楼市真的变天了未来房价还会涨吗？楼市风光不再房价

楼市真的变天了未来房价还会涨吗？楼市风光不再房价随着楼市寒流的不断迫近，下半年的债券市场中，碧桂园、恒大和万科的发债动作都没有放松。2018年以来，随着融资政策持续收紧，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据万得数据统计，1至10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。近日，深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让由其控股的上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权，转让底价为16.63亿元。挂牌信息显示，深圳华侨城持有上海万锦置业100%股权。截至8月31日，净亏损约971.96万元，负债总计12.52亿元，资产总计15.45亿元。华侨城事件并不是个例，近两个月，房地产领域股权转让信息密集发生。数据显示，9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉

来源——安居号：佳爷房谈

楼市风光不再，房价、地价降温迹象明显。这个冬天，房地产圈的日子也变得难熬起来。

据监测数据显示，10月客户议价空间为2018年以来的最高水平。在双方议价中降价房源比例达到95%。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为45%，降价幅度在5%至10%的成交房源占比为35%，降价幅度在10%以上的成交房源占比为14%，是今年以来的高位。

除房价有所松动，地价溢价率也逐渐降低。统计中心数据显示，50个城市中有46个城市出现平均土地溢价率下调，占比高达92%。与此同时，多个城市地块出现流标。在此情况下， 2015-2016年豪迈发债追求规模的房企们，也到了该要还钱的紧要关头。短期债务期限将近，融资渠道收紧，销售回款变难，库存现金不足，多重压力让房企们为了渡过难关而皱紧了眉头。

近日，深圳华侨城房地产有限公司在北京产权交易所挂牌转让由其控股的上海万锦置业发展有限公司100%股权及36359.15万元债权，转让底价为16.63亿元。挂牌信息显示，深圳华侨城持有上海万锦置业100%股权。截至8月31日，净亏损约971.96万元，负债总计12.52亿元，资产总计15.45亿元。

华侨城事件并不是个例，近两个月，房地产领域股权转让信息密集发生。数据显示，9月28日，嘉凯城集团股份有限公司公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目；10月9日，华夏幸福宣布以32亿元转让河北多宗项目予北京万科；10月19日，华侨城挂牌出售旗下上海华合房地产开发有限公司50%股权及相关债权。

根据监测数据，2018年1至10月，房企累计项目股权出售动态已经达到473条，超过2017全年的387条。我们透过现象看本质，房企项目股权转让的背后，其原因错综复杂，既有融资需要，也有为企业业务转型铺垫和剥离不良资产的考量。

2018年以来，随着融资政策持续收紧，开拓多元化融资渠道补充资金对房企而言尤为重要。据万得数据统计，1至10月，房企信用债发行规模已超4200亿元，远超去年全年房企信用债发行规模；进入四季度，房企纷纷发债应对融资困境，10月房企国内信用债发行规模达325亿元，同比增幅超90%。

随着楼市寒流的不断迫近，下半年的债券市场中，碧桂园、恒大和万科的发债动作都没有放松。

中国恒大集团于11月19日再次进行美元优先票据的国际发售，发行金额10亿美元，下半年至今恒大已发行约194.87亿元人民币的中长期美元债券。11月17日彭博消息称碧桂园 计划发可换股债集资10亿美元。9月和10月碧桂园分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。此外，万科在2018年下半年的发债也是“微操”不断，共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据。

融资节奏紧张，不仅是TOP3房企的事情。单单11月初至今，房企就已发行了十余笔共计逾250亿元人民币各种期限的债券票据。融资成本成了房企们心头高悬的达摩克里斯之剑。

越是在融资压力大的时候，房企越是会强调高周转。除了提升利润，当前的高周转背后的驱动力主要是高杠杆，这主要表现为两个方面。一方面，提升杠杆率，一方面加速周转回笼。这已经成为地产行业惯用的做法。但两者的博弈如今却成为当前房企面临最大尴尬。

11月份，房企密集发布融资公告，导致成本明显提升，杠杆率进一步提高。而另一方面是销售增速却在放缓。这种情况下，不少分析认为在未来一段时间，高成本融资和回款速度放缓将影响房企业绩表现。

在部分地产大佬忙着融资的时候，也有少部分企业正在忙着尝试业务转型并剥离不良资产。比如万达，就是行业内的最早“去地产化”的领头者。在2017年完成一系列断臂求生的操作之后，王健林在18年1月29日毅然做出了变革性的举动，老王公然宣布“今后不再进行房地产开发”且同时宣布万达商业也正式更名为万达商管集团。这一举动被外界称为是，王健林向马云的“亿元赌局”低头，且要彻底退出房地产市场，房地产大势已去的声音喧嚣尘上。

无独有偶。曾在地产业务上投入巨资的海航，最终决定更名“去地产化”。11月20日，海航地产宣布更名，原海航地产集团有限公司变更为海南岛临空产业集团有限公司，海航地产官微名称也随之变更为“海航临空”。更名后的海航临空归于海航物流板块，形成“海航物流—海航基础—海航临空”的架构。据悉，海航临空规划在3—5内重点开发“三园五镇”。

对于海航地产可能有些人不是很了解。海航地产成立于2008年，当时借着海口大英山旧机场改造的时机，在市中心大英山CBD储备了大量地块，总面积约为3000亩，并在三亚、兴隆、保亭、陵水等地储备了大约529万平方米优质土地资源，是海南省本土最大的房地产企业，并在北京、上海、广州、深圳、武汉等20多个城市有持有项目。“海航地产的目标是走出去。成为千亿房企，5年内成为全国TOP30房企。

但从今年初开始，海航集团内各板块陆续抛售资产，海航地产板块下的多个项目也随之出售。从目前确定的交易来看，今年年内海航地产已经出售百亿规模资产。根据海航基础2018年的半年报来看，目前海航地产旗下还保留南海明珠、海口洲际酒店、海航豪庭部分地块、琼中海航庭院、海航中心、长春海航国际广场、营口海航城等项目。据悉，南海明珠也在海航的出售名单中，但由于项目规模过大，一直未能敲定买家。

”2017年8月，时任海航地产副总裁的杨惟尧在接受媒体采访时曾描绘过海航地产未来的愿景。言犹在耳，15个月后，海航地产便已更名，不复存在。

部分企业通过出售项目股权完成去地产化，以期实现业务整合转型。政策环境严峻、融资难度加大、房企集中度持续提高等一系列因素，给一些房企的生存带来了压力。在楼市调控从严的大背景之下，众多房企的生存陷入艰难的处境。在此情况下，地产圈也开始出现人事动荡。包括龙湖集团、绿地控股、中海地产、旭辉在内的多家品牌房企，在最近一段时间纷纷出现人事变动。

今年11月15日，有媒体报出，俊发地产总裁张海民辞职。这距离他今年1月份由阳光城集团加盟俊发地产刚刚过去了10个月。前一天，旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏因个人原因离职。孔鹏算是旭辉的“功臣”，在他加入旭辉的5年里，旭辉在北京从无到有，并迈过了百亿销售门槛。今年10月，刚刚宣布战略升级后的绿地集团也再现人事变动，绿地控股集团总裁室决定，由潘伟担任京津冀房地产事业部副总经理、京津冀区域管理总部副总经理。而在京津冀房地产事业部担任总经理的欧阳兵，被安排前往上海，出任绿地城市投资集团副总裁。实际上，房企人事动荡正在席卷全国。

其实仔细观察这一波房企人事变动潮不难发现，其主要集中在集团总裁或副总裁、区域总经理或高管等范围。因为此类人员对于集团业绩、区域项目进行把关。某一个项目，从拿地到开发，从销售到回款，他们往往会全程参与，对项目的销售、企业的业绩进行负责。尽管房地产市场发生了变化，但房企的考核标准却没有变化。房企的销售压力大增，企业高管很难完成原定的销售业绩，从而造成很多离职现象出现。

但是，今年底到明年初，我国楼市调控政策难以松动，市场压力将会继续增加，但众多房企要应对严峻的“年底业绩考核”，还有可能引发更快的人事变动。

除了受到业绩考核的影响以外，部分房企发现传统房地产开发模式存有瓶颈，开始进行战略调整。所以新的企业战略实施，需要适合的管理人员，所以房企也会对原有的高管人员职务做出相应的调整。受市场形势影响，只会‘拿地’的人已经不吃香了，目前房企最需要是产融销复合型人才，而房企人员调整的实质其实是未来战略的调整。

未来，房地产市场要面临更加严峻的形势考验。调控不放松的前提下，如何才能在现有市场下跑赢对手，在保有目前市场份额的情况下在竞争中拿下更多市场阵营，才是最为迫切的当务之急。

房企的冬天如同现实世界中的冬天一样，不可避免的来临了。而房企们单靠加大运动量发热取暖显然不是长远之计，只有多穿几件衣服，多生一堆火，才有希望在漫长的冬夜中活得更久。