广州旧改难题：广州支持城中村整租运营
广州旧改难题：广州支持城中村整租运营1. 企业角度：利润不高成本大，这生意恐怕不好做！首先，从政策的角度来看，是挺美好的。不但能让城中村环境得以优化，还能避免拆迁引发的各种问题；除此之外，企业也能赚到钱，简直就是一箭三雕。但是换到其他视角考虑，就不是这样了。自从广州发文禁止大拆大建以来，很多人都在思考同一个问题：未来广州城中村的归属是什么？有没有其他的方式改变城中村的现状？今年10月21日广州住建局的一则发文——《广州市住房和城乡建设局关于印发支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见的通知》，这似乎提供了一种可能。文件归结起来就是说，在村民自愿的基础上，支持专业化、规模化企业参与城中村房源的整租运营。并且借此提升城中村的居住品质，提高城中村住房的安全性和可靠性。除此之外，若项目被认定为保障性租赁住房的话，企业还能享受地方，乃至中央金融机构提供的长期、低息的贷款支持。乍一听，还挺不错呢！而且颇有当年深圳万
广州发文支持城中村整租运营
能不能代替旧改？
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我们一起探讨一下
自从广州发文禁止大拆大建以来，很多人都在思考同一个问题：未来广州城中村的归属是什么？有没有其他的方式改变城中村的现状？今年10月21日广州住建局的一则发文——《广州市住房和城乡建设局关于印发支持专业化规模化住房租赁企业提升“城中村”租赁住房品质指导意见的通知》，这似乎提供了一种可能。
文件归结起来就是说，在村民自愿的基础上，支持专业化、规模化企业参与城中村房源的整租运营。并且借此提升城中村的居住品质，提高城中村住房的安全性和可靠性。除此之外，若项目被认定为保障性租赁住房的话，企业还能享受地方，乃至中央金融机构提供的长期、低息的贷款支持。
乍一听，还挺不错呢！而且颇有当年深圳万科的万村计划的韵味。即房企先整体承租，然后通过改造的方式对城中村进行精细化运营。理想是挺丰满的，但是要借此模式完全代替旧改，恐怕不太可行。
首先，从政策的角度来看，是挺美好的。不但能让城中村环境得以优化，还能避免拆迁引发的各种问题；除此之外，企业也能赚到钱，简直就是一箭三雕。但是换到其他视角考虑，就不是这样了。
1. 企业角度：利润不高成本大，这生意恐怕不好做！
早在150年前，马克思在《资本论》中就说过："如果有10％的利润，资本就会保证到处被使用；有20％的利润，资本就能活跃起来；有50％的利润，资本就会铤而走险；为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％以上的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至去冒绞首的危险”。由此可见，利润才是企业是否愿意介入的关键！至于环境优化和避免拆迁，是ZF考虑的问题，企业不会太在意。
首先，我们要清楚这种模式无异于在村民与租客之间，引入一个企业作为“二手房东”。企业所赚取的是村民与租客两者之间租金的差值。这样一来，村民们也不傻，企业许诺的租金如果低于他原来出租的租金，人家肯定不愿意合作。其次，租客们也不笨，企业放租的租金如果太高，租客很可能搬走，换个便宜的地方租。这一来二去，注定企业获得的利润不会太高。
其次，要想整租运营，企业介入后需要对城中村进行各方面的改造。包括城中村道路、环境优化、配套设施、楼宇外立面、雨污分流、楼栋内的消防系统、停车充电改造等等。大范围开展如此综合性的升级改造，成本不低；若能被认定为保障性租赁项目还好；若不能，企业就拿不到长期、低息的贷款。利润不高也就算了，前期成本还如此之大，这生意难做呀！
2. 村民角度：控制权不在手，到底要不要合作？
这次文件中，强调了整租运营模式是基于村民自愿。从村民的角度来说，我把房子交给企业打理，虽然能稳定的拿到收益，但是房子整体租赁的控制权就不在自己手上。到时候房子虽然是你的，但已经不是自己想怎么样就怎么样，做任何决定都必须看合作企业的脸色。其次，若是企业过来改造一下就可以多收几百块租金，那村民也可以自己改造，干嘛非要让企业分一杯羹。
除此之外，还有许多城中村存在违建、村民没有权属证明或其他房屋合法来源资料的。这些不在文件提及范围内的情况，又当如何处理？若将它们排除在整体租赁范围外，那以后它们的租金就可以低于整体租赁住房的租金，同时又可以享受周围配套提升的福利。不出意外，它们能成为村里最好放租的房源。
3. 租客角度：房租变高了！
对于租客而言，居住环境固然重要；但是更加重要的是租金！原来500块钱能租个单间，现在要800块钱。街道和楼宇外立面是漂亮了不少，但是租客睡的仍然只是房间里的床。当年深圳的万村计划之所以中断了，就是因为城中村整体租赁后，企业为了盈利只能提高房租导致的。
4. 城市发展角度
大拆大建并不值得提倡，城中村整体拆除重建也容易引发一些社会问题。但是我们难以否认的是，微小的改造确实没办法给城市带来更完善的配套，更丰富的活动空间，更有想象力的城市界面，以及更有活力的产业。广州城市要继续发展就不得不面对这些尴尬的问题，城中村整租运营用作改善城中村居住环境可行，但是要完全代替旧改的作用，恐怕有点难度。
引用某自媒体大V的话：“城中村综合整治可以保留原有城中村建筑，其一可以保护城中村的整体历史与文脉，其二则是不涉及土地及物业产权调整，可以减少诸多纠纷。只是综合整治改造旧村，那么高楼大厦很难再有，产业难以导入，片区也难以形成蝶变。其改造的彻底性与速度，自然不可能与拆除重建相比”。
除此之外，城中村用整租运营来代替旧改，长期来讲只不过是隔靴搔痒，治标不治本！这些经过微改造的城中村，看起来是比以往清新不少。可是外观的改造终究只是表面的东西，经不住时间的冲洗。过个几年，外观慢慢老化，加上原本道路空间就狭小压抑、配套低端，终究又将变回城中村的样子，只不过这次是城中村2.0。
