嘉诚怒而做出一个大胆决定：自己盖楼。万万没想到，一代香港地产教父，竟和很多地产大佬一样是被逼做起了房地产。
李嘉诚在舅舅的帮助下，在香港北角英皇道建起一幢十二层高的工业大厦，除了留下数层自用外，剩余全部租出去。
20世纪中叶，那是世界格局发生巨变的时期。大批内地人偷渡入港，人口的急剧增长，为香港地产的发展提供了天然有利的条件，使得香港的住房需求急速上升，房屋兴建计划不断，房价开始上涨，李嘉诚加大投入，正式进军房地产。
1958年，李兆基和冯景禧、郭德胜等八人合股组成永业公司，开始涉足地产生意。
后来三人又将永业重组，成立了“新鸿基企业有限公司”，由年长而且拥有40%股份的郭得胜出任集团主席，年纪最小拥有股份30%的李兆基出任副主席兼总经理。
作为总经理，李兆基主要负责建楼的图纸设计、买入土地，楼盘销售。除了过目即能判断出图纸设计是否存有不当之处，在销售方面李兆基更是做出了对现在地产界都影响颇深的创新突破。
当时香港的物业大多是整栋出售，大量中等收入群体根本买不起。于是，李兆基创造出一个分层销售和分期购买以及银行按揭的办法建楼卖楼，没想到大受欢迎，新鸿基企业的楼盘也销售火爆。这一创举此后被广泛采用，更是成为许多香港市民得以安居置业的关键。
1953年，霍英东成立了立信置业有限公司，他买下了一片片旧楼，大规模地改建成170幢高楼，为了快速回笼资金，他开创了“卖楼花”。
他当年对记者说：“我们采取楼房分座、分层、分单元预售的办法，只要先付10-30%的订金，就可以预购即将破土兴建、可供自用、销售或出租的的楼房。”
这样，香港普通的工薪阶层也有可能买得起房子了，楼盘开售的第一天，前来交订金买房的市民就排成长龙。
霍英东打破了以前房子必须整栋或整层购买的行规，让香港房地产进入繁荣时期。
那个时候刚开始兴起按户卖房，但户型面积不同，公共区域却相同，引起不少纠纷。李嘉诚就想到一个办法，按照“公共契约”的模式，把一栋楼的产权以建筑面积的方式根据户型面积平均分配到每一户，所以购房者买到的是建筑面积，而建筑面积包括使用面积和公摊面积。
这就是公摊面积的起源，在1995年公摊面积又由香港引入内地，很快公摊面积在内地被发扬光大。
郑裕彤自然也不会错过这俯首可拾的商机，1957年，依靠周大福积累巨额财富的郑裕彤押注地产业，当时投资建设了跑马场的蓝塘别墅、香港大厦。
1966年，李嘉诚和庄明月结婚才一年，就赶上香港最大的一场暴乱。一时间，人人自危，房价骤降。但这却绝对是百年难得一遇的机会，李嘉诚拿出6000多万港币买地，造楼速度也大大加快。
1967年，李嘉诚动用2.3亿港元，买入美资集团、希尔顿酒店及凯悦酒店，成为港资吞并外资的经典案例。
资金就这样不断翻滚，1972年7月长实集团成立，11月在港交所挂牌上市。这时距离长江塑胶花厂的成立，已过去22年。
李兆基与人合作组建“永泰建业有限公司”。不过，此时香港房地产行情却已经接近谷底，楼价开始大幅度缩水，跌的只剩下了一成。
1973年，香港发生大股灾，股市暴跌更让香港房地产市场遭遇重挫。
刚刚上市不久的永泰建业自然也受到严重影响，但李兆基不退反进，以低价购入了很多廉价的土地。李兆基认为，此时正是香港房地产黄金发展的前夕，股市也很快会恢复。
果然，不出李兆基所料，1975年香港股市开始复苏。次年，李兆基正式创立恒基兆业有限公司，并通过物业置换股权的方式，成为永泰建业最大股东，取代董事局主席，接手永泰建业。
恒基兆业成立之初，仅有二十多个楼盘。李兆基通过收购、改建，几年时间恒基兆业旗下的楼盘就超过了百个。到了1976年，公司股价也上涨了3-4倍。
郭德胜的起家也是依靠实业。做YKK拉链香家代理。
1963年，郭德胜重组公司，成立新鸿基实业。60年代还是香港的转型期，房价一落千丈，很多居民移民国外，郭得胜反其道行之，一口气拿下二十多地块。从工业楼宇起步，切入住宅市场，新鸿基的房子价格亲民且努力创新。
1967年，郑裕彤联同其好友杨志云等趁地价急跌之机大量购入地产物业。
1970年5月，郑裕彤与杨志云创办新世界发展有限公司。此后的1972年，“四大家族”正式诞生年。这一年9月8日，李兆基和郭得胜的新鸿基上市，随后李兆基退出自立门户，创办恒基兆业；11月1日，李嘉诚的长江实业上市；11月23日，郑裕彤的新世界地产上市。
如今回望 ，得益于对大势的准确判断，新鸿基、长和及和记黄埔、恒基兆业、新世界地产通过投资房地产，最终奠定了郭得胜、李兆基、李嘉诚、郑裕彤等香港四大家族的根基，并影响了后来半个多世纪的香港商业史。
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豪门商战
真正奠定李嘉诚在香港地位的，是他带领的华商集团对英资地产的几次收购。
2020年，上海徐汇滨江内环一个黄金地块被香港置地以310.5亿元拿下，是这家公司在上海拿下的第三个项目。其已经在北京、上海、南京、重庆、杭州、成都、武汉7大核心城市，拿下超过30个项目。要知道香港置地全年的营收也就186亿， 香港房企也开始在内地激进拿地了？
香港置地的历史可追溯至1889年，为亚洲历史最悠久的地产集团之一。而香港置地背靠的，是英资怡和集团。
1977年，在做了十多年地产开发的李嘉诚发现，九龙仓拥有大量九龙地区的黄金地段土地资产，它的价值被低估了。他便悄悄地收购了2000万九龙仓股份，占比达到20%，追上了九龙仓的大股东，怡和集团。
怡和集团靠向中国与印度等地鸦片贩售起家，一直是世界五百强。
九龙城立即发起反收购战，怡和拉来英国老乡汇丰银行，羽翼不丰的李嘉诚不敢得罪银行，转手把股票低价卖给了世界船王包玉刚。
有了收购失败的经验，李嘉诚再次出手，于1980年代“蛇吞大象”式地收购了英资企业和记黄埔。在包玉刚的帮助下，李嘉诚以3000万美元控股了市值60亿港元的老牌洋行和记黄埔，进军多栖行业。《远东经济评论》指此为“使李嘉诚直上云霄的一宗世纪交易”，他一跃跻身香港顶级富豪之列。
再后来，李嘉诚联合郑裕彤、李兆基成立华资财团狙击英资怡和集团，强势收购香港置地，虽未成功，却也成为华资对抗英资的佳话。更多华资小组团大D会内容所限不再赘述，欢迎查看今日推送二条。
在四大家族的进攻下，立足香港百年的太古财团、嘉道理家族、怡和财团、汇丰银等英资财团行的地产份额逐渐减少。
70年代也是四大家族相处最为和睦的年代，因为市场那么大，市场不饱和，所以彼此相安，甚至可以有钱一起赚。70年代末，李兆基、李嘉诚联手郑裕彤、郭得胜，集资共同开发香港沙田第一城，这个项目后来大赚400亿。这是香港四大家族唯一一次结盟。
此外，李兆基与李嘉诚还曾合作开发香港中环的嘉兆台项目，在80年代中期他们还联手在加拿大合作了万博豪园项目，两家也都获利颇丰。
1985年，美丽华酒店大股东杨志云去世，之后李嘉诚想要收购并将两块地皮拆掉重组。但杨志云的儿子不希望祖业被拆，就找到父亲曾经的合作伙伴李兆基想低价转让，最终美丽华酒店花落李兆基。
这让李嘉诚损失超过150亿元，李兆基让李嘉诚遭受了迄今为止最大一次的商业失利。
李兆基在《李兆基博士传记》提及此事时表示，“今次收购美丽华，过程中是人在江湖、身不由己，由是之故，是不会影响双方友谊与关系。”
然而明眼人都知道，“二李”梁子就此结下了。
此后，两人之间更是爆发了一场“商战”，这段故事还成为了港剧《创世纪》的原型。
1994年底，李兆基和李嘉诚在香港新界、马鞍山均开发了大型楼盘，长实集团的名字叫海柏花园，恒基地产的名字叫新港城。
李嘉诚先发制人，以降价方式阻击李兆基，而后双方又经过两轮激烈的价格战，最终在李嘉诚连降两次价后，李兆基对媒体表示不会再降价销售，这一段商战才就此告一段落。
但“二李”的较量并未终止，更被外界关注的就是两人的首富头衔。
1996年，李兆基以1270亿的身家成功登上了美国《福布斯》的世界十大富豪排行榜，排名第四，成为华人首富。这也是迄今为止，华人在《福布斯》富豪榜上的最佳战绩。
李兆基连续两年蝉联亚洲首富，不久后亚洲金融危机爆发，让其资产缩水，李嘉诚却因抄底欧洲，避开亚洲金融危机。于是，李兆基首富的位置，让给了李嘉诚。
这一让就是20多年，李兆基成为香港财富排行榜上的“万年老二”。直到2018年，李兆基才以2150亿的身家力压李嘉诚，再度成为香港首富。
1973年，香港发生大股灾，股市暴跌影响了房地产市场。彼时李兆基却认为，这是香港地产的黄金时代。此后确如李兆基所预测，香港地产业在1976年全面复苏。
1990年10月，郭得胜因病去世。葬礼上，霍英东、李嘉诚、李兆基、郑裕彤等出席葬礼。当时报刊评论：“这几位扶灵者就已掌握了半个香港的经济命脉。”2016年10月，在郑裕彤的葬礼上，李嘉诚、李兆基依然是扶灵者。
前不久，中国香港富豪榜出炉。
李嘉诚以2050亿元的财富成为全球房地产首富；李兆基以1700亿元排名第二。前20名中，新鸿基地产背后的郭氏家族就占据了4席，财富总和达到274亿美元，仅次于李嘉诚和李兆基，其后是郑裕彤的儿子郑家纯及其家族。
过于有钱也不好，20世纪末，香港犯罪集团高层准备搞绑架赚钱，有人问怎么绑，绑谁？人称“大富豪”的世纪大盗张子强拿着富豪排行榜的杂志往桌子上一拍：
按顺序来！
他先绑了首富李嘉诚的长子李泽钜，勒索港币十亿三千八百万，又绑架了当时排行第二的郭得胜长子郭炳湘，勒索六个亿。
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周期之母
从1991年开始，中国香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升。
房地产价格的暴涨引起市场的投机行为急剧升温，许多香港居民因为买卖房产实现财富高速增长，甚至企业纷纷向银行贷款囤地。
1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。
1997年亚洲金融危机爆发，港币汇率和港股承压暴跌，引发了中国香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。
由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结构的比重严重失衡，且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港的房价腰斩，成交大幅萎缩。
房价暴跌导致社会财富大量萎缩，五年时间香港房地产和股市总市值损失了8万亿港元。
香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
从彩虹地铁站转小巴A1，可以到飞鹅山道，这座海拔只有600米的小山，成了许多楼市破产者的终点，在坊间被称为——自杀崖。
从1998-2003年，香港经济一直处于衰退的泥潭中。楼市低迷一直持续到2003年，一套500万的房子跌到只剩下150万。
金融危机叠加楼市破产，香港水深火热，出手相救的却是对岸的大陆。
2003年7月1日，温总理离港回北京时寄语三条：
香港是中国的香港，香港是香港人的香港，香港是面向世界的香港。
当年8月，国务院送给香港一个大礼包，CEPA，即《內地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》。
这份经贸协议的核心是允许个人赴港旅游。时任商务部长廖晓淇说：
签署CEPA后，（香港）酒店、零售、餐饮、运输、金融等相关行业景气回升，拉动了房地产市场回稳。
香港楼市再次迎来长达15年的繁荣期，除2008年金融危机略微回调，香港的楼市，再也没有回过一次头。
香港经济的发展楼市的繁荣，离不开当年的几次“逃港潮”。当年到达香港的偷渡者近百万之众。
曾有人做过统计，在上世纪末香港排名前100位的富豪中，有40多人是上世纪六七十年代的逃港者。其中就有金利来集团董事局主席曾宪梓、壹传媒集团主席黎智英、“期货教父”刘梦熊等人。不仅如此，著名作家倪匡、“乐坛教父”罗文、“金牌编剧”梁立人等香港文化精英，也都曾是逃港者中的一员。
香港政府手握土地，却也遭到土地的诅咒，没有足够能力解决人地间的纷繁矛盾，公共福利下行，社会矛盾尖锐。
香港的普通人，再也买不起房了。
前10名香港富翁的资产总和占据香港GDP的35%，而香港720万人口中，大约有101万人生活在贫困线以下。香港的基尼系数已高达0.539，正在无限逼近联合国0.6的基尼系数警戒线。
香港一个弹丸之地，却出了数十家房地产巨头，他们跨越地产的高峰与低估，成为内地房企的老师。东方之珠曾因楼市耀目闪亮，却也因此使这座远东自由之港深陷高房价而无力自拔。
房地产这一长长链条，通过四大家族在香港落地生根不断延展壮大，在周期中起起伏伏，最终捆绑了所有香港居民。
香港曾有一部神剧《狮子山下》，在长达21年的播放周期里，它讲述香港普通市民逆境突围、自强不息的拼搏史。
它的同名主题曲由黄霑作词，罗文演唱，诠释了香有的不屈不挠、同舟共济的狮子山精神。
歌中唱道：
人生中有欢喜 难免亦常有泪 我哋大家 在狮子山下相遇上 总算是欢笑多于唏嘘 人生不免崎岖 难以绝无挂虑 既是同舟 在狮子山下且共济
香港人，还在继续拼搏。
