临港未来分析：临港的真实发展情况
临港未来分析：临港的真实发展情况真的是这样吗临港 是刚需留在上海的最后退路那么三年里临港的规划究竟有多少落地了临港的房价真的涨了那么多吗甚至有人说
临港是上海最具价值的投资圣地，
真的是这样的吗？
大家好，我是用脚步丈量城市的老谢
距离临港新片区正式揭牌成立已经过去了整整三年的时间
那么三年里临港的规划究竟有多少落地了
临港的房价真的涨了那么多吗
甚至有人说
临港 是刚需留在上海的最后退路
真的是这样吗
带着这些问题
我又一次踏上了临港的探索之旅
01
临港新片区总体范围位于大治河以南
金汇港以东
总面积有873 平方公里
其中的环滴水湖核心版块就是南汇新城
总面积343.3平方公里
这里要插播一个冷知识
奉贤区的平安、海湾一些部分其实也被划入南汇新城的范畴
所以南汇新城并不只在浦东新区
是不是感到很惊讶
临港位于上海东南角
是五大新城中距离市区最远的那个
偏僻的地理位置使得临港去往市区的单程时长经常超过2个小时
即使2014年16号线开通
也只为这个上海尽头的版块打开了通往龙阳路的大门
而且这趟孤独的旅程还需要花费一个小时
好在未来南汇支线将大大缩短临港与外界的时空距离
建成后到浦东枢纽只要15分钟
而原来通勤一小时的距离终于也从龙阳路 向西跨越到了虹桥枢纽
而如果你从市区开车
可以走沪芦高速、迎宾高速到滴水湖
举个例子
同在浦东的两个地方
从临港开往陆家嘴起码需要一个半小时
除了交通
临港的商业资源也比较薄弱
和青浦、松江这些新城相比
临港明显缺乏大型的商业体
同样叫新天地
临港的港城新天地仅有五万方
却已经能成为临港的商业地标
而这已经是临港最具人气的地方
无论是老人孩子还是年轻人
在这都能找到属于自己的一席之地
未来这里将有11万方的爱琴海公园
13万方的蓝鲸世界开业
彼时临港的商业配套或许会有明显的改善吧
相比起交通、商业
临港的教育资源就出色太多了
截至今年八月
临港的27所中小学分别加入上海中学、明珠、建平等教育集团旗下
集团化办学覆盖率是100%
而且这里的幼儿园资源也相当优质
现有的15所幼儿园里71%都是像冰厂田
东方集团旗下的市一级园
你以为这些就完了？
“十四五”期间
临港还计划新建至少16所幼儿园
8所小学
9所初中和2所九年一贯制学校
4所高中
目前已经确定的有上海中学东校高中部
华二附中临港奉贤分校
上音附属幼儿园
未来在主城的103片区
还将有支持外籍人员子女上学的国际学校
很多家长面对子女上学时经常觉得没得选
现在临港的家长们也是这样
被迫在明珠和建平之间选一个
和临港教育资源不相上下的
还有临港的休闲娱乐配套
海昌海洋公园
上海天文馆
航海博物馆
冰雪之星
还有映照着整个临港灵魂的滴水湖
都是休息日放松的好去处
而当整个青浦还仅有一座三乙医院时
临港已经有着属于自己的三甲医院上海六院分院
作为一座新城
临港的配套表现还算优秀
除了衣食住行
临港还拥有自己的大学城
然而和让学子毕业后依然留恋的松江大学城相比
临港大学生离开临港的心情真的刻不容缓
从这个角度来看 临港似乎离成功还差得远
02
一直以来
距离市区过远这个缺点凭一己之力压制着临港
房价低、落户政策宽松、
教育资源优质还拥有国家级战略规划等等优点
让很多人对临港敬而远之
然而我却想为临港正名一句
如果五大新城的蓝图成真
临港是最有可能实现的那个
首先
临港有作为新城发展最重要的条件之一
与市中心足够的距离
都说距离产生美
对新城发展而言也是这样
正因为去市区的成本足够高
临港才能像个小城市一样保持相对独立
而不是沦为市中心的睡城
而且与市区遥远的距离让这里的房价与租金都更具优势
这对年轻人以及初创企业来说都有极大的吸引力
除了够远 临港的配套也够全面
尤其是产业配套
事实上完整的城市功能就应该能满足人的工作和生活
而在临港
很多人正是生活在这里 工作也在这里
揭牌三年以来
临港的生产总值年均增长21.3%
新注册企业超过6.4万家
人才总量突破了9万人（临港新片区三周年新闻发布会）
无论是跟着公司搬迁被动来到临港
还是为了创业主动来到临港
你要知道总有一些人会来到临港
在这里工作然后大概率留在这里生活
并且在享受过一千多租一套大平层的生活之后
很难接受市区动辄上万的房租
不少人也正是怀揣着这样的心情最终在临港买了房
过起了属于上海的“港式”生活
当你把临港当成一个独立的小城看待
那么漫长的16号线也就没有那么不堪了
毕竟环沪城市的人们也不需要每天来上海
要的只是有那么一条轨交
保持着自己与上海的沟通能力
03
说完这些 你可能要问了
临港这么好
是不是很适合投资？
答案不完全是
这几年临港楼市确实表现不错
不仅新房市场成交活跃
二手挂牌价也创下新高
但临港的新房供应实在太大了
这种局面很快被扭转
根据临港住房发展十四五规划
5年间要新增12万套商品房
平均每年2.4万套
具体数据来看
2019年临港主城的新房供应大约是3000多套
然后因为自贸区成立 统一规划暂停土拍
2020年跌到了600多套
到了2021年供应量恢复到4000多套
彼时万达钻石湾刚入市
因为2020年积累下来的市场需求还没充分释放
人才优先购房政策刚出台引起一定程度的恐慌
于是700多套房子全部被3.1人才包圆
让大众一下觉得临港楼市太火爆了
非人才在临港根本买不到房子
事实很快打脸了
截至今年四批次
临港主城已经入市有6000多套新房
不少楼盘认购率惨淡
在触发积分与触发中介分销之间徘徊
103片区的龙光天曜开盘时甚至只触发了8个3.1人才前来认购
还有五批次、六批次...
即使只看临港主城
新房一万套时代或许不远了
接踵而至的集中过会
巨量的房源供应
尚未跟上房地产开发速度的人口导入
过于集中的土地开发
让不少项目面临集中开盘 同质化竞争
一起滞销的尴尬处境
光是看临港主城的四个片区
选择已经多到眼花缭乱
04
新房的海量供应
也注定影响二手市场
曾经被一度吹捧的7万挂牌价如今已跌落神坛
之前挂牌均在5万以上的万科、保利二手房如今挂到4万6也是有价无市
毕竟买3万3万的新房它不香吗
即使是自带高光的临港楼市
房价也回归理性 逐渐向市场价值靠拢
而在如今五大片区中
102片区的居住价值无疑最受大众认可
不仅是因为这里集中着临港绝大多数的优质教育资源与商业资源
更因为这里是规划建设最早的社区足够成熟
而来到这里就不得不提一个超级大盘滴水湖馨苑
滴水湖馨苑是港城集团精心规划的一座占地面积约50万方的超大社区
总户数超过2500户
从2009年开发至今 仍有第七期等待入市
目前社区的一期至四期均有房源在售
挂牌价在2.8万到4.2万不等
而最新开盘的第六期港城悦庭均价大约3.3万
不得不说 如果你的预算有限但是又想在临港主城区买房
二手房在这里是一个不错的选择
在这里没有市区中司空见惯的价格倒挂
价格仅仅是价值的真实体现
说到底
这么多的新房什么时候能够完全消化真的是个大问题
连续两年我都在看临港周年发布会
最主要的就是想看临港的根本问题
人口不足是以怎样的速度和方式来解决的
结果有些遗憾
2021年 整个临港新片区人才总量大约是8.2人
2022年 临港新片区人才总量大约9万人
一年的时间 临港新片区引入了大约8000名人才
但整个临港新片区去年却供应了大约1万套房源
假设每一位人才都愿意在临港买房
那也有2000多套新房需要来自临港当地或者市区的人们来消化
所以如果你真的想要投资临港
不是不行
但是这个周期或许需要十年以上
根据规划 临港新片区的常住人口将在250万左右
人才总量突破24万
从长远来看
目前的新房供应节奏在如此庞大的人口数量前就显得有些微不足道了
完成人口目标或许还需要很长一段时间
而人口不足，就是目前临港发展面临的最严峻问题
我们有信心临港规划的各类建筑最终都能完成
因为相信中国基建速度
也相信临港也将成为优秀企业孕育的土壤
因为这里被给予了太多优惠政策
临港也有美不胜收的风景与值得打卡的景点
它有自己独特的旅游IP
然而建楼容易 让建筑充满人气很难
环湖一圈空空的写字楼
招商困难的底商
空荡的街道
这是模范生临港的阴暗面
好在临港引入企业的节奏还在不断地加速
最主要的是目前已经确定将有一批有代表性的国央企总部入驻临港
中建总部基地
中国铁建临港大厦
临港光明中心
长城建设集团总部基地
中交三航临港大厦
润友科技长三角（临港）总部等等......
企业往往是批量导入人口的一种又好又快的方式
等这些企业总部入驻之后
相信能给临港临港带来更多的人气
05
总的来说 现在的临港要说宜居宜业或许还有那么点差强人意
要进行房产投资 我个人也并不建议
除非你有足够的时间等得起
因为除了海量的新房供应一定程度抑制了二手市场的活跃外
最重要的原因还是临港想要真正发展成熟
房价友好是最基本的要素
我们见过太多区域有着宏大的规划蓝图
但却都因为房地产过度开发而扼杀了产业的萌芽
我们在感叹当下的上海楼市调控依然紧绷
黄金十年一去不复返的同时
也庆幸稳定的价格体系
让年轻的企业与人们得以喘息
抓紧时间生根发芽
所以临港最终会成为哪些人的临港呢？
我想或许是像港城集团这样生在这里服务的国央企员工
追寻机遇来到这里创业的企业家
因为工作调动来到临港的年轻人
还有单纯喜欢这里的生活环境从市区搬过来的人们
但他们都有一个共同的名字
——临港建设者们
END
