俊发观云海是几梯几户：超高层才能观云海
俊发观云海是几梯几户：超高层才能观云海A2地块（云知苑），总占地面积约26.27亩，北临规划293号道路，西至规划292路，南至规划46号路，东临规划54号路，拟规划1栋39层和2栋44层超高层住宅。拟规划地上建筑面积138790.26平米，地下建筑面积51856.52平米，容积率为7.84，建筑密度21.89%，绿地率40%。项目规划效果图 根据地块交易信息，俊发地产在竞得土地并签订成交确认书后，签订《国有建设用地使用权出让合同》之前，须与官渡区人民政府签订《官渡区五腊村城改项目J2017-GD1-（A2-A9）地块回迁安置房及配套基础设施、片区公共服务配套建设协议》并承担建设。建设内容：在A4、A7地块配建回迁安置房面积340239.44㎡，建设标准：与商品房建设标准一致，建设周期至2017年12月31日前；建设6条市政道路109851.88㎡，建设周期：2018年至2020年；建设10千伏电力通道2872m，建设周期：2
俊发观云海项目名义上属于彩云城的一部分，但是这个项目和彩云城的主要建设区域距离较远，配套设施也不共享，所以单独来写这个楼盘。
01 土地拍卖2017年11月13日，位于官渡区矣六街道办事处五腊村编号为“J2017-GD1号”打头的A2-A9共8个地块，土地出让面积共计392260.93㎡（约588.39亩），包括城镇住宅用地362681.16㎡（约544.02亩），批发零售、住宿餐饮、商务金融用地29579.77㎡（约44.37亩），8宗土地被俊发以39.37亿元拿下，土地单价约669.11万元/亩。
该批地块为官渡区五腊村城改项目，此前开发了中望城项目，由于项目进展停滞，官渡区政府与中望置业解除了8宗土地的出让合同（取得土地证的4号地块除外），后由俊发地产接手项目改名为俊发观云海。
根据地块交易信息，俊发地产在竞得土地并签订成交确认书后，签订《国有建设用地使用权出让合同》之前，须与官渡区人民政府签订《官渡区五腊村城改项目J2017-GD1-（A2-A9）地块回迁安置房及配套基础设施、片区公共服务配套建设协议》并承担建设。建设内容：在A4、A7地块配建回迁安置房面积340239.44㎡，建设标准：与商品房建设标准一致，建设周期至2017年12月31日前；建设6条市政道路109851.88㎡，建设周期：2018年至2020年；建设10千伏电力通道2872m，建设周期：2018年至2020年；建设一所小学，规模120个班，建筑面积不少于54743㎡，建设周期：2018年至2020年；建设81班幼儿园，建筑面积不少于26128.9㎡。
项目实景图
02 地块分布
项目规划效果图
A2地块（云知苑），总占地面积约26.27亩，北临规划293号道路，西至规划292路，南至规划46号路，东临规划54号路，拟规划1栋39层和2栋44层超高层住宅。拟规划地上建筑面积138790.26平米，地下建筑面积51856.52平米，容积率为7.84，建筑密度21.89%，绿地率40%。
云知苑效果图
A3地块（云晖苑），北至46号路 南侧紧邻消防站 西至古滇路 东侧紧邻格拉斯香水小镇。净用地面积为21867.84m 地块规划布局2栋高层住宅 1栋超高层住宅 1栋12班幼儿园、1处配套用房。
云晖苑效果图
A4地块（云欣苑），北至规划46号南至规划297号路 东至规划55号路 西至规划54号路。地块规划布局11栋高层住宅 1栋幼儿园、1栋垃圾房。属于回迁安置地块。
A5地块（云雅苑），项目净用地面积34539.54平米，北临规划46号路，西至规划55路，南至规划297号路，东临彩云北路。地上建筑面积201700平米，地下建筑面积75232平米，容积率5.84，建筑密度。项目拟建 39-44层的高层住宅6栋，1栋4层的幼儿园，及2栋1-2层的裙房。
A6地块（云中苑），北至规划297号路，南至云福街，东至规划55号路，西至规划54号路。地块规划布局12栋高层住宅，1栋幼儿园、1栋配套楼。容积率:5.15，建筑密度:21.6%。
A7地块（云悠苑），建设9栋高层住宅，属于回迁安置地块。
A8地块（千云荟商务中心），东邻彩云北路 南邻51号路 西侧紧邻云悠苑(A7地块) 北邻规划297号路。由5栋27层高层公共建筑组成 建筑二层为商业 三层以上为办公 地下两层为车库 夹层为机动车停车库。
A9地块（云漫岭），地块规划布局9栋超高层住宅 1栋幼儿园、3处小区大堂、配套用房及底层沿街商业用房。
云漫岭在建实景图
这几个住宅地块中，还剩余A2地块（云知苑）、A3地块（云晖苑）、A6地块（云中苑）还在建设或还未出售，其他地块都已经处于建设尾声或者交房了。
03 交通与配套交通方面：被广福路、南绕城高速和彩云北路组成的交通网覆盖，自驾出行较为方便，螺蛳湾公交枢纽、南部汽车客运站、地铁一号线南部汽车站距离项目不算远，日常使用还算比较方便。
教育方面：规划有5所共计81个班的幼儿园，1所公立小学共计120个班，以及一所高中。
关锁中心小学：云南省昆明市官渡区关锁中心学校原辖矣六、渔村、关锁、王官、自卫五所农村小学。属于公立小学，规划共有120班规模，学校已经在使用。
关锁中心小学校门口
西南大学官渡实验学校：由昆明市官渡区人民政府与西南大学基础教育集团按照“公有联办、体制创新、自主办学”原则创建的一所高标准、示范性、特色化的12年一贯制学校。学校设置高中27个班，初中36个班，小学36个班，预计招收学生共5000名。学校已经在使用。
西南大学官渡实验学校2019年学费标准
项目覆盖了从幼儿园到中学15年的全龄段教育需求，就是学校教育水平比较一般。
医疗方面：现状距离比较近的就是昆明市第一人民医院星耀医院，其他都是社区卫生服务站为主。
公园方面：在云知苑南侧规划一处公园。
04 区域规划片区内整体开发体量巨大，诱增的交通需求是规划的交通设施水平的的几倍，未来交通组织很困难。过几年彩云北路更会堵成狗....
区域规划图
片区北侧基本上都是住宅用地，靠近广福路的分布有商业用地，从规划用地看，片区定位就是普通的居住片区。空间上南侧用地比较混杂，北侧用地相对好一些。但是因为紧邻螺蛳湾商贸城，租户可能也会比较多，造成片区内小区的居住品质受影响。
片区内东侧地块距离螺蛳湾公交枢纽、南部汽车客运站、地铁一号线南部汽车站比较近，西侧地块就比较远了，日常使用就不方便了。
05 老聂综合点评
片区教育配套齐全，商业配套日常够用，片区北侧还有大量未建设用地，部分地块需要生活在工地周边好几年。从容积率和现状项目来看，超高层住宅居多，片区定位就是普通刚需群体，另外，观云海前几期负面新闻比较多，自行甄别。
