通州金融商务区规划：北京商务中心东移

通州金融商务区规划：北京商务中心东移有商办地产分析人士称，因为受北京新版“禁限目录”即严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，供求紧张还会持续，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢或还将持续。租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。今年6月，世邦魏理仕曾发布报告称，北京某些地段的写字楼租金水平全球第三。非核心区的租金优势，成为了吸引写字楼需求外溢的重要因素。北京写字楼需求外溢第一太平戴维斯的数据显示，北京市平均租金在2018年第三季度实现连续六个季度环比增长，达到每月每平方米366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。近日，多家机构发布了前三季度北京写字楼市场的相关数据。数据显示，某些核心商圈，空置率仍维持在极低水平，供求紧张带动租金上升，从而使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈。

三季度，北京多个区域多宗写字楼未能供应，使得核心商圈空置率仍处在低位。据戴德梁行最新发布的数据显示，北京核心商圈空置率则继续保持低位，仅为3.4%，较上季度上涨0.3个百分点。

随着北京城市不断快速发展，写字楼的需求日益扩大，商务办公，尤其是发达区域的写字楼产品更是一房难求。

这就使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈，在通州八里桥高端金融区，石榴集团开发的惠通中心的入市，为这片区域发展提供新的推动力，增强板块的综合功能。

惠通中心效果图

北京写字楼需求外溢

第一太平戴维斯的数据显示，北京市平均租金在2018年第三季度实现连续六个季度环比增长，达到每月每平方米366.9元，租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。

近日，多家机构发布了前三季度北京写字楼市场的相关数据。数据显示，某些核心商圈，空置率仍维持在极低水平，供求紧张带动租金上升，从而使得写字楼需求进一步外溢至非核心商圈。

租金成本仍是企业办公选址时的首要考虑因素。今年6月，世邦魏理仕曾发布报告称，北京某些地段的写字楼租金水平全球第三。非核心区的租金优势，成为了吸引写字楼需求外溢的重要因素。

有商办地产分析人士称，因为受北京新版“禁限目录”即严禁在东、西、北五环和南四环以内新建写字楼项目的影响，北京核心商务区写字楼供应未来很难增加，供求紧张还会持续，价格高企的现状难以改变，写字楼需求外溢或还将持续。

而通州或将成为北京写字楼需求外溢的主要承载地，今年3月29日，北京市规土委相关负责人曾介绍说，通州在承接中心城区功能方面，一部分就是依托运河商务区和通州综合交通枢纽等地区，加强商务服务功能的细化落实，制定详细的准入门槛、激励政策与退出机制，重点承接部分中心城区商务服务功能。

一位通州区负责人曾公开介绍称，目前，通州建设的框架已经拉开。这些年通州在推进基础设施、公共服务设施建设方面下了很大功夫，城市的承载力得到了非常显著的提升。在这方面，北京市委市政府支持力度是空前的，仅2017和2018两年，市委、市政府就安排城市副中心重大工程近500项，投资超过2000亿元。未来三年，副中心计划实施项目1000余个，计划总投资超过万亿元，聚焦基础设施、城市管理、公共服务、生态环境等重点领域。

合硕机构首席分析师郭毅在接受媒体采访时表示，通州未来的商业定位是瞄着比肩CBD的目标去落地和实施的，而不是以往做新城板块的做法。

一位商业类地产专家表示，从目前的统计数据来看，空置率低其实也是因为企业需求比较大。从实际情况看，北京市场有很大的写字楼过剩的现象，当然结构上和时间上肯定会有所调整。第一，北京的产业结构调整力度是比较大的，这个时候写字楼市场的消化主体，未来也会和北京的产业调整挂钩。第二，从时间上看，随着通州的建设，写字楼市场的需求会越来越大，从目前的情况来看，未来通州的写字楼市场会受到一定的追捧。

惠通中心区位优势明显

据了解，通州八里桥附近将建成为大型城市公园和商业办公娱乐一体的高端金融中心。而八里桥区域不仅是高端金融区，还属于通州六大重点发展区域的二号地区。

八里桥良好的区域位置，对于企业发展来说，将是一个具备发展潜力的机会出口。

目前，在八里桥已经有写字楼抢先入市。深耕通州十年的石榴集团，推出了惠通中心项目，项目位于财富水镇八里桥，与通惠御河临岸相望。

据介绍，北京惠通中心，依托于石榴集团，十年根植通州经验，择址八里桥南端，紧依通惠河，以约826㎡建筑面积，成为区域内单体面积灵活空间。整体采用高品质LOW-E幕墙，配备新风除霾系统、大型中央空调，提供健康舒适的办公环境。

同时，还云集智能停车、网络地板、智能安防、节能管控等七大科技，高标准打造商务投资领地。在城市配套方面，与成熟商圈仅百米相隔，并借助通州2纵6横7轨便捷立体化交通网，四通八达，尽享城市便利。

根据公开信息显示，目前通州已经形成了2纵6横7轨道的立体化交通网络。其中包括地铁6号线、7号线、八通线、S6号线、R1线、京唐高铁、京滨高铁等多条运行和规划的高铁、地铁等轨道交通。

石榴集团一位负责人介绍，惠通中心是石榴集团在通州推出的最新产品，在此之前石榴集团还在通州推出了成大广场等项目。石榴集团拥有丰富的写字楼的操盘经验，目前石榴集团拥有石榴中心、IM上海、成大广场、CDD创意港嘉悦广场等商办项目。

戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管、高级董事严区海此前接受媒体采访时表示：“目前，以国有银行、城市商业银行和保险公司为代表的金融机构争相抢占整栋一线河景物业，未来3到5年各大机构将接踵而至。”

严区海认为，通州区政府的规划实施和运河核心区写字楼建设，将使通州运河核心区成为比肩现有传统各大核心商圈的又一巅峰商务聚集区。通州区将对中心城区功能和人口的疏解起到重要作用。在高点定位和大力建设下，通州运河核心区将会发展为世界的高端商务中心。

惠通中心鸟瞰图

与通州一同成长

石榴集团近年来在通州的成绩与贡献有目共睹，不仅是区域发展的见证者，更是参与者。

在这十年间石榴集团与通州一同成长，以通州为起点，从闯入北京地产前四强到进军全国，再到构建起地产 科技的全新产业构架。

据了解，截至2017年，石榴集团总资产规模达到2000亿元，将区域城市功能再造和地产开发紧密结合，深度参与城市多形态开发、规划和建设。在北京、上海、江苏、广东、浙江、河北、山东、安徽等区域，创造了多项具有巨大体量和综合业态，持续推动区域商业生态发展的现象级项目。

在投资规划、开发建设、商业物业及物业管理服务、拥有深受尊重的企业品牌声望。

在地产开发方面，累计开发面积超过4000万平方米，其开发了院子、府、湾系三条住宅产品线。在十年的时间里石榴集团通过品质成就价值的历年，其开发的每一个项目都努力实现了产品、园林、度假感三重属性的叠加。

石榴集团相关负责人表示，建好一座房子并不难，难的是建好房子后，让业主可以一直美好地生活。因此，我们有一个理念，交房才是真正口碑营销的开始，入住后业主的满意才是我们最大的成功。在通州深耕的这十年，他们逐渐摸索出一套完善的产品品质把控的核心技术、严苛标准与管理体系——通过对项目产品66个细节的精雕细琢，利用6大流程94道工艺的卯榫营造、精工细作，有效解决房屋渗漏、空鼓、开裂等顽疾，同时大幅度提高建造效率，实现产品品质的不断提升。

在石榴集团的架构中科技板块负责科技企业的孵化和孕育，主要支持新经济企业和创业企业的发展，在北京、上海、深圳、硅谷、达拉斯、柏林、特拉维夫建立海内外创新中心。“通过这些国际集群我们培育产业形态。”石榴集团相关人士表示。

地产为载体、科技为核心，通过遍布全球的加速孵化器和国内科技创新中心，一粒粒石榴籽在不断茁壮中进化成一枚枚坚实的种子，再衍生出更多的石榴，形成了一个由一点到多点、从多点到无数点放射状产业生态。

（文章来源《中国经营报》）